月山公园的古城墙遗址，古榕树与古城墙和谐共生。
孙文西路步行街。
思豪大酒店建于1924年。
中山古称“香山”，以孙文西路步行街为核心的香山古城已有870余年历史，见证了中山的繁荣兴盛。
两个月前，深中通道开通，激活了中山区位，中山文旅首先感受到“热辣滚烫”。在“石岐乳鸽”“中山市博物馆”“孙文西路步行街”“香山古城”等话题强势出圈的同时，关于交通拥堵、业态老旧、体验单一等讨论也相伴而生，中山文旅业面临大考。
“全市各级各部门要清醒认识到，面对深中通道带来的‘泼天流量’，中山服务业无论是从总量、质量或结构仍有较大的提升空间。”8月13日，中山高规格召开全市服务业高质量发展大会，中山市委书记郭文海在会上如是说。
从2022年开始，中山把香山古城保护活化工作，当地通过“微改造”的方式，对香山古城进行活化利用，开启“焕新”之路。香山古城如何摆脱传统商圈式微的困境，抓住风口破圈而上?如何让承载厚重历史的“旧”街区焕发“新”活力，让蕴藏在老街巷里的古韵代代相传?
现状
基础配套 停车要半小时 步行街饭店少
在步行街经济兴盛的年代，中山孙文西路步行街曾名噪一时。但这本中山人文历史的立体“教科书”，发展有点落下节奏。
“车太多了，一进到石岐老城区就开始了漫长的‘塞塞塞’模式”，来自深圳宝安的李先生说，深中通道开通后，便带着家人一起来到中山，想要逛逛孙文西路步行街、中山市博物馆等著名景点。“没想到有这么多人来游玩，老城区到处都是车流、人流。”李先生指出，石岐老城区的道路大多相对狭窄，不少路段是单行道，巨大车流让老城区陷入了大范围、长时间拥堵状态。
“交通拥堵是一方面，停车难也是个问题。”李先生说，进入老城区后，自己本想先找个停车位把车停下，然后跟家人们一起来一场“city walk”，“结果找了近半个小时还没找到停车位。”
来自深圳龙岗的赵女士假期来到中山石岐老城区，想体验中山第一条商业步行街的魅力，但却有些失望，“一路走过来，感觉没有什么太吸引人的地方。”临近中午，赵女士一家想在步行街上寻找一家本地特色餐厅就餐，但没找到，只是道路中间设立了一些移动摊位，多数售卖的吃食只有烤串、冰淇淋、糕点等，只有香山老式姜糖和中山杏仁饼等少数中山特产。
商圈业态 店铺多卖鞋服 同质化很突出
8月的一个工作日，南都记者来到孙文西路步行街，由于并非高峰期，街道上没有太多人。500米步行街上共有100多家门店，有10多家店没有开门，其中还有五家关闭的门店紧挨在一起，一眼望去有些冷清。
步行街的店铺以服装店为主，营销人员拍手叫卖声不绝于耳，大部分店门打着“清仓”“批发价”“合同到期清货处理”等标语进行销售。门店售卖类型同质化严重，光是打着“回力”品牌名的门店就出现了4家。从广州而来的周女士本来想在步行街上找到具有中山特色的产品，但逛了一圈也没发现有令她“耳目一新”的商品。
“中山百货”是孙文西路东段的地标建筑。2021年3月31日，中山百货在陪伴中山人71年后停止营业。当时有商场员工表示，在网购冲击下，中山百货出现亏损，加上停车难、无法拓展餐饮项目、租金上涨等综合性因素，只能停业。南都记者了解到，目前中山市香山古城运营管理有限公司(简称“古城运营公司”)在中山投控的统筹下，今年上半年已完成中山百货大楼一至五层的整体招商工作，现正开展业态规划和装修设计。
在孙文西路西侧入口，兴中广场也是一个重要商圈。2013年，以南洋风情为建筑特色的兴中广场建成，一度成为中山消费新热点；但是由于运营不善，商场内的氛围冷清，目前二楼、三楼不少档口关门，业态面临重新调整。
文化遗产 古建筑现斑驳 老侨房也失修
孙文西路150号，圆顶阁楼及罗马柱装饰的思豪大酒店旧址，所在地原为“香山银行”旧址。这座大楼始建于1924年，原本是归侨回乡开办的私营银行。抗日战争后，县商会会长李德联回邑复员，兴建五层楼酒店，取名为思豪大酒店，成为当时石岐最豪华的酒店和石岐的标志性建筑。不过如今，这里已经终止经营，一楼大堂出租作为教育培训，二楼以上楼层空置。
作为中山曾经的商业中心，孙文西路近代以来一直保持店铺林立、繁荣兴旺的景象。其中，中山第一家照相馆、新华书店、麦当劳等都开设于此，承载了许多“老石岐”的集体记忆。
