制图:史明磊(元宝AI生成)
深圳市人大代表、深圳市物业管理学会会长曾滔
深圳市人大代表、深圳市律协副会长、华商律所高级合伙人曾迈
深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成
58安居客研究院院长张波
近期，“物管费难收”的话题再次引发热议。一方面，全国多地发布倡议书，呼吁党员干部、公职人员要带头、主动按时缴纳物管费，并带动周边业主自觉缴费；另一方面，多家行业机构、媒体指出，全国物管行业正在出现撤场率上升、收缴率下滑等现象。
行业的震荡对老旧小区的冲击更为直观。深圳部分小区面临“收费低—服务差—业主拒缴—治理更乱”的恶性循环，频繁出现物业纠纷，两方矛盾尖锐。不少基层工作人员、物管公司负责人都曾向记者表达过“矛盾难调和”的无奈。从行业数据滑坡到小区失序，部分小区已出现行业人士、基层工作人员口中“较难打破的恶性循环”。南都记者多方采访后发现，这一恶性循环背后有业主、物管之间信任缺失，政府部门引领不足，业主自治意识尚待加强等三大根源。
面对这一治理难题，奥一网“走好新时代网上群众路线大调研·与城市对话”栏目本期聚焦老旧小区物管费矛盾，采访全市多个街道的基层工作人员、人大代表、行业专家等，为深圳基层治理提供专业建议与可复制的实践经验，助力破解这一治理难题。
物管费难以覆盖成本导致服务低质
据不完全统计，深圳在2000年年底前建成的老旧小区超过1600个。随着年限不断增长，小区基础设施老化、失修，配套功能持续衰退，各类治理难题集中凸显。
龙岗区南湾街道祥云苑小区竣工于1998年，此前小区公共消防设施设备老旧；绿化植被因缺乏系统维护，呈现出稀疏杂乱的状态；车辆随意停放情况频繁发生，时常导致业主之间产生矛盾；原有的监控系统老化程度严重，部分摄像头已无法正常运行。物管服务长期缺位，小区业主满意度极低。
龙华区民治街道的碧水龙庭小区建成约20年，也曾面临过设施老化、管理滞后的困扰，多位业主向南都记者回忆称，此前小区存在监控缺失、地库破损、电梯故障频发、消防系统故障以及垃圾投放点脏乱等问题，居住体验逐渐下滑。
这一现象并非个例。全市多个区的基层工作人员向南都记者指出，辖区内部分老旧小区物管费沿用早期较低收费标准，数年未曾调整，物管公司“入不敷出”，服务质量大幅缩水。
物管费调价难，业主意见分歧较大
低物管费与持续增长的各类开支，往往会使承受亏损的物管公司压缩开支，这又进一步导致物管服务减质，部分居民因此拒绝缴纳物管费，形成“收费低—服务差—业主拒缴—治理更乱”的恶性循环。
作为恶性循环的“起点”，老旧小区收费低的现状却较难改变。据媒体报道，2022年至2024年，上海市金山区仅有36个小区成功调价，呈现成功率低、幅度小的特点。
深圳也同样面临这一难题。全市多个街道办的相关负责人都曾向南都记者直言，近年辖区内暂未出现“涨价成功”的小区。不少小区的尝试最终因业主意见分歧较大而搁浅，陷入“不调价物管服务低质，想涨价业主意见不一”的僵局。
推动小区物管费涨价涉及大量的协调工作。一位基层工作人员向南都记者指出，协调一个1000人规模的小区涨物管费，往往需要社区、业委会、物管公司数月，甚至多年的共同努力。
行业震荡加剧，老旧小区物管服务承压
在不少老旧小区矛盾难解的同时，全国物管行业已在直面变革。多家机构、媒体的公开数据显示，全国头部物业在管项目主动撤场率同比上升37%；全国500强物企平均收缴率从2020年的93%跌至2025年的71%；中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
有基层工作人员向南都记者指出，相比于新建成小区，老旧小区因基础设施老化、自治能力弱，受物管停摆的影响会更为剧烈。
近期，深圳市民合物业管理有限公司在发给盛合天宸家园的退场告知函中称，因各种原因造成项目物管服务费支付率持续下降、致公司长期面临巨大经营压力，决定正式退出盛合天宸家园小区的物管服务和完成人员撤场。南都记者注意到，在不少物管的撤场公告中，成本高、收缴率低成为高频词。
今年4月，1999年建成的宝安区达海花园小区因垃圾堆积成山、电梯房变“楼梯房”引起关注。源于长达丙年的小区自管矛盾，该小区的物业管理陷入“真空”状态，小区陆续出现垃圾无人清运、电梯停运近两个月、公共电费欠费停电等问题，严重影响居民基本生活。
分析
业主对物管信任崩塌往往源于小区账目不明
从行业数据滑坡到小区失序，部分小区已出现行业人士、基层工作人员口中“较难打破的恶性循环”。南都记者多方采访后发现，这一恶性循环背后有业主、物管之间信任缺失，政府部门引领不足，业主自治意识尚待加强等三大根源。
