在深圳市区的福田中心，一众明亮写字楼、商业体中间，一座四围合式的红黑色大楼以其与众不同的外立造型吸人眼球。该栋建筑即为大中华国际交易广场，物业持有人为深圳的黄世再家族；此外，黄世再家族控制的大中华集团还在深圳南山、罗湖等区的多个黄金地段拥有大中华国际金融中心等商办物业。
尽管大中华国际在深圳以外声名不彰，但黄世再家族的财富规模甚至超过部分全国销售排行榜TOP50的房企实控人。2018、2019、2020三年，黄世再家族分别以130亿元、130亿元、120亿元的财富规模位列全国新财富500富人榜单的第210、167、247位，位列佳兆业郭英成家族、泰禾黄其森等一众全国性房企实控人之上。
榜单
地产仍具造富能力
12家深圳地产商上榜
5月12日，全国一年一度的新财富500富人榜揭晓，引发公众关注。自2003年推出第一届500富人榜以来，该榜单已接连存续17年，每一份榜单的推出，都能引发人们对于行业兴衰、更迭，家族富豪出现、陨落等话题的津津乐道。今年亦不例外，有媒体统计，作为盛产富豪的老牌地产行业，依然为榜单贡献了61名上榜富豪，占比达14.7%，不过，对比2019年来看，数量还是略微减少了6.2%。
过去一年在以楼市话题屡提全国热搜的深圳，房地产造富效应如何？梳理榜单来看，深圳藏有诸多低调地产富豪，他们默默地深耕深圳本土，对登陆资本市场纵横捭阖不感兴趣，但为深圳之外的人所少知的是，光是吃下一个旧改项目就足够他们在市场站稳脚跟。他们的掌门人默默出现在富豪榜单上，排名往往胜过一众上市房企董事长。
这里需要指出的是，公司实控人的资产排位并不与公司在行业内的实力排位挂钩，但必然与公司经营状况挂钩，且榜单本身也并非完全的详实客观，出现的人物和数据仅供参考。
南都记者梳理发现，2020年出现在新财富500富人榜单的深圳地产商共有12家，按照排名依次为宝能控股（14、姚振华家族）、龙光地产（48、纪凯婷家族）、卓越集团（64、李华/李晓平）、鸿荣源实业（78、赖海民）、京基集团（128、陈华）、星河集团（151、黄楚龙）、荣超集团（247、杨荣义）、大中华国际（247、黄世再家族）、绿景集团（267、黄康境）、茂业集团（285、黄茂如）、佳兆业集团（394、郭英成家族）、大百汇集团（445、温纯青）。
特点
在本土赫赫有名
不少未登陆资本市场
这其中，不少排名前列的家族企业都未登陆资本市场，譬如卓越、京基、鸿荣源、大中华国际等；在深圳本土，这些公司赫赫有名，譬如拥有罗湖区地标建筑“京基100”的京基，以卓越系商业体、办公楼遍布深圳各区的卓越集团，还有拥有深圳超大规模商业体宝安壹方城的鸿荣源等。
它们大多信奉“闷头猛干”。譬如京基集团，当前储备有蔡屋围等多个市内核心地段的城中村旧改项目；尽管目前公司暂无上市计划，但在去年至今，京基接连完成康达尔、阳光股份两个上市公司控制权的收购。
此外还有在深圳福田、前海多个片区中心开发有优质物业的卓越集团，在未上市的情况下，销售额已几近千亿。根据克而瑞研究中心发布的2019年房企销售排行榜，卓越集团分别以949.5亿元、563.1亿元的全口径销售金额、权益销售金额成绩，位列榜单的38、45位。
在2019年，脱胎于福田岗厦村的深圳中心天元综合体项目完成商业部分的对外营业，并一举成为福田最大体量的商业体。而这整个综合体项目也是深圳数十年来最大的中心区旧改项目，根据金地集团2019年年报披露，整个“天元”项目，金地占比21%，卓越占比79%，占地面积约10.3万㎡，目前两公司对该项目计划的总投资额已达约271亿元。可预见的是，在完成开发后，项目未来将为卓越带来源源不断的现金流和销售贡献。
更加低调的还有鸿荣源集团，在宝安有多个旧改项目，在2016-2018的三年中，销售额均位列深圳市场的TOP10。还有荣超集团，据公司介绍，光是甲级写字楼，公司在福田市中心区就有7个。排名第445位的大百汇集团，亦是前述“天元”项目的开发者之一。而这些公司，甚少在互联网上露头。
走出小而精路线
不拼销售额拼毛利
当然，销售额仅是地产公司的一个方面，真正衡量挣钱能力还需关注公司项目的毛利水平。事实上，上述公司的共同特点便是在深圳具有强悍的城市更新项目拿项能力，尽管旧改项目推进难是业界共识，但其极高的利润率还是吸引众多开发商为之前赴后继。
根据早年间克而瑞方面统计的数据，佳兆业旧改业务毛利率即高达50%，远高于当时行业34%的平均水准。还有更为突出的如绿景集团，其目前在售的绿景红树湾一号、绿景美景广场等均脱胎于旧改项目，根据其2019年年报显示，集团的综合毛利率已达64%，同比2018年上升近10个百分点。而放眼行业，根据克而瑞数据显示，受营业成本大幅增加的影响，2019年，50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，同比下滑3.1个百分点。
变化
新榜单排名大多下滑
并非因为资产缩水
不过，南都记者也看到在2020年上榜的12位深圳地产富豪中，财富资产排名大多下滑。榜单中，除了排名上升27位的佳兆业，排名与往年基本持平的京基、宝能，其余9家排名全部下滑，如大中华国际下降80位，荣超集团下降64位。
但是，上述富豪排名下滑并非是因为资产缩水，据南都记者统计，榜单中除大中华国际、大百汇的两家房企实控人资产小幅缩水外，其他均有一定数量的增长，譬如排名前列的卓越、鸿荣源、龙光，实控人的资产均增长在50亿元以上。
究其原因，实则是地产富豪的资产增速已跟不上全行业整体大势，据相关媒体整理，新财富500富人的总财富首次突破10万亿元大关，达到10.7万亿元，创下历史新高；与此同时，榜单上6成富人财富上涨超过10%，4成富人财富上涨超过50%。而来自TMT行业的造富效应最为明显，有96位来自TMT行业的富人上榜，相比2019年的80人增加了2成，财富占比高达22.7%。
10年前9位深圳地产商上榜
有人退也有人升
南都记者翻阅2019年时的榜单也看到，登上当年榜单的深圳地产商莱蒙鹏源（黄俊康家族）、海雅集团（涂辉龙）未出现在2020年的榜单上。其中如莱蒙鹏源，由于债务压力，该公司自2017年不得不踏上资产转让之路。
时间线再拉长一点，对比2010年时的榜单来看，彼时上榜的深圳地产富豪不过9位，卓越、京基、鸿荣源等今天依然榜上有名，但花样年集团（曾宝宝）、富源实业（缪寿良家族）两家消失不见。事实上，这些公司依然活跃在市场的舞台，例如花样年在完成公司战略的重新调整后，重新加入规模竞赛，奋力迈向500亿元的销售额目标；富源实业则属早年新贵，早在2002年，实控人缪寿良就以十亿身家名列福布斯中国富豪排行榜第42位，2003年位列第25位。不过，如今缪寿良也出现在另一份富豪榜单上，在2019年的胡润百富榜上，缪寿良以300亿元的资产位列第100位。
有人退也有人升。星河集团、龙光地产、绿景集团等都是这十年间出现在榜单之上，并获得不错的资产成绩。
采写：南都记者 王鹏钧
