保利天瑞实景图。
进入2024年，政策端最大的变化是:支持力度更大。
《政府工作报告》提出“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”“减少限制性措施，更好满足人民群众改善生活需求”。近期住建部相关负责人也强调，“因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场”。
开年来，北上广深一线城市陆续放宽限购，向市场释放了因城施策进一步打开的积极信号，市场情绪也因此得到有效提振。
据公开报道，北京3月第三周新房销售网签超2100套，二手房网签超3700套，环比呈上涨态势；上海最近两周的周度成交量较节前的周成交水平大致增长了30%；广州热点楼盘售楼处格外热闹，近两周的周成交量也达到近半年内的高位。
积极向好的同时，结构性分化也在加剧。逆周期下，“好产品”才能卖得动，也只有“好产品”才能卖得好。央企保利，正在用实际行动证明这一逻辑。
数据升温，部分核心区已出现筑底信号
当前，需求端政策继续优化调整，核心城市房地产市场活跃度进一步提升。尤其在优质改善项目的入市带动下，2月一线城市新建住宅价格环比上涨0.19%，同比上涨0.98%(数据来源:中指院)，房价释放筑底回升的积极信号。
广州在一线城市中，是政策优化最早的一批。自去年下半年，广州打出一系列新政“组合拳”，持续提振市场信心。截至2月底，房价同比上涨的区域包括天河、海珠、荔湾、白云等，皆是公认的价值高地，高端购买力坚挺。
从成交量来看，据广州市住房和城乡建设局数据，近一周广州新建商品房日均成交174套。3月23日单日成交389套，高于近一周平均水平123.6%。期待已久的网红楼盘，现场也是人头攒动。
广州楼市凸显韧性的背后，一是尽管观望情绪还在，但市场的需求依然庞大。相关数据显示，2023年广州再次登上中国城市净人口流动的榜首，净流入人口达到838.5万。广州每10万人拥有大学文化程度人数超2万，年轻化态势较为明显。
这一数字令人印象深刻，表明广州具有巨大的吸引力，丰富的经济机会、现代化的基础设施、多元文化和宜居环境，这些因素吸引了年轻人前来追逐梦想、安居乐业。
二是作为国家中心城市，广州房价的合理度更高。经过两年多的调整，广州市中心的价格底部重塑。比如3月的全新盘，多低开高走，开盘单价比吹风价低数千元不等，新盘价格越来越有性价比。位于海珠区的某网红改善盘，单价最低7字头起，不出意外的现场基本靠“抢”。
三是越来越“卷”的产品力。比如珠城东高端盘——保利华创·都荟天珺3月开盘，价格区间为9万-14万元/㎡，均价约11万，有人说价格贵了，但依然卖得非常好。这也说明，调整期，中心区优质盘的价值更加坚挺。
热销向优势品牌房企集中，势能效应凸显
市场分化的当下，有的项目堪称“吸金王”，有的项目“门可罗雀”。结构性分化依然是2024年最大的特征。
我们来看一组数据:据克而瑞统计，今年前两月保利以一马当先之势，以38.64亿元权益金额、46.43亿元全口径金额、45.43亿元流量金额、10万㎡流量面积一举夺下四榜冠军。
保利时代、保利和颂、武汉城建保利花语和岸、保利天瑞等热盘加持下，在广州商品住宅TOP10排行中，无论是面积、套数还是金额排行，均能看到保利的身影。在成交面积TOP10排行中，保利占据3个席位，也是上榜项目数量最多的企业。(数据来源:克而瑞)
可以看出，凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，优势品牌房企的市场份额显著提升。保利领跑广州区域的背后，首先在于坚持“安全”第一，做到精准拿地，没有高溢价拿地。
去年，保利把握土地市场结构性机会，积极落子高能级、高潜力板块，在广州新拓展项目9个，拓展货值约500亿元。新增项目既有深耕区域继续拓展，也有花都住宅首进，并覆盖城市主要发展方向及重点发展片区，包括珠江新城CBD、白鹅潭商务区、白云新城等城市核心区域及成熟板块。
