5月28日，深圳市住建局在官网发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知(修订征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)，向社会公开征求意见和建议。据悉，征求意见稿进一步优化了深圳“非居改保”工作机制，适度放宽了非居住房屋改建条件，优化改建消防标准等，为加快发展保障性租赁住房提供支撑。
有业内机构认为，从征求意见稿可以看出，深圳加快将非居资产盘活，有效增加社会化保障性租赁住房的市场供应，有效保障深圳新市民、新青年等群体住房需求。对许多持有非居资产的企业而言，将是一次很好的发展长租保障性租赁住房事业的大好机会。
破题
加快推进改建项目落地
2021年国家作出大力发展保障性租赁住房决策部署以来，深圳积极贯彻落实党中央、国务院的有关精神，制定出台《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称《通知》）。针对“非居改保”在实施过程中面临联审认定程序冗长、项目改建要求高、实施难度大等问题，征求意见稿对《通知》相关内容予以优化完善，加快推进改建项目落地，为加快发展保障性租赁住房提供支撑。
据了解，2023年2月，深圳对发展保障性租赁住房作出新的部署，将“十四五”期间建设筹集40万套（间）保障性租赁住房目标提高到60万套（间）。但由于深圳土地资源紧约束，难以通过新出让、城市更新、土地整备等新增居住建设用地供应方式新建保障性租赁住房，非居住存量房屋改建成为新增建设保障性租赁住房的主要渠道，所以全市非居住房屋改建保障性租赁住房项目推进困难，亟须结合改建实践情况，应对形势需要，予以优化完善，加快推进一批改建项目落地，为完成保障性租赁住房建设筹集任务提供支撑。
亮点
无证但权属清晰也允许改建
此次修订的征求意见稿，主要内容如下：
一是适度放宽改建条件。1.允许产权清晰、已通过规划验收但未取得产权证的房屋实施改建。2.取消已纳入更新、整备、征收计划非居住房屋的改建限制。3.适当调整相关业主同意的条件，不再要求宗地内规定数量业主同意，调整为取得改建楼栋内规定数量业主同意后即可，但改建单位在改建过程中仍需保障宗地内其他业主的相邻权益。
需要注意的是，对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋，不得实施改建。
二是优化改建消防标准。“非居改保”项目适用最新消防技术标准有困难的，可以适用不低于原建造、改造时适用的消防技术标准。
三是引导合理规范使用室内空间，在保障安全、满足日常生活起居活动要求的基础上，可以通过优化室内空间设计，采用先进建造技术和材料高效利用、合理增加室内使用空间，禁止违规加层或者加建。
四是适当简化改建项目申请要求。现实中，由于设计、鉴定费用成本高，企业参与非居住房屋改建的积极性大打折扣。鉴于此，征求意见稿借鉴上海、厦门等城市做法，对企业申请项目认定要求进行了优化。
五是优化项目认定程序。征求意见稿将项目认定程序后置，即企业按规定提出申请后，由区政府组织相关单位进行联审，联审通过后，由区政府出具改建通知书，申请人凭改建通知书办理立项、消防、施工等报建手续，待项目竣工联合验收通过后，再由区政府出具项目认定书。
六是调整已改项目纳保流程。一方面，由区政府组织相关部门进行联审认定并出具项目认定书，不要求上报市住建部门复核、市政府审定；另一方面，已改项目房屋经评估符合规划原则、结构安全、消防安全等要求即可予以认定。
采写：南都记者 陈荣梅 孙阳 综合克而瑞不动产运营
监督规则
比如，改建后的保障性租赁住房通过竣工联合验收后方可投入使用，按照深圳保障性租赁住房管理相关规定进行管理。使用期间，因土地整备或者城市更新等需拆除的，按照改建前的房屋用途和建筑面积予以补偿。
改建项目自竣工联合验收通过之日起已运营满3年但按套（间）计算的出租率不足60%且持续6个月以上的，可以申请部分退出或者注销项目认定。房屋所有权人应当将不再作为保障性租赁住房的房源恢复为原用途使用，不得作为居住用途使用。
