1. 业主家客厅及卧室窗外视野都被遮挡。
2. 桃源村97栋下方裙楼。
3. 外墙因为施工导致的破损。
4. 昨天，部分钢架结构已经被拆除，这是拆除前后对比图。受访者供图
5.车库外原设计图和现设计图对比，多了一个雨棚，已被执法队认定属于加建的“构筑物”，要求拆除。
6.车库外原设计图和现设计图对比，多了一个雨棚，已被执法队认定属于加建的“构筑物”，要求拆除。
日前，深圳南山区桃源村96栋、97栋的共有裙楼正在经历升级改造。其中，97栋周围被脚手架和厚厚的防护网包围，原本泛黄的墙体被披上一层具现代设计风格的钢结构“外衣”，在外人看来摩登又时尚，却遭到楼上业主的强烈反对。
受访业主们表示，裙楼顶部女儿墙被钢材加高和包裹后，对屋内的安全、隐私及视野等带来了不同程度的影响。此外，项目方还拟在97栋外墙搭设数吨重钢架放置大型设备，业主们认为可能会影响楼体稳定，带来安全隐患，“所有的改造均未经过全体业主同意”。
近日，桃源街道执法队负责人表示，执法队已与项目负责方安居集团协商，会尽快调整挡住3楼业主视线的部分外立面；97栋外墙搭设的钢架，已认定为违规加建“构筑物”，将尽快拆除。3月29日，南都湾财社记者了解到，部分钢架的拆除工作已经在进行。
焦点1
业主：裙楼增设围墙，客厅卧室视野被挡
安居集团：预计本周拆除外立面高出部分
公开资料显示，96栋、97栋所属桃源村二期。二期共计35栋建筑，超3600户，于2000年左右建成，至今楼龄已超20年。如今，97栋周围被脚手架和厚厚的防护网包围。
3月15日，南都湾财社记者来到桃源村二期走访。沿龙珠六路穿过桃源村北门，行200米左右即可看到正在施工中的97栋。
据了解，96栋和97栋由一、二层的裙楼相连，裙楼占地面积2789㎡，总面积为5218㎡。裙楼部分原作为“福到来超市”对外开放，去年合约到期后，被产权方安居集团拿回，拟改造后重新招商，装修范围包含室内装修及室外改造。其中，室外改造内容包括裙楼顶部外立面（女儿墙）装饰改造，以及车库上方搭设钢架放置空调主机等。
“他们的装饰就是对裙楼原有外立面加高，对三楼居民造成了最直接影响”，家住97栋三楼的业主刘琴告诉南都湾财社记者。
据了解，裙楼顶部为一露台，而外立面以内实则是露台的半高“女儿墙”。“围墙加高后直接伸到我家窗台下方，从露台就能轻易爬到家里来。”刘琴认为，这侵犯了自己的隐私和安全。此外，她还发现，安居集团将自己阳台正下方的墙砸开，往里塞入了风机，她担心风机产生的噪音和废气，也担心阳台的承重。
而住在三楼靠里一侧的朱先生一家则有着不同烦恼，“客厅阳台、三个卧室的视野都被遮挡。之前在家里还能看到小区的树，现在只能看到‘树尖’”。经南都湾财社记者测量，朱先生家窗户正对的围墙因加建，高度增加了1.3米左右，对屋内视野遮挡明显。
此外，噪音也是业主们反映的共性问题，由于加高材料系钢材质，若是大雨天气，雨水击打会产生较大噪音。以上种种，都是业主们坚决要求拆除围墙加建部分的原因。业主们纷纷表示，“所有的改造均未经过全体业主同意。”
针对上述问题，3月22日，安居集团相关负责人向南都湾财社记者承认，女儿墙加高确实对三楼业主造成了影响。谈及加高的原因，该负责人表示，一是为了美观，二也是考虑到安全。“原女儿墙高度仅95厘米，只到成年人腰部，由于露台并未封闭，经常有小朋友爬到上面玩耍。”
“不过我们已经跟三楼业主保证，若对加建部分不满意，待裙楼商业开业后就会整改。”该负责人表示，上述保证可以去相关政府部门进行第三方见证。至于为何选择开业后再整改，该负责人表示，该项目已经拖了近半年时间，立即拆除会增加工期，“项目不完工对居民和公司的影响都很大”。他表示，“裙楼是安居集团自己的物业，不会因为开业了就不管业主诉求。”
不过，3月27日记者就此事再采访时，上述负责人表示，预计本周内可以拆除高出部分。另外，针对刘琴家阳台下方“拆墙塞入风机”的问题，该负责人解释，“是消防强排烟的排风窗，不起火时常年不工作”。他表示，消防强排烟的排风窗是在裙楼商业的墙面里，不在住户范围内。“原经营方消防规划不到位，没有设置消防强排烟等必须设施。这次加装相关设施是按消防规定，分布在裙楼西南角和东南角。”
焦点2
业主：外墙若挂大型空调设备有隐患，或威胁业主安全
安居集团：已是对业主影响最小位置，可进行安全鉴定
若裙楼女儿墙加高等影响的还只是3楼业主，那大型设备外置问题则牵动着97栋全体业主的神经。
据了解，安居集团现拟在车库入口上方(97栋外墙)的屋檐下搭设钢材料架子和百叶，用来安放8台中央空调外机，钢架宽高为1800×2300mm，拟放置的中央空调外机规格均为1785×830×1858mm，以某品牌家用中央空调外机为例，其规格为820×325×550mm，也就是说，比普通家用空调外机大了至少一倍。
“他们没和业主商量就这么做”，业主喜姐告诉南都湾财社记者，“我们这栋楼楼龄超过20年，墙体都非常脆弱”，喜姐等业主认为，大型设备一般都放在地面，而安居集团将8台大型设备挂在外墙上，会给墙体带来极大负重，甚至可能会拉塌墙壁，对业主生命安全造成威胁。
