深铁前海时代项目实景。
前海国际枢纽中心建设实景，T2公寓、T3枢纽大厅与T4写字楼稳步建设中。
深铁集团
《深圳都市圈发展规划》绘就的蓝图，将“轨道上的都市圈”建设和轨道站城一体化开发提升至新的战略地位和高度。轨道交通已然成为深圳都市圈发展格局中的核心驱动力。轨道交通如何赋能深圳都市圈的建设?备受瞩目的“轨道+物业”模式又将如何助力轨道交通的建设与运营，进一步推动站、产、城的深度融合发展?
作为轨道交通推动区域协同发展的先行者，深圳地铁全资子公司深铁置业不断探索实践，给出了“深圳答案”。作为集团轨道建设、运营、站城开发、资源经营“四位一体”产业链中的重要环节，深铁置业肩负着轨道交通沿线土地综合开发、反哺轨道交通建设运营的历史责任，力扛集团“一链两环”中的投资性业务价值闭环，探索并形成了国内领先的“轨道+物业”模式，推进轨道交通枢纽与周边用地协同开发，带动千亿级的轨道交通产业链投资，助力构建高质量的“轨道上的都市圈”。
“自我造血”强反哺
轨道交通可持续展新篇
随着2023年底深圳地铁8号线二期的正式通车，深圳市民“乘着地铁畅游大小梅沙”的美好愿景终得实现。今年3月，深圳城市轨道交通的客运量达到1025.9万人次，客流强度居全国榜首。深圳地铁线路不断“上新”，客流记录不断“刷新”的背后，彰显深圳轨道交通高品质运营和城市高质量发展协调共进。
当前“深圳都市圈”轨道交通建设进入快车道。深圳城市轨道交通五期工程规划获批，建设进展取得突破性成果。轨道五期规划线路数量、里程及投资均为深圳历次建设规划之最，预计2028年全部建成通车。届时，深圳将建成25条线路、总规模约843.6公里的城市轨道交通网络，城市轨道交通里程及线网密度均居世界前列。
随着轨道线网的不断延伸，深铁集团紧抓“三铁合一”新机遇，统筹深圳都市圈的高铁、城际、地铁建设及运营，推动深铁TOD从1.0模式迈入3.0站城一体，并向着4.0产城融合模式迈进，为各层次轨道的协同优化提供无限可能，为深圳都市圈的建设提供有力支撑。
以前海国际枢纽中心为例，这一深圳重点工程位于前海CBD桂湾片区核心位置，其地下六层、深达30米的中央枢纽大厅，以及贯穿其中的3条地铁线与两条城际线，共同构建了一个集交通枢纽、商业、办公、酒店、公寓等多功能于一体的超级枢纽城市综合体。因项目体量庞大，深铁集团充分发挥TOD模式中“一体化”优势，通过对城际线与枢纽轨道上方自然空腔设计施工一体化，实现商业、公共空间、停车场等地下空间的综合利用，也是深铁置业以“轨道+物业”模式对城市空间开发再造的先行示范样本。
不仅如此，面对新形势新机遇，深铁置业秉承“经营地铁，服务城市”的使命，将开发收益全部反哺深圳轨道交通建设运营。该模式不仅基本平衡了轨道前三期企业的融资还本付息资金需求，还协助集团发行轨道交通专项债，极大减轻了政府财政压力，保障了轨道交通一、二、三期工程的顺利建设运营。深铁集团在坚持推动枢纽站城一体化开发的道路上，逐渐形成“自我造血”机制，为破解城市难题提供了“深圳方案”。
“轨道+”解锁新模式
助力都市圈提质扩容
从2008年在前海车辆段上盖地块迈出“轨道+物业”发展模式的第一步，到2019年在国内率先建立起轨道建设+轨道运营+站城开发+资源经营“四位一体”轨道交通核心价值链，深铁集团每一步都显示了其在探索轨道与城市融合新路径上的坚定决心。从TOD单体开发1.0到综合开发2.0，再将探索的脚步迈向产城融合4.0模式，深铁集团轨道交通TOD模式就像一把钥匙，打开了深圳城市更多无限可能。
在城市规划与发展层面，深铁集团通过实施TOD综合开发，构建出以轨道交通为纽带的多中心城市发展新格局。历经多年耕耘，深铁置业立足全新发展阶段，将“轨道+物业”模式升级为“轨道+TOD综合开发”，不仅缓解了投融资压力，更主动引领TOD与周边片区的统筹发展，深入解决城市轨道交通的时间与收益“错配”问题，以站聚人、以人促城、以城兴产，持续推动“轨道+”生态圈与城市发展深度融合。
