图1.2. 2022年11月15日，福宁社区无物业小区(柠溪花园、康兴大厦、青竹花园南区)业主大会，针对共享管家项目进行协商、投票。 图3.市委政法委、区委政法委相关负责人到福宁社区调研无物业小区“共享管家”项目。
伴随城市更新步入深水区，老旧小区改造日益受到关注。 改哪里、如何改、谁来管、谁出资……貌似简单的问题，实施起来牵一发而动全身。而倘若老旧小区碰上“无物业”，改造难度更是陡增。
回答好“老旧小区改造”这份考卷，对于年轻的珠海而言，任务并不轻松。但近年来，珠海多管齐下，不断推出创新举措，老旧小区改造跑出“加速度”，不少无物业老旧小区因此“重获新生”，从昔日的城市“伤疤”蜕变为城市“亮点”，也为我国不断推进的无物业小区改造提供了生动鲜活的“珠海样本”。
老旧小区改造成城市治理“硬骨头”
一方面，我国的老旧小区多为上个世记八九十年代的“产物”，因管理不善、规划滞后、年代较久等原因，在飞速发展的城市化建设大潮中逐渐被遗忘，设施陈旧、公共服务缺乏、治安较差、环境杂乱是“通病”，而长期以来的失管、缺管更是让很多无物业老旧小区深陷困境，成为了城市治理中一块难啃的“硬骨头”。
另一方面，对老旧小区，特别是无物业老旧小区进行改造提升，又是增进民生福祉、补齐城市发展短板、深化文明城市建设的应有之义，也是地方政府走好新时代“赶考之路”须直面的一道“必答题”。
无物业小区改造的“珠海样本”
去年6月发布的《珠海市老旧小区更新专项规划(2021—2025)(下文简称规划》披露，珠海市域范围内现存老旧小区共有996个(其中2000年底前建成的为926个、部分2005年底前建成确需改造的为70个)，总用地面积约1335.97公顷，占当地现状居住用地面积的13.2%，总建筑面积约2302.31万平方米。
《规划》明确，珠海将推进老旧小区综合整治，计划至“十四五”期末，改造老旧小区229个，涉及总户数5.18万户，预计惠及约16万居民，达到“宜居便利、共治共享、住有所居”的总体目标。
引入共享管家，让不同小区的业主根据自身需求定制共享服务；成立“社区大管家”，探索老旧小区连片改造；“三级议事机制”实现小区自治，物业费不仅有盈余，业主过年还可领红包；创新应用智能化设备，令小区实现“智能化自治”……近年来，珠海多管齐下，不断推出创新举措，为我国不断推进的无物业小区改造提供了生动鲜活的“珠海样本”。
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多个小区“共享管家” 还可根据需求定制服务
共享单车、共享汽车、共享充电宝……伴随共享经济的快速发展，各类创新产品和服务层出不穷，但你听说过“共享管家”吗？
近期，这一新鲜事物就出现在珠海香洲翠香街道，当地在辖区大力推广“共享管家”模式，通过提供清扫保洁、有维修保养、有绿化养护、有安全防护、有停车规范“五有”管理服务，让昔日“脏乱差”的无物业老旧小区焕然一新。
3个试点小区引入“共享管家”
翠香街道位于珠海老城区，辖区无物业住宅小区共37个，无物业独栋楼宇共91栋，集中在为农、翠香、沿河、新竹、钰海、福宁等社区。不少老旧小区处于无物业、无业主委员会、无自治管理小组、无物业办公用房的“四无状态”。
一方面大部分无物业小区面积小、户数少，独自聘请物业公司管理成本高，居民引进物业管理服务意愿低，一方面是居民对美好生活日益向往。如何整合各类资源，破解老旧小区物业管理难题？
翠香街道在福宁社区的康兴大厦、柠溪花园和青竹花园南区3个小区率先试点，引入“共享管家”。“这3个小区的地理位置相近，经过街道、社区、小区管理组织小组和热心居民多次协商，整合成一个‘共享管家’项目服务区，共同购买附近的福宁花园小区物业公司的服务。”福宁社区党委书记黄婉珍说。
针对不同需求提供“菜单式”服务
作为试点之一，柠溪花园小区位于珠海主城区的香溪路，是一个30多年的老旧小区，有173户居民，其中近半数住户是外来租住人员，人员流动大、管理难度高。
与大多数无物业小区相似，柠溪花园小区曾经有物业管理，直至2014年前任物业公司撤出后陷入8年多的“管理真空”。
2022年12月16日，伴随“共享管家”项目正式进驻，柠溪花园迎来了一场“蜕变”：大门口新设了智能化行车道闸，车辆整齐地停放在车位上，垃圾投放点的垃圾不再堆积成山。居民如果需要维修保洁，便可向共享管家购买服务，工作人员立即上门维修。