业主、物管之间信任缺失，成为恶性循环根源
业主与物管之间缺乏信任基础是导致恶性循环的根源之一。深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成就向南都记者强调，之所以目前仍有大量老旧小区陷在恶性循环中，根本原因不只是物管费低，而是低收费、低服务、低信任、低协同叠加在一起。
业主对物管信任崩塌往往源于小区账目不明。多个小区业主都曾向南都记者反映过类似问题，如共有资金混用、挪用、拆借；公共收益收支明细不公开、分配方案不合理，必要开支占比过高；资金使用缺乏有效监督，滋生利益输送、侵占资金等。
不信任叠加物管服务标准不断下降，业主自然会形成“物管只收钱不办事”的认知，对任何涨价的提议都本能反对，其核心顾虑也是“涨价后毫无成效”。
双方对“质价相符”的标准不一也增加了调价难度。有行业人士向南都记者指出，部分业主在未能正视物管公司实际成本的情况下，仍在一味要求“一分钱一分货”，会激化矛盾。“当各类隐性成本未被纳入‘质价相符’的讨论框架中时，所谓的市场化定价在起点上就对物管公司不公平。”
职能部门监管不力、基层部门欠缺抓手
当物管公司与业主之间缺乏信任时，政府部门的引领更为关键。早于2024年，就有人大代表提出，“上调物业管理费用依据现有相关规定也难以实现。”
此外，有物管行业人士指出，在物管费定价环节，由于信息不对称以及组织能力弱，“市场竞争”有时会演变为“压价竞争”，往往导致“认真履约、服务质量高的企业因成本压力退出，低质低价者则长期盘踞，劣币驱逐良币。”
在部分小区内，业主不仅不信任物管公司，甚至也无法信任业委会。深圳市人大代表、深圳市物业管理学会会长曾滔向南都记者指出，“职能部门及基层部门存在监管不力与欠缺抓手的问题，部分业委会滥用权力、违约违法成本低，”损害了多数业主的利益。
有基层工作人员也向南都记者表示，当类似纠纷发生时，“基层可能缺乏有效监管和裁决抓手，只能靠反复沟通协调解决问题，治理手段单一，无法从根本上化解矛盾。”
针对解决老旧小区物管费低、调价困难等问题，是否有进一步研究或相关政策指引?南都记者发函采访深圳市住房和建设局以及深圳市发展和改革委员会。深圳市住房和建设局有关人员回复表示，价格主管部门为发改委，住建局不便表态。截至发稿前，深圳市发展和改革委员会暂未有相关回应。
多元模式探索下，对业主“自治意识”提出更高要求
近年不少小区在尝试由包干制向酬金制转变，这对业主的自治活力提出了更高的要求。
“酬金制是先明确物管酬金，公共收益、运营支出单独核算，透明度更高，但它对业委会运作、业主参与度等方式要求明显更高，”58安居客研究院院长张波向南都记者指出，缺乏良好的监督机制，酬金制的实际落地效果可能还不如包干制。袁方成也表示，如果没有公开机制、没有稳定的议事平台、没有有效的监督能力，酬金制也可能流于形式。
曾滔向南都记者指出，部分小区业主对公共事务关注度偏低，导致极易被人“误导”，使业主大会决策偏离整体利益，这是诸多小区治理难题的根源所在。因此，当涉及类似“调整物管费”这样的议题，一个可供每位业主参与自治的平台就更显重要。有业主曾反映，小区缺乏常态化议事协商平台，面临着诉求没有正规反馈渠道，或渠道不够通畅；业主之间的分歧无法及时化解；议题被个别业主带偏等问题。
建议
部门应强化监管、厘清职责边界、杜绝转嫁负担
目前深圳仍有一批小区，其长年累积的物管问题未得到有效解决。南都记者与多位街道办相关负责人沟通时，有街道负责人直言“整个辖区内找不出一例好的案例可供参考。”但值得注意的是，面对治理难题与恶性循环，深圳不少小区做了积极的尝试并取得了较好的效果。
重建信任
用“看得见的服务”换取“愿意付的费用”
“先改善服务和环境，重建居民信任；再通过透明规则和程序安排，逐步形成新的收费共识和治理秩序。”袁方成向南都记者表示，无论哪种治理模式，本质上都在尝试把已经失衡的物管关系重新组织起来，让小区从失序状态回到可持续运行轨道。
当不少业主担心“涨价后毫无成效”时，龙岗区南湾街道的祥云苑小区施行了“先干活后涨价”的模式。该小区的治理曾被列为社区年度重点工作，小区第一届业委会成立后，业主大会投票表决更换了物管公司。后在街道、社区党委、业委会、新物管服务公司四方的商议下，物管公司决定，在不动用业主一分钱物管专项维修资金和公共收益的前提下，对该小区投入约35万元进行整体翻新修整。
正是物管公司的“表态”获得了不少业主的信任。翻修后，物管公司在2024年正式向业委会提出提升物业管理费用的申请，业委会于2024年组织发起业主大会表决通过上涨物业管理费，最终在8月份成功推动住宅物业服务费由0.8元/㎡调整为1.2元/㎡；商铺物管服务费由1.8元/㎡调整为2.4元/㎡。目前，小区物管费的收缴率达到95%。