如今，深铁置业打造的诸多TOD项目，依托轨道交通站点的人流聚集效应，打造集商业、 办公、居住、休闲、娱乐等多功能于一体的复合型空间，不仅植入新经济业态，营造新消费场景，提升城市生活品质和消费能级，更吸引了多元化、多层次的产业和人才资源，为城市发展注入了新的活力。
以深铁前海时代为例，去年，深铁置业推出高品质宜居住宅“府系”代表作——深铁前海时代·尊府，入市当日即售罄。该项目位于前海桂湾片区，以“站城一体”理念打造前海首个超百万平方米TOD综合体，坐拥约5.1万㎡商业，周边汇聚约8万㎡万象前海，约4万㎡卓悦INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店等品牌商业，周边环伺生态人文、医疗教育、商务集群等优质配套，尽览桂湾公园、前海演艺公园、前海石公园等生态配套，构建的商务、生活、购物、社交等全场景交互未来城市，满足了人们对美好生活的向往。
在区位优势上，深铁前海时代邻近地铁1号线鲤鱼门站，毗邻深铁前海国际枢纽中心(在建)，以海陆空轨多维交通，畅联大湾区、通达世界。随着前海“一心一带双港五区”空间格局的构建，桂湾片区将迎来更多发展机遇。值得一提的是，本月深铁前海时代·尊府Ⅱ即将开盘，加推的建面约89以及189平方米的住宅产品备受市民关注，显示出市场对深铁TOD模式的高度认可。
如今，深铁TOD模式正全力跑出“高质量”加速度，助力“轨道上的都市圈”实现品质与规模的双重提升。截至目前，深铁置业负责30个轨道沿线上盖项目的综合开发，总开发规模约1742万平方米，在建面积约1212万平方米，开发体量、销售业绩均处行业第一梯队，为城市高质量发展贡献深铁力量。
精心打造民生工程
绘就“未来美好生活”新图景
都市圈不仅仅是产业圈、经济圈，也是交通圈、生活圈。近年来，深铁置业始终以“惠民”为初心，致力于优化人居环境，增加公共住房供应，实现城市出行、生活、购物、休闲无缝对接，为增强民生福祉提供有力保障。
今年2月，深圳迎春花市松岗深铁璟城分会场一经开幕，便赢得周边居民广泛赞誉。这一花市分会场将非遗传承、传统文化、新春花艺、游园活动融为一体，是深铁置业依托基础设施及TOD项目，精心打造的城市文化公共空间典范，也是其构建“轨道+文化”生态圈的生动实践。
在深铁懿府、深铁瑞城等TOD人居示范社区建设过程中，深铁置业不仅致力提升城市环境和市民出行质量，通过站城一体化开发推进TOD和周边片区统筹规划设计、高质量建设，更积极倾听居民意见、收集社区需求，配建社区公园、商业综合体、康养中心、菜市场、邮政所等公共基础设施，让片区市民共享优质资源。
2023年第六届“深圳杯”业余羽毛球联赛总决赛选址深圳地铁深云文体公园，已成为“轨道+文体”的城市级新地标。据悉，深铁集团充分发挥TOD综合开发优势，为城市打造了多个文体场所和公共空间，为深圳“体育强市”的高质量建设贡献了自己的力量。
小区门口逛花市、步行百米即可回家、家门口享优质教育资源……在政府“一盘棋”统筹下，深铁集团有效平衡经济效益及社会效益，坚持让利于民，承担更多无偿移交的教育、文体、道路等公共配套工程建设。这不仅推动了城市出行、生活、休闲、运动无缝对接，更让一站式高品质生活TOD社区成为现实，构建未来人居美好生活新图景。
据统计，深铁置业累计代建保障性住房、市政道路等民生配套项目24个，其中已交付和在建的公共住房超过4.8万套，已交付和在建的学校、幼儿园累计达43所，配建总占地面积超过56万平方米的公园、文体中心、中央绿轴等公共开放空间。数据的背后，展示了深铁置业在轨道上盖承载更多民生工程，致力打造TOD人居示范社区，以及构建涵盖多功能的未来美好生活场景方面的坚定决心与不懈努力。
文:张艳丽
制版:董淑云 章玲 刘畅
