来论
针对纾困中小微的“房抵经营贷”流入楼市，近期深圳金融监管部门开展了辖内银行自查，并强化合规监管。根据自查结果，发现违规流入房地产市场贷款3笔，均已提前收回。同时，之前传言的“房抵经营贷”进入楼市的渠道，如注册企业套取经营贷、抵押房产申请支小再贷款并购买商品房，自查后均未有案例，全款购房后再抵押申请经营贷的，占比很小。
基于此次自查发现的案例，以及传言的套贷方式，针对纾困中小微的“房抵经营贷”，金融监管部门对“贷前调查-贷中审查-贷后检查”的流程，进行了改造：一是实地查验经营场所、经营流水，杜绝空壳公司贷款。而且，设置了企业注册一年以上的准入门槛，防止新注册公司套贷；二是贷款发放时，以购销合同、支付凭证等为依据，采取受托支付（贷款直接支付给供货方）；三是贷后检查时，核对借款人及配偶征信中是否存在新增或减少房贷的情形。
通过完善合规流程，特别是将可能出现的漏洞堵住，这是确保纾困中小微、支持复工复产的低成本宝贵资金流入企业经营环节的关键。比如，有抵押物担保，贷款发放后银行或疏于贷款挪用审查。因此，贷前调查确保经营实体真实性（非壳公司）的情况下，采取受托支付，能有效斩断资金绕道流入楼市；再比如，针对夫妻双方规避资金用途检查，在贷款发放后，采取查验贷款征信和名下房产变化这两个方式，追踪资金实际流向，也能够防止贷款进入楼市。
当然，当下深圳房产中介和金融中介特别多，通过出售已注册的“壳公司”，做假流水、假交易凭证、多个账户转移等，在深圳已经形成了地下完整的流程和产业链。如果不斩断这个产业链条，只要房价上涨预期强烈，资金绕道进入楼市难以避免。当然，通过银行自查、业务流程改造，特别是要求银行严格遵循贷款合规要求，能有效地堵住资金绕道进入楼市的漏洞。即便还有漏洞可钻，但违规成本明显增加，套取贷款的案例也会减少。
当然，从需求端进行堵漏，从来都是权宜之计。关键是，要控制房价上涨预期和提高投机炒作的成本。如果房价上涨预期减弱，或者买房的成本（包括持有的成本）明显增加，投资者费力地套取银行贷款的动机自然也就会减弱。当下，复工复产正处关键期，中小微经营困难、嗷嗷待哺。因此，必须控制住房价上涨的预期，才能让资金顺利地流入实体经济。当然，这也是一个过程，需要楼市长效管理机制到位、“脱虚入实”一揽子政策落实到位。
因此，当下就需要增加持有房子的成本，当购房者权衡贷款成本和购房成本后，发现并不划算时，套取贷款自然就没有内在激励性。总之，当下要做的是需求和供给端同步发力、疏堵结合。既要持续开展自查，严惩作奸犯科的行长，也要实时监测，不断修正贷款业务流程，让套贷的成本越来越大。此外，还要在楼市调控上做文章，热点城市短期内限制性的措施还要保持（比如制定片区指导价），对多套房购置者、频繁的房产交易者，要加重成本枷锁。李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
