若把人口比作血液，那轨道则是一座城市的血管，向四面八方源源不断地输送经济与活力。对于深圳这座寸土寸金的城市来说，轨道交通是居民正常生活的保障，是城市GDP增长的引擎，也是优化城市空间结构的有力手段。
随着城市轨道建设的不断发展和延伸，地铁线路作为“城市的血管”就像是给身体输送营养一样不断在给城市带来人流和物流，城市配套越来越完善，人民生活越来越方便，所有人都会从中受益，而且这种关系只会越来越密切。正是地铁带动城市高质量发展，带动周边的资产价值，市民才进一步受益。
深圳地铁置业集团有限公司(以下简称“深铁置业”)作为深铁集团深耕轨道上盖物业开发板块，十余年来持续探索，逐步迭代形成“轨道+物业”模式，发展至今已拥有诸多TOD代表作品，成为了国内“轨道+物业”赛道上走得较快、较远、也较彻底的企业。以地铁上盖及沿线物业开发获取收益，进而反哺轨道交通建设运营，推动深圳高质量发展，深铁置业正以TOD模式书写当代人居之美，为全国提供深圳TOD发展样本。
高效创新利用城市空间，深铁走在前列
2007年，深铁集团设立综合开发部，正式启动轨道上盖空间最大程度的综合开发；2008年，深铁集团通过招拍挂方式获得了第一块土地，前海车辆段上盖土地；2013年前后，深铁集团组建物业开发总部；2019年，深铁置业揭牌成立，全面迈入法人治理新阶段。
在发展过程中，独具一格的深铁TOD模式也从TOD单体开发1.0模式，迭代升级至综合体开发2.0、站城一体3.0及产城融合4.0模式，逐步实现从简单的轨道上盖，到站、城高度一体化，再到区域城市与产业承接发展的快速更新。
凭借多年轨道建设经验、对“轨道+物业”理念的独特理解与对项目的匠心打磨，深铁置业以TOD项目的增值回报反哺深铁集团轨道交通建设运营的资金缺口，打破了城轨企业长期“建设靠财政，运营靠补贴”的局面，助力深铁集团成为国内首家全成本核算方式下实现盈利的城轨企业。
据《中国城轨TOD指数报告(2022)》显示，深圳的城市TOD指数在成网城市中位列榜首，同时也位列TOD全国所有42个轨道城市的榜首。
据悉，该报告由中国城市轨道交通协会、西南交通大学TOD研究中心/西南交通大学公共管理学院、中指研究院三方共四家单位合作研发编制，从交通效率、发展潜力、物业价值、幸福体验四个维度对TOD全国所有42个轨道城市进行排名，而深圳TOD指数在交通效率、发展潜力和幸福体验维度均位于全国第一。
另一方面，深铁屡创佳绩却依旧锐意进取，始终保有危机意识、创新意识，不断推进模式创新和体制机制改革。比如，在商业板块内，深铁置业发散思考“轨道+”模式的创新实践，深入推进“轨道+金融”战略研究打造“深铁TOD商办集群”理念，依托地铁轨道站点及交通枢纽沿线士地的规划利用，以期通过规模集聚吸引更多金融、科技产业入驻，实现金融与实体经济的良性循环推动经济高质量发展。
“轨道+”模式下，深铁的机遇与挑战
可以说，是TOD理念成就了深铁置业，但在探索前行的路上，也为其带来了新的难题。
①技术壁垒面前，深铁置业是深圳TOD开发的至优解
作为地铁施工“红线”，地下车站、隧道及相关设施设备周边一定距离内的地铁运营安全保护区范围内的施工活动有很大的限制要求和较高的技术壁垒。
当前，能够同时具备轨道交通建设背景与开发资质的房企不多，加上TOD项目复杂的开发流程、较大的投资规模，有着国企背景、轨交专业背景的轨交企业明显更具备先天优势；面对TOD项目带来的技术难点和痛点，轨交企业也是至关重要的主导者、组局者。
为最大限度地利用轨道上盖物业和地下空间，深铁主动联合国内科研机构和相关高校，针对轨道上盖物业的载重、限高以及防火等技术要求联合开展技术攻关，为新形态的轨道上盖物业及地下空间的综合开发解决了技术上的难题。
与此同时，深铁也在持续进行设计技术创新课题研究，突破开发瓶颈，主导编制《深圳地铁车辆段上盖建筑结构设计标准》，实现了盖上限高的突破，从50米提高至150米，填补了国内相关领域的空白；自主创新“全框支剪力墙结构”等建设工艺，成倍提升上盖物业开发高度，从而提升项 目开发空间和经济效益。目前国内先行示范的轨道企业，少有像深圳地铁这样已初步形成了具有深铁特色的轨道+物业发展模式，引导高质量发展。
②高效反哺轨道建设运营，需要更有力的政策支持。
从阶段性成果来看，深铁置业交出了令人满意的成绩单。据克而瑞数据显示，1-4月深铁置业流量销售额达80.68亿元，位列全深第一。深铁置业旗下高端住宅项目“深铁懿府”、合作项目“超核中心”、高品质项目深铁熙府相继入市，均受到市场关注和喜爱。据中指院数据显示，三大项目皆入榜大湾区1-5月销售业绩前十，其中深铁懿府和超核中心分别以累计销售56.11亿元、52.14亿元位列前二。
