万科黄埔新城效果图。
万科集团总部实景图。
当前，基本住房需求得到满足、人口规模红利接近尾声、居民杠杆率已较高，进入新发展格局、探索新发展模式已成房企共识。
从黄金、白银到黑铁，万科重新定义了房地产行业发展的三个阶段。作为龙头企业，万科对行业趋势始终保持着较高的敏锐度。
近90天，已经有20多家机构对万科持“买入”评级。在市场下行周期中，万科依然保持了稳定的信用指标。今年5月，万科《2021年可持续发展报告》对外发布，以116页的篇幅阐述了万科“可持续”理念，将深刻影响万科新周期下的经营逻辑。
坚定战略定位，机构评级“买入”
中国社会科学院近日发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》认为，受益于政策支持，房地产行业融资偏紧的状况得以缓解，房企和购房者的合理资金需求将得以改善，今年房地产市场将持续复苏。
展望未来，行业整体进入精细化运营发展阶段。开源证券认为万科作为行业龙头，“有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复”。该判断是基于对万科战略投资眼光、品牌影响力、操盘运营经验、风险管理策略和多元业务布局的认可。
2021年，万科再次荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第160位；继续入选恒生A股可持续发展企业指数、恒生可持续发展企业基准指数、恒生A股可持续发展企业基准指数、恒生ESG50指数；MSCI-ESG评级为BBB级。
稳定经营是万科的生命线，销售维持稳定，负债结构健康，信用评级较高，有息负债相对稳定，融资成本低位运行。基于对行业趋势的判断，万科自2018年来坚定实施“城乡建设与生活服务商”战略，致力于成为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田以及和谐生态建设者。如今成果斐然。
经营逻辑:多元布局打造增长极
“要么死，要么活”。“悲情”万科在行业天花板到来之前，早已做好布局，多元业务布局进入收获期，成为万科稳健经营的利润蓄水池和增长点。
万物云体现了万科想将物业打造成一家科技公司的野心。2022年4月，万物云正式向港交所提交招股书，成为行业内率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。社区空间服务、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动，形成万物云极强的外部竞争力。2021年万物云收入超过200亿，新增合约面积中外拓业务占比超70%。
作为重点发展板块的物流业务也开始不断发力。近三年，万纬物流实现收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%。去年，该业务成功引入GIC、淡马锡等四家机构作为战略投资者，经营能力和业务价值获得资本市场认可。据国际冷藏库协会2022年3月发布的全球冷链仓储供应商榜单，万纬冷库规模已位列全球前五。
房价高企的当下，城市年轻人住房问题仍然需要解题。万科泊寓近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI 5.25亿元，同比增长193%。截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%，在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已经具备较大的竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供了产策、建造和运营管理服务，在行业内规模的领先优势依旧显著。
印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业领先阵营。印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地区，印力展现竞争力，在管面积位于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。在万科看来，一个家里每个儿子都很有出息，都特别能干，“这个家才能家大业大”。
绿色驱动:提升可持续竞争力
一家好的公司不仅要会赚钱，更要有可持续的社会责任感。在“双碳”目标的驱动之下，如何实现绿色可持续的高质量发展是整个行业需要面对的共同课题。
万科深耕绿色设计，在遵循《绿色建筑评价标准》等国家和行业标准的基础上，制定了《万科集团绿色建筑标准指引》，结合建筑所在地域的气候、环境、资源等特点，从安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等方面对建筑设计做出明确性能要求。
在绿色建造上，万科将环境保护的理念和实践贯穿在材料采购、设计、施工等全过程中，节约能源资源、减少环境污染，以绿色人居引领绿色生活。
在绿色运营上，万科致力推进集团绿色建筑发展，以客户为中心，打造安全、健康、高效、智能的全生命周期好绿建。2021年，新增满足绿色建筑标准的面积5826万平方米，其中满足绿色一、二星标准的项目面积5598万平方米，满足绿色三星标准的项目面积228万平方米。截至2021年底，满足绿色建筑标准的面积累计2.89亿平方米。报告期内，获得Leed金级认证7个。
在绿色公益上，万科公益基金会也持续在环境保护与社区发展领域发力，在不断完善社区废弃物管理与加强生物多样性保护的基础上，创新性引领推出应对气候变化行动及倡议。
从万科发布的可持续发展报告中可以看到，万科通过科技、健康、低碳的产品，提升产品力和服务力，深刻影响企业的经营逻辑，也为行业可持续发展提供了样本意义。
共享发展:推动城市服务创新
房企走向绿色、可持续发展的新模式，以万科为代表，行业开启对于服务力的深度探索，不断催生服务场景的变革。
随着时间更替和空间的变化，城市面貌和功能都需要围绕人的需求更新和改变。万科将38年物业服务实践，迁移到城市运营服务场景，打造“城市空间整合服务”，推动城市服务领域的创新与转型。2021年，万物云城探索城市空间一体化运营模式，与政府共同研讨探索并共建“物业城市”新型合作模式。
在城市更新领域，万科关注城市的历史文化传承，打造便捷、舒适、安全的居住环境，共享城市发展成果。迄今，万科在全国多个城市同步践行城市更新，陆续打造了广州永庆坊、深圳南头古城、苏州淮海街、成都猛追湾、福州烟台山等一系列地标项目。
在社区协同治理领域，万科落地“美丽社区计划”，面向老旧社区开展关怀行动；落地大型社区公益活动——朴里节，从公益爱心传递、社区环境美化、社区邻里联欢、住户权益彰显等不同维度，营造美好家园；发起并主办乐跑系列活动，逐步把乐跑发展成包括为城市注入健康活力的城市乐跑赛、促进家庭和谐的社区乐跑赛、为高校学生而设的大学乐跑赛和以跑者为中心的精品全程马拉松在内的乐跑全系列活动。
万科“城市空间服务”的社会治理创新模式，反映了万科在多业态场景的不断实践，为城市和市民提供更多元化的服务。当前，万科等龙头房企均已在践行可持续发展战略。在行业探索新的发展模式下，可持续发展理念必将深刻影响经营逻辑，为行业转型带来全新机遇。 推广
文:王艳玲
制版:杨存海 刘艳兰 林华