但该模式具备一定的门槛。张波向南都记者指出，通过“带资入场”的确在一定程度上用市场化方式破解了老旧小区管理的僵局，但其对于双方都有要求，物管方要有先期资金投入的能力，业主后续也要有为更好服务买单付费的意愿，一般来说小区居民整体收入稳定的，其落地更顺畅。这一模式必须建立在合同清晰、投入透明、居民知情、回收机制明确的前提下，否则就容易把经营压力过度转嫁给物管企业，也可能在后期因涨费问题引发新的矛盾。袁方成提醒，该模式可以作为特定情境下的过渡性工具，但不能被神化，更不能滥用。
完善制度
强化政府引导，推行“清单式”服务与阶梯定价
政府部门应加强系统性引导与有效监督。曾滔向南都记者指出，当市场出现无序竞争、业委会运作不规范、物管公司劣币驱逐良币的现象时，职能部门及基层部门存在监管不力与欠缺抓手的问题，部分业委会滥用权力、违约违法成本低；另一方面，针对物管的违约行为，部门的监督手段也相对有限。因此，部门应强化监管、厘清职责边界、杜绝转嫁负担。
此前有市人大代表提出，建议部门根据市场行情，规范统一物业管理费用收取标准，明确物价收费标准调整年限，对物业管理收费标准进行进一步的指引。
深圳市人大代表、深圳市律协副会长、华商律所高级合伙人曾迈建议，将物管服务拆分为基础保障项(保洁、门卫、公共照明、垃圾清运等)和增值提升项(智能门禁、社区文化、节日装饰等)，对应设定基础档(如1元/㎡)与提升档(如2元/㎡及以上)。业主可按需勾选服务组合，让价格真实反映服务价值。同时，建议将CPI指数、最低工资标准等变动纳入调价触发条件，形成动态调价规则——当相关成本指标累计上涨达到约定幅度时，物管费可按比例自动上浮。这样既能避免频繁协商的博弈成本，也能确保物管费随成本合理调整，守住“质价相符”的底线。
曾迈建议职能部门应尽快出台老旧小区物管服务的参考指引或标准清单，明确基础与增值服务的边界及定价参考。同时选取典型老旧小区开展综合整治与“清单式”收费试点，探索信托制物管、公共收益反哺等配套机制，积累实践经验后逐步推广，形成一套可复制、可落地的老旧小区物管服务升级路径。
龙岗区曾在全市率先启动物业管理星级服务评价工作。据报道，龙岗区要求各街道重视物业管理星级服务评价工作，将星级评价结果与物管服务日常监管相结合，通过物业管理星级服务评价体系，提升辖区物业管理服务水平，为居民打造更加宜居的生活环境。
激活自治
搭建常态化议事平台，凝聚业主共识
针对当前“双三分之二”等高标准门槛在实践中常因业主参与度低而“卡壳”的问题，曾迈建议，将物管费调价等事项的表决门槛调整为“双过半”，在保障业主权益的同时打破程序僵局。
为配合这一调整，曾迈指出，应由职能部门推动建立线上业主协商平台，集成电子投票、线上议事厅、方案公示等功能。“这不仅能大幅降低组织表决的沟通成本，还能让‘双过半’等规则真正落地、过程全程可溯、结果接受监督，从而增强业主参与意愿和决策公信力。”
“老旧小区很多问题不是没人发现，而是没有一个有公信力的组织平台去整合诉求、协调分歧、推动落实。”袁方成指出，通过党建引领、多元共治，能够把社区、业委会、物管企业、居民代表、共建单位等力量重新拉回到同一个协商和行动框架中，让治理不再是单一主体“各说各话”，而是逐步形成有组织的共同体治理。
龙华区民治街道的碧水龙庭小区就在未涨一分钱物管费的情况下，小区实现了从“脏乱差”到宜居的蝶变。碧水龙庭业主委员会主任邵平向南都记者举例，近年来不少邻居在对外出租多年后，选择收回房屋搬回小区自住，物管费收缴率在不到五年的时间内就由80%左右增长至99.5%，这是对小区环境、物管服务最大的认可。
“从各管一摊、单打独斗，到党委、支部、业委会及物管同频共振，一起给小区居民做事。”碧水龙庭党支部书记欧和云向南都记者介绍称，在“党建引领、多元共治”的机制下，小区推出精准化服务与专项议事时段。通过设立每月一次的“居民接访日”，搭建起公开、透明、免费的常态化沟通平台。
袁方成认为，像“居民接访日”这类安排，意义不在形式，而在于把日常沟通机制制度化，把矛盾化解前置化。曾滔则强调，“党建引领、多元共治”的治理模式具有显著优势，值得复制与借鉴。因具备较强的组织动员能力与公信力，“党建引领”成为增强治理执行力的重要抓手，这也使其更应注重提升基层组织的治理能力与群众基础，而非简化为设立机构或“喊口号”。
南都调研 总第948期
监制:陈文定 王佳
策划:任笑一
统筹:陈璐璐 刘晨
采写:南都记者 乔锐 詹越慧 受访者供图
