御成府效果图
12月15日，第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上有提到，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
而前一周，深圳首个不限购住宅御成府取证，该项目推售产品为建面约38-55平，备案单价约7.99万/平起、均价约8.9万/平，起步总价不到300万，带精装。一时间，御成府成为了市场焦点，刷屏社交媒体。
真的是住宅、不限购？
房子怎么定性，主要取决于两个要素：一是土地性质，二是房屋用途。
土地性质是决定住宅和非住宅的关键之一。根据2021年最新版本的《深圳市城市规划标准与准则》：
住宅性质的土地分为四类：R1、R2、R3、R4，其中R1、R2主导用途是住宅，R1以低层住宅用地为主，R2以多层及以上住宅用地为主，这两种住宅用地配套设施齐全，布局完整/较为完整；而R3往往是一些宿舍用地，只要求“有一定的配套设施”。R4则是村屋用地，主导用途是私人自建房。
由于深圳土地稀缺，R1低层住宅用地罕见，一般在土拍市场上，住宅用地最为常见的就是R2，即二类居住用地。御成府的土地性质为：R2住宅用地+C1商业服务业用地。同时，御成府案场的公示资料土地补充协议中，也明确标注：土地用途为居住用地、商业服务业用地。而且，御成府的土地使用年限也是70年，住宅用地才有这个年限。
但是，御成府的预售证，上面写的是“单身公寓”，这又是什么意思呢？这就涉及决定项目性质的第二个关键因素：房屋用途。这个“单身公寓”，其实是指的“房屋用途”，或者说“用途”，产品类型。
单身公寓能积分入学吗？
南山对于住宅土地性质+单身公寓用途的房子，并没有明确文件规定是否可以入学，以及享受何种积分标准。咨询了相关部门得到的答复如下：
“南山的学位不紧张，之前所有的单身公寓都跟住宅一样，可以入学，而且和住宅是一样的积分标准。比如新一代国际公寓，土地性质是70年产权住宅，用途是单身公寓，一直都可以就读南油小学和北师大附中。”按照南山以往的执行标准，单身公寓一直是被认定为住宅，是可以和住宅一样积分入学。
也就是说，御成府的性质确实是住宅，只不过是“单身公寓”性质的住宅，且能和住宅一样积分入学，所以才引发市场高度关注。
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