南都讯 珠海二手房交易已经迎来重要改革。日前，珠海市不动产登记中心、珠海市银行业协会与珠海银保监分局三方共同签署“二手房登记+金融服务”合作框架协议，正式推行二手房交易按揭“一窗式服务”。此前，业主要出售按揭未还清的房产，按照《物权法》的规定，必须还清房贷，注销抵押，才能办理过户登记，这就是通常所说的“赎楼”，业主需要支付一笔不菲的赎楼费。
登记和贷款“一窗式服务”
据悉，“二手房登记+金融服务”模式是不动产登记中心与银行业深化政企合作，深度融合发展“不动产登记+金融服务”的改革创新便民举措。该模式依托已搭建的“不动产登记+金融服务”信息平台，让二手房买卖双方在银行不动产登记便民服务点办理金融业务的同时提交纳税及不动产登记申请材料，通过互联网传输至登记机构，经过“一并申请、一窗受理、网上审核、合并办理”，实现不动产登记与商业贷款办理“一窗式服务”，“只跑一趟银行、只交一次材料”即可完成还清原贷款、申请新贷款、解除抵押、二手房交易、房产抵押共五项业务。
珠海市不动产登记中心负责人表示，过去，卖家转让尚在银行抵押的房产，必须先还清原来的银行贷款，才能进行交易。在“二手房登记+金融服务”新模式下，无需卖家赎楼，由买家向银行申请贷款获得批准后，买卖双方即可直接通过银行进行交易，有效解决融资难、融资贵等问题，为办事群众提供业务无缝对接、省时省力省心的不动产登记服务。
同时，为保障交易安全，银行将与买卖双方签订资金管理协议，约定贷款及购房款支付方式，若二手房在交易过程中因发生查封、限制交易等情况对买卖双方和借贷银行可能造成损失的，登记部门即时退件，银行将资金原路返还，避免双方发生资金纠纷，保障不动产交易安全，维护不动产交易的公平公正。
接下来，“二手房交易+金融服务”模式将在工商银行珠海分行、农业银行珠海分行、中国银行珠海分行和横琴村镇银行试点，待运行成熟后在全市银行推广。
2018年以来，珠海市不动产登记中心已陆续推出与税务、银行、开发企业、中介机构、仲裁机构等合作的“1+N”创新服务体系，以线上、线下多种业务方式，推动不动产登记与关联业务之间的流程融合，提高不动产登记服务效能。
《民法典》已认可
此前，买家给卖家赎楼通常存在诸多潜在风险。如果房屋卖家本身还有其他债务，那么在房产被赎回后，其他债权人很可能会追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。买方为卖方赎回楼之后，法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人，很可能会导致买方遭受损失。如果卖家在赎楼后发现近期楼价大涨，前者很可能会以各种借口推延过户，并将房子转卖给出价更高的人，待收到钱后退款给当初的意向买家。珠海此次尝试也被视作可以极大规避这些风险。
不过，南都记者获悉，明年开始二手房交易还将迎来更进一步的变化。由于关于抵押财产的转让，《民法典》做出了不同的规定，2021年1月1日《民法典》生效后，业主不必赎楼将可获得司法保障。无需支付赎楼费即可办理房产过户，原业主可以跟新业主约定从卖房款中扣除与抵押担保的债权相当的金额，或者新业主将购房款偿还抵押权人的债权，剩余购房款支付给原业主不带抵押过户。
《民法典》的这项重要修改意味着，抵押财产转让由不能带抵押转变为可带抵押转让，承认了物权的追及效力，促进了物的流通，降低了交易成本。
衔接
《民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
采写：南都记者 朱鹏景
