近日，背靠嘉利国际(01050.HK)的嘉创地产宣布，将以介绍方式正式上市，预期股份将于3月23日上午9时开始在港交所买卖，股份代号为2421。此前，嘉创地产已两度递表，均闯关失败。
翻阅梳理嘉创地产上市资料，南都湾财社记者发现，该公司的体量较小，不仅体现在区域布局，还体现于土地储备方面。不过令人意外的是其财务表现，于记录期间其业绩稳中有升，更值一提的是其过往毛利率均超70%，远高于行业平均。
首次递表逾期失效
再次递表暂未通过聆讯
近两年来，房企上市的消息鲜有听闻。2021年7月，另一家房企三巽集团(6611.HK)赴港上市，是该年首家，也是近两年来唯一一家。然而两年不到，三巽集团股价由最初的4.76港元/股，跳水至当前的“仙股”。大环境不佳，市场对房企信心不足，资本市场已不再是房企追逐的擂台，曾经渴求上市的房企纷纷开启“休眠模式”，暂缓上市进程。直至去年第四季度，证监会等部门出手，打开上市房企融资渠道，才给了市场一针“强心剂”。
此番，嘉创地产成为2023开年首家赴港上市的房企，无疑受到市场的关注。资料显示，嘉创地产成立于2020年9月，系嘉利国际的附属公司，主要从事房地产业务。而嘉利国际于1980年在香港创立，起初生产录像带外壳，后逐步形成五金塑胶、电子制造及房地产三大业务板块，该公司于1996年上市。
嘉利国际分拆房地产的消息始于2022年2月4日。彼时公告显示，嘉利国际认为，将嘉创地产分拆后，将有更明确的业务重点及有效的资源分配，余下集团将专注于五金塑胶业务及电子专业代工业务，而分拆集团将专注于房地产业务。
此外，嘉利国际还表示，分拆能更好地识别并确定分拆集团的价值，厘清权益并为股东创造或释放价值，也能增加分拆集团打入资本市场的机会并提高融资灵活性。
据了解，分拆并上市完成后，嘉利国际将不会保留嘉创房地产已发行股本的任何权益，而嘉创地产将不再为公司附属公司。
上述公告后，嘉创地产开始操办起上市事宜，分别于2022年3月31日与11月25日两度递表，其中首次递表逾期失效，第二次递表暂未通过聆讯。直到今年3月3日，嘉创地产突然宣布将以“介绍方式”于联交所主板上市，预期股份将于2023年3月23日上午9时开始在联交所买卖。
项目集中“莞惠佛”
土储不抵头部房企单个项目
翻阅上市资料，南都湾财社记者发现，嘉创地产可谓是一家“蚂蚁”房企，其项目高度集中、且土地储备规模较小，总土储甚至不敌头部房企的一个项目。
上市资料显示，定义为“精品住宅物业发展商”的嘉创地产主要在东莞、惠州及佛山开发及销售住宅物业，而非一线城市打法。嘉创地产认为，由于深圳房地产价格快速上涨，周边城市以较低的土地成本提供具吸引力的机会，由此，东莞及惠州的房地产物业有更大的股本回报潜力。
嘉创地产表示，未来还将继续在大湾区进行扩张并专注于重建用地，拟探索的地区包括以深圳、东莞及惠州为核心的深圳都市圈，以及以广州、佛山为核心的广州都市圈。
不过，南都湾财社记者留意到，嘉创地产的竞争对手包括战略与集团类似的国内众多发展商，而按合约销售金额及销售范围计，嘉创地产于2021年在东莞及惠州的市场占有率不足1%。
谈及如何脱颖而出，嘉创地产认为，要借助其在城市更新项目的专业知识，及对当地城市更新政策的理解。嘉创地产表示，“我们累积了丰富的当地社区知识，并赢得当地机关的信任，促进了我们的城市更新进程，并使本集团能够在整个过程中作出明智的业务决策。”
另一方面，土地储备是一家房企未来发展的底气。但上市资料显示，于估值日期，嘉创地产的土地储备仅为25.96万㎡，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约12.82万㎡，及持作未来发展的整体楼面总面积13.15万㎡。
目前，嘉创地产有两个主要产品系列，分别为面向中等收入及迁居置业人士的“豪庭”，及针对首次置业人士及退休人士的“公馆”。于估值日期，嘉创地产的项目数量仅有7个，包括东莞嘉辉豪庭、东莞凤岗镇工业园、惠州罗浮公馆，以及预留作为未来发展的一块土地。
相较之下，头部房企之一的万科(000002.SZ)，其单个项目的总建面就可超过30万㎡，2022前半年新增项目数近20个。
嘉创地产表示，未来项目获取资源时会避免价格过高的土地，但会把握机会并适时地进行投资。在补充土地储备时，公司目标主要为其属性及配套设施可配合公司在住宅物业市场的定位，并满足客户的需求及要求的地块。同时，继续在可能以低成本获取高回报的地点，物色拟作城市更新的用地。
业绩稳中有升
毛利率超70%远超行业平均值
体量不大，但嘉创地产走的是稳扎稳打路线，其过往业绩稳中有升，且毛利率达到同行难以企及的水平。
上市资料显示，截至2020年、2021年及2022年(每年3月31日止)三个年度及截至2022年9月30日的六个月，嘉创地产分别录得收益4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元及4.73亿元。同期，纯利分别为人民币1.29亿元、1.61亿元、2.44亿元及1.43亿元。
嘉创地产表示，公司预计将继续自东莞、惠州及佛山产生大部分收入。不过因此，其较业务地域更分散的部分竞争对手所面临的“地域集中风险”更高。只要其大部分业务仍集中在该三个地区，如果由于当地经济不平衡等其他原因，或地区内房地产市场状况出现下滑，公司业务、经营业绩及财务状况可能会受到重大不利影响。
另从资料获悉，嘉创地产的毛利率远高于平均水平。据克而瑞地产研究数据显示，从利润率指标来看，2022年上半年，行业典型上市房企毛利率中位数为16.9%，其中，瑞安房地产(00272.HK)最高，为63.9%；而头部央企毛利率均在20%左右，保利发展(600048.SH)为25.55%，华润置地(01109.HK)为26.9%，中国海外发展(00688.HK)为23.5%。
截至2020年、2021年及2022年(每年3月31日止)三个年度及截至2022年9月30日止的六个月，嘉创地产的毛利分别约为人民币3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元及3.54亿元，而同期的毛利率则分别为72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。
对于毛利率普遍高于其他行业参与者，嘉创地产的解释是，“主要由于绝大部分于往绩记录期间交付的总楼面面积为土地收购成本相对较低的城市更新项目。”
此外，关于负债情况，嘉创地产“三道红线”两道达标，呈现出较为健康的流动性。于2022年9月30日，嘉创地产剔除合约负债后的资产负债比率为45.6%，非受限制现金短债比率为2.7，净资产负债比率并不适用，因为其持有净现金。
◎关注
以介绍方式上市有何利弊?
南都湾财社记者了解到，以介绍方式上市是已发行证券申请上市的方式之一，最大特征是不涉及新股发行，不涉及融资，只是将公司股东本身的旧股申请挂牌买卖。
财经评论员郭施亮告诉湾财社记者，介绍上市可以大幅缩短上市流程，提升上市速度。“介绍上市不能发行新股，上市之初会影响融资功能，但未来可以通过再融资渠道获得资本补充。这种上市方式适合急需挂牌上市、提升影响力的企业。”
采写:南都·湾财社记者 陈镜安 邱墨山
