广州楼市缓慢回温。 南都记者 邱永芬 摄
龙年春节开工已过一周，在广州珠江新城做了14年地产经纪的李生还在湛江老家度假。
“回到广州也是闲着，还不如在老家玩久一点”。一如他的预料，已返工的同事“上班四五天，平均大约四天两台客”。
这是近年来房地产政策最为宽松的春节，节前四大一线城市纷纷不同程度地放开住房限购，广州更是于1月27日宣布放开建筑面积120平方米以上住房限购，节后房贷利率又下降至历史新低。尽管如此，无论是春节期间，还是节后开工首周，市场成交虽有回升，但暂时难言火热。
节前
放松限购后有人返乡中途折回买房
1月27日上午，广州官宣建面超120平方米住房不再限购时，陈先生一家正在驾车回潮汕过年的路上。
“生意相对没有往年那么好做，所以就早早回老家过年”。接到荔湾区新世界凯粤湾的销售电话时，他们一家刚驶上高速不久，获悉超120平方米户型不再限购后，一家人商量了一会儿，最终调头折返回广州。
当天下午3点多，陈先生一家三代赶到新世界凯粤湾，再次看了样板房，多番沟通洽谈后，签署购买了一套建面123平方米的户型，直到晚上9点多才办完相关手续。陈先生在天河区做生意，但户口不在广州。此前朋友几次推荐他一起买新世界凯粤湾，但他因为没有购房资格而放弃。这次放开限购后，他们一家终于如愿在广州安家。
和陈先生一样，90后白领陆茜在那几天跟着中介辗转天河南等片区看房。“刚放开限购那几天，市场的确有些热，只要业主愿意降价10%，基本很快就成交”。在中山一立交附近，一套70多平方米的西向户型挂牌价330万元，陆茜下午刚看，打算隔日再看一遍，但晚上中介告诉她已以306万元成交了。
在天河南片区，一套一楼的物业此前报价一直在300万元以上，后来降到250万元。中介当天带了陆茜等7组客户前去看房，未等她想好要不要议价，晚上中介又告诉她业主再降10万元，以240万元成交了。
“节前看房有点急，节后回来看到利率降了后，我反而淡定了，想着房价是不是还可以再降”。从湖北老家回到广州几天，陆茜还没开启看房。她节前看中了天河南一套将近70平方米的两房，但业主报价一直僵持在330万元之上，“如果他肯降10%左右，我可能就出手了”。但到目前，该业主仍未松口。
市场
23个楼盘去年春节盘均卖4套今年仅1套
在大量务工人潮返乡过年期间，广州楼市在春节假期成交表现平淡。
据合富研究院监测广州市80个代表楼盘，春节前后两周的周均来访相比1月，减少了约50%。除了一些“营销动作积极”的项目（主要集中在天河、黄埔及番禺），超过九成的项目成交量都在10套以内。
而据广州中原研究发展部监测，今年春节假期（2月10日至2月17日）广州50个热门楼盘盘均成交1.29套，去年春节假期为2.28套；盘均来访方面，从去年春节假期56.5人次，下滑到今年春节假期的41.4人次。同质对比的23个楼盘中，2023年春节盘均成交套数达4.06套，今年春节陡降至1.06套。
事实上，在放开限购后一周（1月29日至2月4日），中原监测35个项目仅成交35套，而放开限购前一周（1月22日至28日）为85套。或因春节，放开限购的效应未能马上显现。
珠江新城资深地产经纪人李生称，这近乎是他自2011年从事地产经纪行业以来，市场最冷的一年。好不容易约到看房客，“要么只是逛花园、聊聊天，并非真心想买；要么就是有心想买，但自己的房子还在挂着一直卖不出去”。李生认为，“现在有钱人都在观望，都不愿意出手买房”。
正出于此，按照公司计划，大年初八即开工，但李生一直窝在湛江老家未回，他计划过完元宵节后再观望一下，再决定回广州上班，“有可能继续做地产中介，也不排除会转行”。
自从去年中起，李生所在的地产中介已经不再发放底薪，“我们都变成自由地产经纪人了，有客就带看”。不少同事转行，李生不想放弃耕耘了14年的珠江新城房地产市场，最终在服装行业里找了一份兼职，工作性质同样也是经纪人，同时打两份工，方得以养家糊口。
据机构统计，2024年2月截至23日，珠江新城一共成交15套房，当中有两套为双城国际的法拍房。在春节复工后仅21日和22日各成交了2套房，均非标杆豪宅。而去年同期（同为春节月，2023年2月截至23日），珠江新城成交了100套房，是今年同期的6.7倍。
二手房
成交价同比跌6.1%或有望率先回温
在广州东部“粮仓”增城，扎根于此多年的资深地产经纪人黄先生表示，从初八上班至今，看房客寥寥，也未曾有成交。
事实上，相比一手市场，二手市场表现好太多。
广州中原研究发展部统计，在今年春节期间，广州二手住宅网签套数同比上涨24%，番禺和海珠表现相对活跃，有较大幅度上涨。中原雷达显示新收盘数量同比2023年春节上涨17.8%，新收客数据同比上涨15.4%，带看量同比上涨44%。
而据克而瑞监测，新政出台后，春节期间广州过百个楼盘不打烊迎客，数量创近三年新高。春节作为客户出游传统淡季，第6-7周（节前及节后）全市一手住宅合计供应531套，同比增205%；网签411套，同比减少46%，表现平平无奇。从典型楼盘来访认购监控看，中心区楼盘人气较好，个别热盘日均到访客户达十余台，并借新政利好及来穗游客增多之势，有零星外地客成功认购案例出现。
“之所以春节期间一二手市场表现差异较大，主要是房企营销动作未跟上，客户观望等待和欢度春节，导致成交低”。广州中原研究发展部认为，二手市场在放开限购后，买二手的客户正好抢在“小阳春”前出手捡笋，以免后期业主涨价，故而成交稍热。
自从去年8月以来，广州二手业主纷纷降价出货。从国家统计局最新发布的70城房价数据可见，在今年1月份，广州二手住宅的成交价格环比连跌了9个月，同比已跌6.1%。当中90平方米及以下的成交同比跌6.2%，90-144平方米的同比跌6.1%；144平方米以上的同比跌5.8%。
而据广州市房地产中介协会2月29日发布的最新交易简报，2月广州市二手住宅交易量萎缩四成。根据统计，2月(统计周期为1月26日至2月25日)，广州市二手住宅网签宗数和面积为4865宗和49.03万平方米，环比深幅下降42.43%和42.26%，同比下降51.04%和49.04%。各行政区网签面积环比均下降，其中白云区、黄埔区、花都区和增城区等来穗人口数量较多的区域环比下降幅度较大，分别为49.21%、48.13%、47.28%和46.73%。
针对春节期间二手住宅成交好过一手市场，业界人士普遍认为楼市“小阳春”或将从二手市场开始，再传导到一手市场。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，考虑到1月广州再度松绑限购政策，释放房票鼓励入市，叠加2月LPR大幅下调，政策利好组合拳已经形成，3月广州楼市随着开发商加大推货力度成交有望回温。
中原地产首席分析师张大伟亦分析认为，当前市场还在逐渐见底过程中，房地产市场可能在大幅度降息后，在2024年3月至4月出现一定热度的“小阳春”。