目前看来，香山古城的吸引力还有待进一步挖掘。在古城保护活化过程中，将城市印记和人情味“留下来”，保留“老石岐”那份文化记忆，也是面临的课题之一。
在仁厚里的月山公园门口，有一段古城墙遗址，如今被盘根错节的老榕树保护，是中山市级文物保护单位。2022年，中山市政协委员刘彦宁等曾提出建议:月山公园及周边铁城城墙遗址环境狭窄、年久失修存在安全隐患，建议加强月山公园及周边建设。
“一批历史建筑的修缮加固工作已经迫在眉睫”，中山本土历史文化学者、长篇历史文学《香山魂》作者欧阳小华时常深入到香山古城的窄街细巷里找寻灵感。令他颇感惋惜的是，走访中发现不少历史建筑缺乏相应的保护、修缮。不少新建筑在历史建筑群中见缝插针式地拔地而起，甚至有些新建筑和历史建筑“无缝”贴合在一起，不仅破坏了古城原有的风韵，也给后续的保护、修缮带来不少困难。
焦点
《香山古城城市设计》草案修改完毕
如何探寻香山古城活化新路径
自2022年初，中山就提出香山古城文化复兴的计划。2022年3月15日，中山市委书记郭文海主持召开专题会议，听取香山古城文化复兴规划设计方案汇报。他指出，“香山古城”项目概念很有意义，将是一张立得住、叫得响、能出彩的城市名片。
文化厚度决定了城市高度，如何既保留文化韵味，又布局符合游客需求的商业业态，在创造文商旅消费新场景，充分利用好文化资源这座“富矿”，打造出属于中山特有文商旅融合新品牌，为文旅消费注入新活力、增强新动，需要中山市文化广电旅游局等部门积极探索和思考。
香山县城是在南宋时期建设的“铁城”，民国年间基本拆除，如今只能在月山公园附近找到部分老城墙。当前中山提出香山古城保护活化，范围有多大，先从哪个区域着手?这都需要规划先行。
公开资料显示，2022年9月29日，中山市文化广电旅游局发布“关于香山古城城市设计的招标公告”，预算金额250万元。历经一年多时间，直到2023年11月，中山市文化广电旅游局向社会公示《香山古城城市设计》草案。
草案提到，香山古城城市设计的面积约为2.42平方公里，范围包括铁城及四关(东关、北关、南关、西关)，被规划为粤港澳大湾区文化旅游新地标、香山文化展示客厅，以及宜居宜业宜游的“生活着的古城”。不过公示的草案内容不足千字，其中主要提到古城框架范围和设计原则，对推进进度、重点实施项目等内容尚未明确。
对此中山市文化广电旅游局表示，《香山古城城市设计》由该局牵头会同中山市自然资源局名城中心、中山市住建局共同开展，按照“不全面铺开，抓重点找示范”“不大拆大建，小单元微改造”“不面子工程，夯实民生基础”“不一蹴而就，久久为功，成熟一个推动一个”四项原则，以展示香山文化、修缮文物及历史建筑、整治传统街巷，改善香山古城基础设施及空间品质为重点，解决居民急难愁盼问题，提升香山古城整体环境品质和文化品位。《香山古城城市设计》公示后，该局根据反馈意见进一步修改完善了草案内容，目前已修改完毕。
“香山古城范围不小，也不是每栋建筑都是亮点”，广东省政府文史研究馆馆员、历史学博士、教授胡波认为，香山古城的保护活化，应该选择几个重要的记忆点，讲好亮点故事；在此基础上以点带面，放大古城的“长尾效应”。
破题
专访石岐街道党工委书记徐成彬:
香山古城一期预计明年底完工
香山古城如何破题，接住深中通道带来的泼天流量?中山市石岐街道党工委书记徐成彬接受了南方都市报专访。他坦言，香山古城保护活化过程中，的确碰到不少问题，石岐街道作为代建方，攻克了不少难关。“我们将举全街道之力投入其中，啃下硬骨头，有信心把中国最有特色步行街之一的孙文西步行街呈现给大家。”徐成彬说。
采用“小单元、渐进式、微改造”模式
徐成彬谈到，香山古城是“香山原点”的最大承载点，石岐不仅是石岐人的石岐，也不仅是中山人的石岐，还是香山人的石岐，大湾区的石岐，甚至下一步石岐还可以作为全球的一个重要节点。
“石岐街道作为代建单位压力很大”。徐成彬表示，香山古城项目承载很重要的意义和很厚重的内涵，课题非常大。
“但我们也充满信心，也请广大的市民朋友们和游客朋友们给我们一点耐心，我们一定会做得更好!”