比如，海珠区东方红地块以底价竞得，折合楼面价约4万元/㎡；黄埔区图书馆项目折合楼面地价约2.5万元/㎡，溢价率仅约1%；番禺新光西地块折合楼面地价2.25万元/㎡，对比周边新房已超4万/㎡。合理的地价保证了其定价的灵活性。
二是开发商努力“卷”产品。保利持续迭代的产品力和兑现力，体现了这个行业对“美好人居”的更大努力。当行业回归居住需求本源，基于目标客群的不同需求、地块属性的天赋、在地文化的认同，保利遵循“人文主义”产品法则，重新定义理想社区六大场景内核:意韵、礼序、私享、邻里、趣活、智造，以“天悦人和”全新产品体系，实现产品价值全方位赋能。
30多年深耕广州，保利在探索生活美学与生活品质的道路上拾级而上，全面落地“天悦人和”，打造了一批在市场上叫好又叫座的标杆项目。
七大新盘，2024广州置业必看
“好产品”才能让市场买单，才能将“护城河”越筑越深，保利深谙其道。2024年，广州“七子齐发”，均占据城市价值高位，燃起了市场对保利的“百分百”期待值。
“天”字系，以“奢享艺境、名门贵所”为属性，具备极致的资源禀赋。以府院之制“天瑞”、自然之境“天珺”、繁华之汇“天汇”三大子品牌，构筑起“天”字系产品的内涵。2024年代表项目有保利华创·都荟天珺、保利天瑞。
保利华创·都荟天珺择址“珠金琶”三极交会处，位于中央商务区黄金腹地。作为广州的第三座天珺产品，也是珠江新城东珍稀在售全新奢宅，以六大极制要素，特创CBD罕有垂直城市立体花园。项目3月首开销售约50套，吸金超10亿。在售均价约11万/㎡，260㎡大户型大约13万/㎡，部分超靓户型冲到了14万/㎡。珠江新城堪称广州楼市风向标，叠加稀缺城市资源，购买力始终坚挺。
保利天瑞择址广州城市中轴和科创中轴的黄金中段，在天赋异禀的地段实现产品超越。中式园林的营造，展现了东方设计的精髓和对自然的尊重；而住宅的设计，无论是空间的合理布局，还是细节的精致打磨，都传递出居住生活体验的改变。一个盘的成交金额，占全天河区的1/3，堪称当之无愧的广州中心区“王者”。
“悦”字系，以“意境东方、一园三堂”为立意，追求东方美学，蕴含属地文化特色。盛唐风华“臻悦”、宋风雅韵“璞悦”、现代东方“琅悦”、在地文化“堂悦”四大子品牌，构筑起“悦”字系产品的内涵。2024年全新代表项目有保利燕语堂悦、保利琅悦。
位于海珠西的保利燕语堂悦，是保利天瑞之后的首个“悦”字系新中式，也是海珠区2024年两大“红盘”之一。项目择址加速蝶变的广纸新城，位于11号线上涌公园站在建中上盖，计划今年内通车可一线直达琶洲和珠江新城。
保利燕语堂悦从岭南大美之地汲取，迭代新中式设计，通过楼栋的排布与绿化用地的最大程度保留，最终构筑中式生活美学。项目以超高使用率产品、全能成熟配套，重新定义海珠西区的人居标杆。
保利琅悦，花都区极具颠覆性的高端改善产品。项目择址区府核芯，锚定区域城市繁华。项目以六大核心打造现代东方神韵，纯南T2板楼、低密度高实用，为市场提供新中式改善社区的新选择。
“和”字系，基于“邻里共享、两盒两场”的价值主张，构筑具有健康舒适、时尚人文、温情邻里的社区空间。以追求内向邻里“和煦”、混合邻里“和著”、外向邻里“和颂”三大子品牌，构筑起“和”字系的都市新烟火主义。2024年全新代表项目有保利滨江和著。
保利滨江和著择址番禺万博CBD，广州最具潜力的CBD之一。以“给万博一段珠江”为立意，罕有270°环幕江景视野，带来震撼的居住享受。立于室内，大到如何提高得房率，小到精细化每一寸空间收纳，为城市精英量身定制出一份“改善攻略”。其中，建面140㎡改善产品，或将是颠覆广州市场同面积段的创新之作，值得期待。
与广州“美美与共”，保利又“和而不同”。七大新盘，围绕“天悦人和”产品体系，通过打造优质的产品展示、服务场景、产品内核等全方位产品体验，传达出保利在品质时代的新思考。
当房子回归到“住”的逻辑，优越的产品力才是品质生活的重要体现。保利“天悦人和”丰富的产品矩阵，无疑成为2024年广州楼市的重头戏，引领广州人居变革迈向新阶段。
文:王艳玲 制版:刘卫华 李芷琪 刘艳兰 黄炽林
