深圳一新盘销售现场，工作日仍有不少购房者。
新房市场
购房需求疲软 开发商打响折扣战
“明年二期出来肯定要涨价，现在是买房的低点。”日前在深圳某新房的售楼处，有购房者向南都·湾财社记者表示，自己买了180平方米的户型，总价近千万元。他出手买房基于两个考虑：一是家庭刚需，二是在她看来现在的价格已经比较合适。
进入7月，深圳楼市新房市场的讨论热度突然升温。一个明显的变化是，越来越多的人开始在社交平台上说起楼市，前段时间休假的中介也开始在朋友圈活跃起来，而热度最高的话题则是：“新房已经把价格再次卷回三五年前了”。
深圳新房在“卷”价格，这是摆在市场上的真实信号。随着上半年深圳新房去化周期逐渐拉长，下半年供应量却只增不减，在购房需求疲软的当下，开发商的让利折扣战打响了。
供应剧增
一周超4000套供应，蓄客周期拉长
“压力很大。”对于当前的深圳地产营销人来说，如何在开盘前成功蓄客实现销售目标的难度直线飙升。
在2018-2021年时的旺季，很多楼盘在拿证的当天或者第二天便紧急开盘，在楼市的火热期没人担心房子不好卖，筹备半年仅两天便卖光收工成为很多楼盘营销案场的工作常态。
但在当前，新房的蓄客周期明显拉长。据美联物业全国研究中心的数据，7.17-7.23深圳新房市场共计5个商品房项目合计2831套商品房取得预售许可证。
拿证的5个商品房项目里，4个项目含住宅产品，共计2531套住产品取得预售许可证，值得注意的是，有3个项目均来自龙华区，分别是悦见倾湖锦府、澜汇云庭花园和尚云花园，共计1865套住宅产品。
算上未被美联物业统计在内的龙岗双龙的紫和嘉园（7月18日拿证）以及南山远洋天著（现房销售），这个时段深圳合计超4000套住宅产品供应。
再把时间线拉长来看，6月份深圳楼市，共有14个项目取得住宅预售许可证，合计预售7214套新房住宅；5月深圳楼市共有13个项目取得住宅预售许可证，合计预售4234套新房住宅；4月深圳11个项目取得住宅预售许可证，预售4896套新房住宅。
但供应剧增的情况下，成交量却未见明显变化：6月深圳成交3049套新房住宅，不足当月新房预售套数的一半；前一周深圳一手住宅备案量环比上涨，环比上涨55.1%，共计备案985套，成交量不足当周供应套数的三分之一。
整体市场供应加剧之下，直接带来的影响便是库存去化压力大。仅龙华来看，最近两个月便入市了超3000套新房。而除了近期取得预售证的项目之外，华侨城四海华亭、卓越和奕府、保利龙誉花园、北站超核等等产品均在售，片区未来还有中海珑悦理、华润紫云府等项目即将入市。
更难的是，部分项目之间的物理距离仅隔着一条马路，在已经有限的市场下还要增加抢客的方案，项目销售任务难度直线飙升。
存量博弈
多个热门片区新盘打起“折扣战”
在拿证的第二周，龙华汇澜云庭花园、宏发悦见倾湖、鸿荣源尚云、光明宏发悦见公园里等等项目正式启动开盘。
7月26日，鸿荣源尚云花园发布诚意登记名册，共登记762批客户，项目推666套住宅，超过1的认筹比在一众新盘中已经算是佼佼者。
在市场上看来，其高认筹和项目实打实的开盘折扣有一定关系。据鸿荣源尚云花园的推广海报，项目开盘可以享受四重折扣：冻资9.9折、开盘9.8折、认购9.7折、准时签约9.9折（仅限开盘当天），全部折扣算下来约9.3折，折后均价约6.32万元/㎡，折后总价约480万～838万元/套。该项目户型建面约81～120㎡，按此户型粗略估算，折扣后每平米减少了4800元，总价至少能减少约38.88万元。
