珠海日月贝。 南都资料图
中山市孙中山纪念公园。 南都资料图
2021年珠中江三地上半年楼市火热,下半年楼市降温,全年差异大。出现这种情况的具体原因有哪些?今年的降温是否波及明年?明年将如何决策?近日,南都记者采访了珠中江三地房地产业内人士,他们认为,明年上半年楼市很可能仍将延续今年下半年的低迷,不过,随着供需渐趋平衡,下半年楼市有望回暖。受大环境影响,今后房地产的金融属性亦将逐渐让位于居住属性。
◎珠海
珠海左岸房地产策划有限公司总经理李炳亮:
明年或持续低迷 但仍值得长远投资
纵观2021年珠海楼市,可以用“收支平衡”四个字来评价。从年初的价格跳涨到工抵房出现、商家爆雷,珠海楼市呈现个体差异,但整体较为平稳。
楼市整体平稳 各大城区全面开花
“好项目备案加价不愁卖,存量项目促销调价交易难”。从价格来看,2021年珠海住宅成交价较去年呈小幅增长,个案价格虽有差距,但宏观上呈现平稳趋势。珠海楼市不仅受到房地产三条红线的冲击,还受我国大趋势影响,比如头部企业的债务问题,以及后疫情时代全球经济形势的转变都让珠海楼市陷入震荡。
宏观来看,珠海楼市房地产发展趋势逐渐由“供不应求”向“供求平衡”转变,供求关系的变化将由人口变化主导。
与前些年相比,2021年珠海“城区”面积进一步扩大。随房地产领域民生问题的解决,金湾航空新城、斗门湖心路口等高强度的城市化建设,金湾、斗门两个区域的“觉醒”,重新吸引了居民置业,珠海的城市发展空间成几何倍数增长。
头部企业债务问题影响进一步扩大
2022年,也许会迎来珠海楼市的“下一个寒冬”。今年年末出现的头部企业债务问题,有可能在明年进一步扩大,涉及更多企业。对于消费者来说,置业、投资将会更加谨慎。
今年珠海许多房地产企业拿地的积极性远远低于过去,如果这种气氛传导至明年,开发商的谨慎和消费者的恐惧将让2022年珠海楼市持续低迷。
横向来看,珠海作为大湾区的枢纽城市,相较于北上广深等一线城市和各省会城市,表现十分亮眼,主要有以下几个原因:
一、珠海是个年轻的城市,历史负担较轻,珠海政府对于民生的负担相对较小；二、珠海是一个全新的人口流入型城市,发展空间不可限量；三、珠海是粤港澳大湾区国际化区位的前沿,位于大湾区的枢纽,先天地理位置占据压倒性的优势；四、珠海气候条件优异,有山、有水、有海的地理优势大大增加了珠海楼市的区位竞争力。
在今年大环境不利的情况下,这些优势与刚性不利“对冲”,短期在政策和疫情的冲击下,房价可能会有一定幅度的下降。但从数据来看,今年珠海市住宅成交均价为27000元/平方米,与去年相比没有下降反倒有少量增幅。从长远来看,珠海未来的发展是值得投资的。
刚需可入手 投资忌“短线钓大鱼”
对于消费者来说,想要在珠海购置商品房,首先要分清买房的需求,如果是刚需买房,不需要看时机,根据自身需求挑选合适的房产下手。
如果是作为投资,今年年末已经是投资的准入期了。但如今房产投资观念也有一定变化:一、地产投资不再是“短线钓大鱼”,要做好长线回报的准备,不要抱有短期高回报的心态。当对于股票、债券等理财产品不满意时,地产投资是一个较好的选择。二、地产投资最重要的是了解整个城市的经济基础和底层逻辑,未来房产投资更多是面向专业人士的利好。
◎中山
中山中原物业顾问有限公司拓展中心总经理植建军:
房地产居住属性将占主导地位
