今年11月16日，深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式举行。据了解，为进一步加快工业区转型升级和支持实体经济高质量发展，深圳将按照每年建设不少于2000万平米，连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间，为制造业提供更加有力的空间保障，把制造业的根基扎得更牢、更稳，持续增强工业发展后劲。
“工业上楼”虽已不是新鲜事物，但在探索“工业上楼”的进程中仍面临一些痛点和难点。尤其是在寸土寸金的一线城市，推动“工业上楼”借此夯实制造业基本盘，仍缺少行之有效的经验举措。12月2日，南都《湾区大钱进》栏目邀请到了深圳社科院张国平博士和深圳大学助理教授郭靖博士，共同探讨“工业上楼”所带来的机遇和挑战。
5年规划
新增一个龙岗区的工业空间
今年以来，深圳一再强调“工业立市，制造业强市”，剑指万亿级别的战略性新兴产业和未来产业。从5月26日到6月8日，半月内连发三份重磅文件，将制造业放到了产业发展的突出位置，明确了“开创工业立市新格局、争创制造强市新优势”，以及谋定“20+8”产业集群。
值得注意的是，深圳提出将按照每年建设不少于2000万平米，连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”的高品质低成本产业空间。做客嘉宾在节目中指出，这也是在回应深圳“工业立市，制造业强市”的城市战略，配合“20+8”产业集群发展的需要。
据郭靖测算，每年提供2000万平米，5年一共1亿平方米，这个增量相当于新增一个龙岗区的工业空间。
1亿平方米的产业空间将为深圳的产业发展释放新动能。张国平认为，一是可以有效解决产业发展和空间用地之间的矛盾；二是保障深圳“20+8”产业集群的空间用地，集中连片的产业空间对于深圳这样的超大型城市发展来说是非常欠缺的；三是为产城融合发展提供空间载体，实现产业价值和城市品质的双重提升，进一步压缩人们生产与生活之间的成本；四是顺应制造业服务化的趋势，通过提供大量的制造业空间，打造发达的生产性服务业。
做客嘉宾在节目中讨论，在超大城市的发展过程中，面临着一个很重要的命题，就是随着城市的不断发展，它的制造业占比是在逐渐降低的，第三产业的占比在逐步的增高。而按照这个趋势发展，就会出现香港和伦敦所出现的产业空心化问题，但是香港和伦敦在面临产业空心化问题时，已经在金融领域积累了一些显著的优势。
而深圳仍处在工业化进程中，制造业是这座城市的底色和招牌。因此大面积的产业空间是保证城市不出现产业空心化问题的关键所在。张国平指出，深圳在北上广深四大一线城市中，制造业要远远高于其他城市的占比，深圳也提出了“工业立市，制造业强市”。尤其是党的二十大报告提出，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。
郭靖则指出，“工业上楼”背后是一种发展观念的转变，是在高质量发展观念指导下的新的生产组织方式。它不但是生产、生活、生态“三生融合”，也是创新、创业、创投“三创合一”。“在当前是非常及时的，甚至是有一定的前沿性和引导作用的，这种观念的调整会有助于深圳长期并可持续的健康发展。”
综合考量
五大维度分析“工业上楼”可行性
事实上，上世纪90年代，深圳便已经出现了“工业上楼”的现象。以罗湖区的珠宝、眼镜等轻质制造为主，十分适合“工业上楼”。在张国平看来，生物医药中不涉及大型生产的，以及高端汽车零配件、碳纤维等轻质材料的加工制造，工业互联网和新一代信息技术产业等细分领域都可以实现“工业上楼”。
不过，张国平认为，目前“工业上楼”仍缺乏制度规范，层高、承重、消防、容积率、货运交通等方面还没有规范的标准。其次，什么样的产业上什么样的楼，还需要做一些产业遴选，引导产业可以更合理、更科学的上楼。
“以往的话，造工业楼的时候更多是供给决定需求，如今要引导产业更好的上楼，反过来是需求决定供给，制造业需要什么样的厂房，对承重的要求是怎么样的？在 ‘工业上楼’这种新的空间形势下，可以得到一个很好的实践。”张国平解释说。
郭靖也认为，“工业上楼”应该是一个需求引导供给的方式。他从五个维度分析认为，“工业上楼”是否符合环保安全、层高需求、减震隔震，垂直交通和设备载重，就可以判断这个产业适不适合上楼了。