这个价格是什么水平？尚云花园一路之隔便是鸿荣源另一个在龙华的大盘壹成中心。2022年4月，壹成中心十区住宅备案均价约7.18万元/㎡，尚云花园如今的价格不仅一平米便宜了将近1万块，已接近2018年底开盘的鸿荣源壹城中心八区的价格（毛坯均价6.2万元/㎡）。
同在龙华的悦见倾湖开盘惊喜和尚云花园相比不遑多让。在价格折扣方面，据项目推广海报，开盘当天享购房优惠：i深圳登记9.9折、成功冻资9.9折、开盘当天9.8折、购房优惠9.5折、准时签约9.7折，比尚云花园还多个折扣，全部折扣算下来约8.851折，折后单价约5.38万元/㎡起。
而在两年前的11月，悦见倾湖一路之隔的盛璟润府开盘，项目均价约6.95万元/㎡，总价区间为586万-1685万元/套。
7月初开盘卖了上千套的鸿荣源珈誉府，据中介在微信群公布的信息，项目开盘9.8折×冻资9.9折×购房9.6折×签约9.9折（仅限开盘当天签约认购客户），全部折扣算下来约9.2折，开盘折后均价5.08万元/㎡，折后总价约355万元/套起。
2021年，同鸿荣源珈誉府直线距离一公里外的网红盘万丰海岸城开盘，当日售罄，项目推1025套97-124㎡住宅，备案均价5.57万元/㎡，总价区间为472万-782万元。该备案均价算下来还比鸿荣源珈誉府贵了5000元/㎡。
营销比拼
毛坯备案价但白送简装属“基操”
买房成本的降低是开发商去库存的主要手段，为了吸引购房者，深圳当前的各个新房项目还设置有开盘签到抽奖、冻资开盘签到礼、成功认购礼、网签备案礼等等好礼。例如尚云花园现场成功认购，网签备案后即可领取2万元壹方商业购物卡，选房现场还抽奖，有机会获得戴森三件套、华为65英寸电视等家电好礼。后者的活动意味着，不买房、只认筹的话也能有机会拿到大奖。
“有些开发商喜欢在开盘营造热销氛围，但实际上弃选率很高。”针对深圳新房项目推出的层出不穷的营销手段，有业内人士告诉记者，部分小礼品一定程度上能吸引部分购房者认筹，但对真实去化的帮助有限。
此前在记者以购房者身份看房的过程中，也有项目案场销售赠送购物卡等小礼品，并表示开盘后诚意登记可领更多好礼，不买也没关系。
比拼价格、营造热销氛围之外，还有新房在装修上方面开始比拼性价比。项目毛坯备案价但白送简装已经是“基操”，前有前海深业云海湾花园、后有刚刚拿证的光明悦见公园里。
悦见公园里项目在近期公布的销售方案里直接表明：“均为毛坯价备案，全装修交付。”而在鸿荣源珈誉府的展示空间里，项目更贴心的标注了展示空间里每个家具的尺寸、楼道的尺寸……为日后准备装修的购房者提供参考标准。
趋势
政策暖风能否解决去化难题？
毫无疑问，深圳新房市场已进入了“买方市场”。从供给端来看，下半年深圳还有大量新盘排队等待上新，不仅龙岗、宝安、龙华等地有大量项目正在蓄客，南山、福田等核心区也有项目开放了展示中心。
而伴随着近期房地产政策端不断的利好涌现，房地产股票应声连续大涨。不少业内人士认为，深圳房地产市场的购房情绪或将迎来一波热潮。
乐有家研究中心在月中对市场的调研分析中也曾提到，市场仍存在大量潜在购房需求，短期受大环境不确定影响，多处于观望状态。近期政策利好预期增强，若下半年政策能如期出台，给予刚需、改善等合理需求更多支持，将大大利好市场信心的修复和需求的释放，带动行业和经济健康发展。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