出色的成绩背后，深铁置业也面临新的压力。作为深圳市属国企，深铁置业兼具国企血液、民生保障特点、市场化运作的特殊身份，但市场往往具有不确定性。居民消费活力还未充分激发，深铁置业作为市场的参与者之一也面临挑战。
目前，国家已多次出台政策鼓励TOD发展。2022年7月，国家发改委出台“十四五”新型城镇化实施方案，要求推广以公共交通为导向的开发TOD模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用；2023年3月，交通运输部等联合印发《加快建设交通强国五年行动计划》，指出要深入实施城市公共交通优先发展战略。
但在实际落地上，各城市针对TOD综合开发的规范和成体系的政策法规依旧空缺。为此，不少业内专家和行业协会已发声呼吁相关的政策支持。
6月20日，城轨交通TOD领域专家学者和主要运营商座谈会在深召开，中国城市轨道交通协会负责人、众多轨道交通及TOD领域专家学者及7家TOD开发运营商参加。
会上，专家学者和业界代表就轨交TOD建设发展提出具有创新性、建设性的意见与建议，观点认为，深圳可从城市战略层面确立TOD发展模式的重要地位，在用地方面，深圳可借鉴香港经验，适度赋予轨交企业对线路及沿线开发的规划建议权，为社会主体共同参与建设提供所属领域的专业意见，需要强调的是:规划建议权并不代表是开发权，所以政府及社会应给予支持。在开发方面，则可充分发挥轨交企业在TOD建设方面的丰富经验及以土地开发作为轨道融资方式的平台作用，同时应加大合作，与社会各开发主体共同用TOD开发理念打造高质量的轨道物业，实现合作共赢，为中国高质量发展贡献轨道企业应有的力量。
TOD模式已大势所趋，而为了承担好国企社会责任，更高效反哺轨道交通建设运营，TOD开发运营亟待更有力、更具针对性的政策支持。
响应时代呼声，深铁为城市高质量发展贡献国企力量
不久前党的二十大报告中再次重申，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。如今，政策端发力控制房产市场化流转，消费端转变消费观念与态度，刚需随之激活，在此情形下，作为国企的深铁置业又应该怎么做?
住房回归居住属性:
在脱离了投资属性之后，住房开发更应坚持“以人为本”，契合居民生活方式，满足居民不断升级的居住需求，打造出更宜居的房子。在此方面，深铁置业有着天然优势。
凭借创新“轨道+物业”模式，深铁置业推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间，推动城市出行、生活、购物、休闲无缝对接，提高人民生活的便利性和交通的人性化，实现人民对美好生活向往。
比如，作为深铁置业的标杆人才房项目之一，深铁熙府位于南山核心地段蛇口赤湾片区，临近12号线左炮台东站，坐拥人文、自然、商业、港口等丰富资源，是深铁置业以住宅产品最高标准“府”系标准打造的高品质宜居社区。凭借优秀的产品力和先进的TOD属性，深铁熙府开盘销售超1000套两房房源，备受深圳人才认可。
房企紧贴民生住房需求:
取之于民而用之于民。作为深圳国资国企，深铁置业始终秉承“经营地铁、服务城市”的发展理念，将“民生”作为企业最大的抓手。
顺应国家号召，迎合民生需求，深铁置业在保障性住房建设上不遗余力。数据显示，深铁置业现有公共住房项目23个(含代建)，在建及交付的公共住房达4.8万套、学校42座。后续深铁置业还将建设更多人才安居房，更好地服务深圳市人才优先发展战略。
全行业向“新三高”转型:
自2021下半年以来，整个房地产行业进入深度调整期。事实也证明，过去高杠杆、高周转、高规模已经行不通，追求这一“三高”模式的房企也相继于市场淘汰；相较之下，适应新时期的“新三高”模式(高能级、高信用、高品质)呼之欲出，有着优秀信用资质和资源储备的国央企更有望突出重围。
在国企之中，深铁置业秉持“敢高于行业标准，以品质建未来”的开发理念，为城市提供了诸多高端、便捷、环保的轨道交通上盖物业项目，也给市场注入了强心剂。近日，住房和城乡建设部负责人指出，要推动打造宜居、智慧、韧性城市；要为人民群众建造好房子，提高住房品质。深铁置业的开发理念正与之不谋而合。
值得注意的是，支撑深铁置业坚持高质量交付的，并非物业开发丰厚的利润回报。据悉，深铁置业将所有综合开发收益全部反哺深圳轨道交通建设运营，已经做到自我造血，自我盘活。
目前，深铁置业也在着手实业产业扶持，打造“轨道+”生态圈，不再是单一的物业开发，而是着眼全局、统筹发展，与城市共生共荣，真正助力城市高质量发展。
文:四井
制版:刘耀宁 郭红霞 黄炽林