此外，对于办公用楼能否直接转化成产业空间？张国平认为仍受到很多限制性的条件，比如层高的要求、电梯运载的要求，改造的难度相对较大。郭靖也指出，写字楼能不能转成工业用楼？除了技术问题之外，一个最大的问题是写字楼大部分是M0用地，而M0用地在深圳比M1用地成本是贵很多的。
郭靖认为，推动“工业上楼”，一是要考虑产业空间设计的功能是否符合产业的需要，二是价格是否能够接受。
对于“工业上楼”，张国平认为这是一个综合性的问题，上楼的不仅是工业，还涉及生产、生活、生态“三生融合”的方方面面，要打造一个“三生融合”的休闲式的生活空间，还要融入更多的绿色生态的概念。
郭靖建议，“工业上楼”要形成一批样板项目，总结一些可复制的经验，以增强市场的信心。因为在传统的空间使用中，人们比较倾向于或习惯了使用单层厂房，对于这种新的工业空间的供给方式能不能满足需求、好不好用，还存在一些顾虑。“所以一批样板项目，能够让大家觉得空间好用、价格实惠、管理完善、服务优良、环境优美，尝到实惠，这个是决定了之后‘工业上楼’是否能够顺利推行的一个很重要的因素。”
张国平建议，政府在引导“工业上楼”时，可以设置产业列表，同时遵循市场规律，由市场需求来决定产业的去留，综合性地来推动“工业上楼”的进程。
痛点难点
面临资金、市场接受度等问题
对于寸土寸金的深圳，“工业上楼”如何释放新动能？背后仍面临诸多的痛点难点，在郭靖看来，除了对厂房空间在防震、防尘、隔音、载重、排污等方面的共性要求，市场的接受度仍是一个问题，还需要政府出台一些切实的政策体系，凝聚全社会的共识去推动“工业上楼”。
此外，对于土地和资金问题，郭靖认为，深圳的土地供应要尽可能地向“工业上楼”项目去倾斜，另外一方面，由于深圳的新增用地很少，主要依赖存量土地的获取。“存量土地就涉及很多问题，一方面是土地的产权问题，因为深圳有很多土地是掌握在集体经济手中的，如何调动集体经济，特别是村集体的积极性，这是一个需要去突破的难点。”
同时，老旧工业园在转型成新的“工业上楼”项目过程中，还需要打破很多的政策制度，比如说容积率、土地属性等方面。
而对于“工业上楼”需要大量的资金，郭靖也建议，政府除了可以利用好债券工具补充资金，“工业上楼”形成的厂房有非常稳定的现金流收益，可以尝试以REITs的方式去进行一些补充。
在“工业上楼”所面临的痛点和难点之外，这一过程也在孕育新机遇。郭靖便认为，首先对于建设主体来讲，深圳有大量的地产公司，在当下面临寻找新增长点的困境下，“工业上楼”提供了一个非常好的选择方向；其次，“工业上楼”在实现了产业空间的更新和提供后，势必将会凝聚更多高质量的企业，从而提供更优质的就业机会，给深圳这座机遇之城长期注入吸引力；最后是“工业上楼”将有望对整个城市生产、生活、生态环境进一步优化。
张国平表示，深圳正在推动制造业的高质量发展，“工业上楼”这种新型产业用房，是制造业高质量发展非常重要的一个趋势，“工业上楼”将给制造业高质量发展提供更加广阔的产业空间和应用场景。他认为，“工业上楼”在推动产业数字化、产学研合作和产城融合方面，都有着巨大的发展潜力。
◎观点摘要
深圳社科院张国平博士：
回应“工业立市，制造业强市”的发展战略
深圳社科院张国平博士（城市规划学博士、经济学博士后）认为，深圳提出“工业上楼”是大势所趋，从城市战略、科技发展和产业自身的逻辑来看，深圳在避免走上产业空心化的老路，在回应“工业立市，制造业强市”的发展战略方面，以及配合“20+8”产业集群的发展，强化产业集聚，在一栋楼里面就可以实现上下游产业链的配合。
深圳大学助理教授郭靖博士：
增强和维持深圳未来的长期竞争力
深圳大学政府管理学院助理教授郭靖博士则指出，深圳今年的规上工业总产值与上海和苏州相近，但是深圳的产业用地只有上海的40%，不到苏州的30%，所以这背后存在一个非常尖锐的供需矛盾，造成了深圳的产业用地价格高昂。而土地是一种基础性的要素，它直接影响着下游从研发到招工等各个环节，最终影响终端产品的市场竞争力。
“所以产业用地问题不光是一个空间问题，也是一个基础性的要素竞争力问题，从而是一个根源性的城市竞争力问题。”郭靖认为，深圳提出“工业上楼”，除了破解产业空间问题，也旨在增强和维持深圳未来的长期竞争力。
采写：南都记者 程洋