2021年上半年中山楼市市场呈整体上升的趋势,直至到了6月份开始下滑。从7月份开始,中山楼市的成交数量每个月都有20%-30%的下滑。在买卖双方相持了几个月之后,很多资金流紧张的房企从9月就开始了一轮大幅度的促销。随着房企项目的促销,10月份有一个成交量的上升,到了11月12月,在没有促销刺激的情况下,成交下滑,房价持续在低位。
在接下来的2022年的中山楼市,植建军预测,估计会跟2020年有些像。2020上半年经历了疫情,出现了市场的下行,但在2020年下半年已经快速回暖,而这种回暖是持续到了2021年上半年,按照目前的趋势预测,2022年1-2月春节假期,受传统淡季节点影响,房地产交易量持续下降。第一季度整个市场冷淡,在3月份之后,等待两会是否会释放相关政策。比如,房产税是否会出台,将知道是一个怎样的游戏规则。到了第二季度,客户压抑的购买需求会有释放,楼市会出现相对的回暖；到了第三第四季度会比第二季度会再有更一些的回暖。
2022年上半年楼市环境一般,到了下半年会有一个逐渐的回调,但这更多就是局部性,不会有结构性的调整。房地产不会像以前一样,某个政策出台就有大的变动,未来几年慢慢地,房地产的金融属性将淡去,变成居住功能。
深圳市乐有家房产交易有限公司营销总裁李功镇:
预测明年中山楼市“稳重有升”
在2021年3月至5月的时候,中山楼市有一波成交的小阳春,价格有涨势。但到了6月份,随着银行政策收紧,疫情双重压力下,中山楼市下滑,整个市场变得冷清。之后,开发商开始做促销,但客户看到促销以后,开始观望情绪,“买涨不买跌”,等待更低的价格,导致整个市场持客户观望的状态。
到了10月份,中山开发商的促销力度加大,开发商促销一波。当周购买热起来,持续一周左右,市场又冷了。比如五桂山的一个项目,10月份一波降价力度,此前卖1万4多降到了1万2千多,降幅达10%,在降价的一个星期内,成交比较好,但一个多星期后,价格没有变动后,销量又冷了。
今年下半年中山楼市一直低迷。进入12月有了新的动态,年底,开发商没有完成年度目标,资金紧张,需要回款,继续降价。客户看到开发商降价,陷入了徘徊的局面。在观望中,一小部分客户出手了,属于别墅客户,总价较高的房子成交量提高了,也有业主开始不卖或者返价。
2022年中山楼市将稳中有升。春节前现阶段是刚需或者置换客户最好的入手时机。按照目前的政策来看,银行金融政策的放松,刚需和置换型的贷款在放松,对开发商的融资也在放松。在2021年8月份9月份时候银行放款很难,现在放款甚至不用排队了。
在2021年,由于深圳出台了二手房指导价政策,导致深圳市场楼市有一定的下滑。深圳客对来中山也在观望。但到了12月份,深圳市场成交量开始提升,也会带动深圳客对中山楼市的行动力提升。
我们做过调研,按照以往的数据,香港客来大湾区买房,大概43%的比例是倾向到中山,因为疫情,香港人来中山的需求压抑了两年,如果香港通关,香港客到中山买房的销量会增加。
◎江门
江门地产媒体人、全媒体运营师周春锋:
明年供需将趋向平衡 不会出现大起大落
今年的江门楼市,对于房企来说,可能是最难熬的一年；对于消费者而言,可能是比较“幸福”的一年；对于市场而言,先扬后抑。
今年上半年,江门整体楼市热度较高、量价齐升,“中考”成绩显示——全市一手房成交31700套,为近4年的峰值,同比增长29.3%。之所以出现如此盛况,主要有几个原因:
一方面,由于去年下半年土拍成交量大,多个项目在今年上半年扎堆上市,供应丰富；另一方面,各县(市、区)都各有要素助力。上半年数据亮眼,和去年上半年受疫情影响成交基数低有很大关联。不过值得注意的是,到了6月市场开始回落,这似乎为下半年低位运行埋下伏笔。
今年下半年,楼市供应丰富,依然降温明显,原因是多方面的:一方面,国家对房地产的调控持续；另一方面,房贷利率普遍上调,个人按揭首付款严格审查,平均放款周期有所延长,还有部分银行甚至暂停二手房贷款等；同时,上半年可能存在购买力透支；再加上,新开项目去化较差、土拍情况一般,影响市场情绪和预期。
进入11月、12月,江门楼市逐渐迎来“暖风”。比如,部分银行房贷投放力度加大,放款速度加快,房贷利率有所下调,房企融资适度放松。不过,由于江门库存处于高位,新货还在路上,供应较大。同时,江门人口虽然基本面尚可,但增速有限、外来人口有限,乡村进城置业需求收窄、虹吸效力不强。再加上市场有所透支,需求可能有限,一段时间内,依然是供过于求,预计上半年,房企为冲业绩,以价换量现象依然普遍。到下半年,随着供应放缓、成交累计增大,逐渐趋于供求平衡,房企促销力度有所减弱。
就量价而言,预计2022年相对2021年依然较稳,不会出现大起大落。
江门市合璟华富地产顾问有限公司总经理黄锦康:
预测明年下半年会明显好转 可多关注比较成熟的区域
江门作为一个三线城市,在过去每个楼市的大周期,都得益于一二线城市外溢性需求。但是,现在江门市区属于限购区域,因此,今年上半年并未因为一二线城市走高而获益,反而在总体性调控,包括金融政策调控下,受到的打击有点大,导致下半年楼市低迷。
我认为明年上半年会延续今年下半年的这种情况。但是,预计明年下半年,会有一个比较明显的好转。因为现在的市场,已经进入一个自发调节的周期。你看今年第四季度的土拍,市场自发调整,大部分房企没有拿地,也意味着明年的供应量,会进入一个稳步下行的情况。而明年上半年随着供应量稍微减少,逐步的去库存,下半年江门的供求关系会趋于平衡。
今年江门楼市,有一个特点就是四面开花,说明我们的产品供应百花齐放,消费者的选择明显是多了很多。学区房明显比过去有些弱化,景观性比较好的、圈层味道比较浓厚的项目不少,所以消费者选择也多了很多。然后,价格的话,也比较实惠。江门城市不是特别大,消费者网购特别方便,所以,现在消费者好像忽略了通勤上面的时间,还有生活的成熟程度,而更加关注性价比,是不是新区等等。但是,从过去一二线城市商品房保值升值经验来看的话,我觉得消费者可以多关注稍微成熟的区域,通勤时间稍微短一点的区域。
声音
横琴的住宅发展供应量是较少的,未来供应也有限制,所以横琴的住宅将会成为稀缺品,具有一定长远保值增值潜力。横琴房地产发展同样也存在上限,天花板不会超过澳门的房地产水平。——李炳亮
2022年上半年楼市环境一般,到了下半年会有一个逐渐的回调,但这更多就是局部性,不会有结构性的调整。——植建军
2022年中山楼市将稳中有升。春节前现阶段是刚需或者置换客户最好的入手时机。按照目前的政策来看,银行金融政策的放松,刚需和置换型的贷款在放松,对开发商的融资也在放松。——李功镇
就量价而言,预计2022年相对2021年依然较稳,不会出现大起大落。——周春锋
今年第四季度的土拍,市场自发调整,大部分房企没有拿地,也意味着明年的供应量,会进入一个稳步下行的情况。而明年上半年随着供应量稍微减少,逐步去库存,下半年江门的供求关系会趋于平衡。——黄锦康
统筹:南都记者 曾育军
采写:南都记者 曾育军 侯玉晓 赵雨琪