徐成彬介绍，作为代建方，石岐街道总体贯彻“统筹规划、逐步逐点实施”原则，采用“小单元、渐进式、微改造”模式，开展香山古城保护活化工作。他表示，古城活化的根本宗旨是提升和改善古城生活和旅游空间，完善城市功能，补齐配套短板，为居民和游客提供高品质居住和出游体验。
“我们要明确工作界面。古城活化行动包含古城范围内所有建设行为和管理行为，包括香山古城保护活化工程项目、古城范围内老旧小区改造工程、道路升级、水污染治理工程和城中村微改造工程等。”徐成彬说。
同时，古城和新城产业要互为补充、错位发展。古城作为文旅产业平台，承担着传统产业和文创产业的导入和复苏任务，在古城活化的产业导入和复苏前期需要经济强芯的反哺，来助力古城通过招引百年老店、港澳品牌、非遗传承体验、传统文化、文创、民宿等文化业态，逐步拉动经济增长。
项目一期预计2025年底完成
徐成彬介绍，香山古城一期项目建设目前已基本完成一标段东段先行区施工，香山剧场及周边配套设施是香山古城孙文西路历史文化街区保护活化项目第一标段(东段先行区)的一部分。香山剧场作为一期工程的重要节点，是承载历史与现代、传统与创新的文化新地标。未来，香山剧场及原工行大楼、电信大楼、中山百货大楼等地标建筑将作为展示亮点，带动相邻骑楼风貌的提升。
同时，石岐也同步启动香山古城一期项目第二标段、第三标段招标工作，力争2024年下半年动工，2025年年底基本完成项目施工。
“我们将加快香山古城保护活化工程项目二期(孙文中路片区)现场施工。积极推进月山片区提升、香山古城保护活化工程(铁城环境整治)、铁城东门城墙遗址修缮工程、中山一中(初中部)改建等项目。有序谋划香山古城保护活化工程项目三期(从善坊片区项目)、香山古城保护活化工程项目四期等项目。”
利用闲置空间建设一批停车设施
深中通道开通后，位于主城区的“老石岐”人气爆棚，大街小巷车水马龙，热门景点出现了交通堵、停车难问题。对此，徐成彬表示，石岐街道从加快土地规划、完善交通体系、深挖停车资源三方面发力，打好提升交通服务“组合拳”，保障市民游客顺畅出行、平安出行。
石岐街道努力完善市政路网改造提升规划，着力畅通香山古城片区周边路网及对外交通联系，加快孙文中路、拱辰路、太平路、民族东路前期工作，提升道路的安全性和舒适度，缓解城市交通拥堵。同时定制香山古城巴士游线，结合实际情况，沿香山文化紫道设置小型巴士1号线，串联特色文化站点。
在挖掘停车资源方面，石岐街道围绕香山古城与岐江道周边这两大文旅路线，深挖停车资源，行政事业单位带头提供停车场，开放了石岐街道办事处停车场、中山市退休职工活动中心停车场、新悦大信停车场、华发商都商业区停车场、华发商都住宅区停车场、逢源立体停车场、岐江壹号停车场、旧吉之岛停车场等8个大型停车场供周末前来石岐旅游的外市车辆停放。新建太平路停车场，7月底已竣工投入使用，缓解停车难等痛点问题。
建议
立项规划、融资建设、招商运营 要三位一体、以终为始
“地方政府进行文旅开发目的是带动周边区域和相关产业发展，注重长期持续回报和综合社会效益；而开发商或者文旅运营企业，追求的是项目利润和资金短期回报。两者的目标好比是‘养女儿’和‘养猪’。”中国(深圳)综合开发研究院主任研究员、中山市发展改革研究会副秘书长贾文凯认为，在建设旅游综合体的时候，应注意协调政府之手和市场之手，建立激励机制引导和约束开发商。
贾文凯认为，文旅综合体开发不同于纯商业性地产项目，存在规划建设和运营管理上的断档:规划导向和硬件建设以政府财政为主，但政府部门不少于招商运营；如果建成后再市场化或国企混改的运营主体入驻，会面临规划定位、功能配比、业态布局方面“货不对板”，出现建管“两层皮”。
贾文凯建议在时间线上，项目规划和投资建设早于招商和运营管理，但前端的规划建设要充分尊重后端的市场规律和业态需要，以“看不见的手”启发“看得见的手”，杜绝“拍脑袋”和“拍胸脯”式的项目决策。
南都调研 总第404期
监制:刘岸然 谢江涛
策划:唐建丰 陈实
统筹:吕婧 易福红
采写:南都记者 侯玉晓 刘贤沛 见习记者 刘继贤 黄敬奎 实习生 汪羽涵
摄影/摄像:南都记者 吴进
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