“之前的施工已经让外墙伤痕累累”，据业主陈女士所述，此前安居集团的设计是在车库入口违规搭建雨棚等钢结构，然后塞入空调机，不过该结构已被执法队勒令拆除。据湾财社记者3月15日观察，仍有部分钢架未被拆除，且墙壁上还钉着一根钢筋。
多名业主表示，车库周围的墙体已出现不同程度的损坏。南都湾财社记者现场留意到，车库入口处的墙体明显开裂，仅经粗略修补；再往车库里走能看到数根没入墙内的半截钢钉；此外还有许多因施工产生的孔洞，及断裂往外渗水的管道等。车库入口旁是97栋入户大堂，其外墙出现大面积瓷砖脱落，同时，外墙近期被凿出一个新壁龛，内置消防器械。
此外，业主们还担心，8台空调外机产生的噪音和废气，将会影响日常生活。
“原本这类设备都放在露台上，但竟然说‘放不下’”，喜姐向南都湾财社记者表示，“并且对方告知裙楼内部有专门的设备房”。目前，业主们希望安居集团能将设备放回设备房内，并复原因施工带来的墙体破坏。
针对业主反映的问题，3月22日安居集团负责人向南都湾财社记者表示，最初开协调会时，有靠近露台的居民反映，原空调冷却塔噪音太大，提议借着改造机会解决这个问题。“于是我们换成VRV分体机，体积、震动更小。但由于分体机数量较多，为分摊影响，决定将其中8台放于别处。”
负责人表示，业主提到的“设备房”，实际是放置监控设备等的空间，但空调外机、消防器械等都是外置设备，不能放在室内。他提到，此次在外加设了消防器械，是因为原经营方消防不到位，相关器械原本缺失，现根据相关法规进行增设，增设位置也符合法规要求。
当问及是否存在其他更合适的位置时，该负责人表示，在成熟小区里很难找到。“目前的位置原本挂了很多年空调机，且上方为悬梁结构，不会直接临近居民外窗，我们综合评估过，这个位置是对居民影响最少的位置。”他还表示，选择挂空调的位置在商业用地红线范围内。
至于安全问题，负责人表示，设计院给出的施工图都有结构安全检算，安装后可以做第三方安全鉴定。“此外，所有损坏的地方安居集团都会修复，包括瓷砖裂缝等。”
最新进展
车库入口搭平台放空调 确认属“加建”正在拆除
3月23日，南都湾财社记者以业主身份致电桃园街道执法队，知悉事件最新进展。关于外立面问题，执法队相关负责人表示，外立面装饰不属于违建，但是已与安居集团协商，会尽快将挡住3楼业主视线的部分外立面“切”矮。至于有业主反映的“外立面加高后伸到阳台下方有安全隐患”的问题，执法队负责人表示，不清楚具体情况，目前仅就挡住视线的部分外立面调整，与相关业主达成一致。
关于车库入口搭建平台放置空调，执法队负责人表示，“安居集团原在此处搭建平台，由于没办手续，我们认定属于加建的‘构筑物’，要求安居集团拆掉。现基本已经拆除，还剩一些支撑架，已跟安居集团沟通，这两天会拆干净。”
至于未来空调安放的位置，“（安居集团）放哪里可以跟居民商量好，不属于违建我们就没有权利干涉。空调肯定要装，商业不可能没有空调。但是加建（雨棚等放置空调）我们不同意。”
3月28日，南都湾财社记者了解到，车库旁剩余钢架拆除工作开始进行，目前部分已被拆除。3月29日，业主接到物管通知，“安居本周三至周五拆除裙楼高出部分的装饰板。”
律师说法
建筑物及裙楼外墙系业主共有部分 可以合理使用但不得损害他人权益
日前，房产纠纷领域专家周争锋接受了南都湾财社记者的采访，针对桃源村裙楼改造事件，给出几点法律建议。
周争锋指出，根据《深圳市房屋安全管理办法》第十四条，超过设计标准、增加房屋使用荷载的行为，及其他可能严重影响房屋安全的行为，应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，出具施工图，并委托有相应资质等级的施工单位实施。
根据上述《管理办法》第十六条，物业服务企业或者其他受托管理单位发现有违反本办法第十四条规定行为的，应当予以制止，并及时报告房屋所在地街道办事处。另根据第十七条，危及利害关系人的人身或者财产安全的，利害关系人有权要求房屋安全责任人消除危险，房屋安全责任人拒不消除危险的，利害关系人可以向房屋所在地街道办事处投诉。
“以上是行政手段处理，利害关系人还可以依据《民法典》第六章建筑物区分所有权或第七章有关相邻权的规定，到人民法院主张权利，要求安居集团拆除未经规划部门审批的加建部分。”周争锋表示。
据他介绍，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条和第四条的规定，建筑物（包括一二层裙楼）的外立面是业主共有部分，不是某一个业主的独有部分。“业主基于房屋专有部分特定使用功能的合理需要，可以合理使用其专有部分相对应的外墙面等共有部分，但不得违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益。”
周争锋分析称，利害关系人如认为安居集团的该种行为超过了设计标准，增加房屋的使用负荷，严重影响房屋安全，可以委托鉴定机构进行鉴定，依据鉴定结果主张相应的权利。
采写/摄影：南都湾财社记者 陈镜安(除署名外)
