制图由腾讯混元大模型生成。
11月16日，深圳公共资源交易平台挂牌两宗二类居住用地，分别位于龙华区观澜街道和坪山区龙田街道，总起始价8.73亿元。挂牌期自2023年12月6日至2023年12月15日15时止。
值得一提的是，两宗地在出让条件方面均采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让。其中，龙华宅地取消了“商品住房销售价格”，而深圳近几年一直在土拍环节对商品房有最高限售价。
在业内人士看来，深圳挂牌宅地不再限制房价，显然是在给市场让利、“休养生息”，提振房企拿地的积极性。通过土地市场的情绪修复，有助带动下游的商品房市场。
龙华地块
最高限制地价为8.67亿
本次挂牌的A925-1146宗地位于龙华区观澜街道，为二类居住用地，土地面积为9454.43㎡，建面为40710㎡，挂牌起始价7.54亿元，最高限制地价为8.67亿元。
地理位置方面来看，该地块距离4号线长湖地铁站和观澜地铁站均在600米左右，附近较多工业区。根据规划，本宗地规定建筑面积 40710㎡，包括:住宅39210㎡(其中普通商品住房 39210㎡)、商业1400㎡、物业服务用房100㎡。
出让条件显示，本公告出让宗地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即:限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。
其中有关商品住房销售价格，公告显示请意向竞买人咨询深圳市住房和建设局。这意味着，该宗地并未明确销售限价。
而深圳近几年一直在土拍环节对商品房有最高限售价。以上批次光明等宅地的土拍规则为例，其宅地出让条件中大多采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即:限地价、限普通商品房销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
坪山地块
拟建设自持保租房
另外同天挂牌的坪山G12302-8051宗地，位于坪山区龙田街道，为二类居住用地，土地面积4943.21㎡，建面27187㎡，挂牌起始价1.19亿元，最高限制地价1.36亿元。
地理位置方面，坪山地块位于14号线燕子岭直线距离400米附近。规划方面，本宗地规定建筑面积27187㎡，包括:地上住宅26597㎡(其中全年期自持社会主体出租的保障性租赁住房26597㎡)、商业500㎡、物业服务用房90㎡。
出让条件显示，本公告出让宗地住宅部分拟建设全年期自持社会主体出租的保障性租赁住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即:限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。
另外出让公告还显示，本公告出让宗地竞得人须与深圳市住房保障署(以下简称市住房保障署)签订《深圳市保障性租赁住房建设和管理任务书》，全年期自持社会主体出租的保障性租赁住房由市住房保障署负责监管，实行政府指导、市场化运营；本公告出让宗地竞得人后续如需发行REITs，经市政府审批同意后，允许转移一次至为发行REITs成立的项目公司，并维持原产权限制条件不变。
聚焦
一定程度上“松绑” 仍有最高地价限制
这不是深圳今年第一次在土拍出让规则上做出调整。
事实上，近期全国多地对土地拍卖相关规则进行了调整，部分城市还取消了地价限制。但从本轮深圳土拍来看，尽管一定程度上对市场“松绑”，仍有最高地价限制。不过随着龙华宅地取消商品住房销售价格，业内认为或对土拍市场产生正面影响。不过，取消房价限制并不能简单理解为鼓励房价炒作，关键是让房价根据市场供求关系来定价，同时要做好保障房等配套工程。
●突破70/90户型限制
今年6月，深圳挂牌的深超总宗地突破70/90户型限制，该地块出让公告中明确写道:“本项目不限制户型比例”。
●竞“现房销售建面”
今年7月，宝安新安宅地竞指标部分从过去宅地出让中的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”，成为深圳首宗竞“现房销售建面”地块。
从具体竞拍规则来看，公告显示该宗地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即:限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
●不再竞自持保租房建面
同时，龙岗宝龙两宗宅地则采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让，即:限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。对此前土拍规定的“竞全年期自持的租赁住房建筑面积”“竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积”不再作要求。
观察
给市场让利，提振拿地积极性
针对深圳新挂宅地取消对商品房售价进行限制，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这反映了土拍市场的政策导向发生了改变。
针对房地产新形势，特别是需求端纾困效应减弱的情况，近期政策主动应对，一是不久前自然资源部明确土地出让取消价格限制。截至目前，已有包括成都、济南、合肥、厦门等16个城市土拍官宣回归“价高者得”。二是近期发布的规划建设保障性住房的14号文提出，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。
李宇嘉表示，数据显示，10月全国土地出让金3761亿元，同比下滑29%。1-10月全国出让金28629亿元，较2022年同期下滑26%，较2021年同期下滑48%。根据中指院的统计，1-10月份深圳土地出让金规模同比下滑45%，跌幅明显大于全国水平。因此，此次调整出让规则，主要意图就在于提振土地市场。
在新的政策架构下，深圳将2016年以来极其严格的“三限双竞摇号”的土拍规则进行了调整。新挂宅地竞价方式改为“单限单竞摇号”，一方面，给出地价的最高限制，但不再限制房价，达到地价上限后直接摇号，对开发商来说，就能直观地计算出利润空间，显然这是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性。另一方面，通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。
“预计后期开发商拿地的积极性会提振，对后续卖地会有积极效果，但明显见效需要时间。因为目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果将会显现。”李宇嘉进一步说。
采写:南都·湾财社记者 孙阳