在柠溪花园小区不远处，福宁花园小区管理处办公室内，3个试点小区的视频安防设备统一设置在这里，物业公司人员24小时值班，发现问题可立刻赶往相关小区。
“共享管家”项目还针对各小区的不同需求提供“菜单式”服务。比如柠溪花园小区购买了保洁、保安、管理员等服务，康兴大厦和青竹花园南区则选择了更精简的智能安防服务，各小区业主根据实际情况来“点单”，既享受到了定制共享服务的便利，又节约了成本，将钱花在了刀刃上。
既分摊了成本，又切实引入了物管
“以前车子乱停、环境不好，自从‘共享管家’进驻后，小区划了停车位，环境也变得干干净净。”柠溪花园小区的居民张先生为“共享管家”点赞，他的话也代表了很多业主的心声。
“共享管家”顺利推进的背后，是街道把工作做到了老旧社区业主的心坎里：通过试点小区共享管家，既分摊了成本，又切实引入了物管，极大提升了小区服务水平。
“许多老旧小区很难引进物业，说到底还是成本问题。”黄婉珍给“共享管家”项目算了一笔账，柠溪花园的管理费收入加上停车费收入每月最多为11200元，如果引入专门的物业公司，门岗和保洁最少要聘请6个人，每个月用人成本大约为25000元。现在‘共享管家’项目在柠溪花园的每月服务成本是9624元，小区收入可以覆盖，通过智能化设备、人工兼职管理加“菜单式”服务，进一步为老旧小区减少了人工成本。
当地社区成立了小区共管委员会，并建立党支部，为3个小区的“共享管家”项目建立了居民主体组织；此外，翠香街道、福宁社区指导小区制定了《小区管理规约》《小区议事规则》《福宁社区小区共管委员会职责》和《物业管理方案》。管理制度均上墙，履行情况接受街道、社区和居民的监督。截至今年3月，“共享管家”项目还同步在翠香街道其他5个小区推广。
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“社区大管家”逐步进驻 探索老旧小区连片改造
今年1月，珠海拱北街道将军山“社区大管家”项目启动仪式举行，标志着香洲区首个“社区大管家”正式进驻社区，开启了当地推进老旧小区连片改造的新探索。
采用“1+4+N”服务模式
据了解，将军山社区地处拱北街道，总面积约33.2公顷。辖区内共有28个小区，均为2000年前建成的老旧小区，其中有18个无物业管理小区。小区环境“脏乱差”，设备设施老旧破损严重，物业介入难、接管难、统一难、收费难等问题普遍。
成立“社区大管家”，成为社区破解当地无物业小区多、管理难的一次尝试。该项目核心功能包括：项目服务模式、设立服务中心、社区智慧服务平台、实施社区市政综合管养、逐步进驻无物业小区管理、提供社区居民服务及挖掘社区公共资源等重要内容。
项目由香洲区属国企珠海正圆城市服务有限公司运营，采用“1+4+N”社区大管家服务模式开展综合物业服务，其中的“1”是指建立“智慧社区服务平台”，“4”是以“社区居民服务+社区城市管理+公共资源运营+社区物业管理”为服务核心，“N”则是统筹提供社区环卫保洁、园林绿化养护、市政道路养护、路灯维护等全域服务。
首批接管3个无物业小区
目前，正圆公司已在将军山社区设立“社区大管家服务中心”，配置项目经理、社区管家及社区管理、运营等团队，按照计划，首批将推进当地3个无物业管理小区的接管工作，后续将根据各个无物业小区实际与居民服务需求，开展分级菜单式物业服务，最终实现该社区内18个无物业小区清零。
除提供高标准、高品质的综合物管服务，“社区大管家”的进驻，也让过去公共服务滞后的无物业老旧小区居民可在“家门口”享受到代缴水电费、话费充值、机票预订、代收快递、医疗挂号等便民服务，社区居民还可以参与棋牌类、插花、厨艺、健身等不定期社区文化活动。
服务中心还将提供如开荒保洁、园艺服务、宠物托管、清洗清洁、水电维修、管道疏通、搬家等满足社区居民生活便利需求的家政服务及养老幼托服务等。
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“三级议事机制”实现小区自治 物业费有结余 业主过年可领红包
在珠海前山街道农机小区，伴随小区自治的开展，昔日“脏乱差”的面貌彻底成为过去，小区每年有物业费结余，业主按住房面积过年能领红包的新闻，更是让这个无物业小区成为了周边居民羡慕的对象。
依规依法解决小区各种事宜
农机小区位于珠海前山街道逸仙路286号，建成于1998年，共有2栋楼5个单元120户居民。小区长期以来无物业公司进行规范化管理，基础设施老化破损、停车位紧张、环境卫生差、违建多、乱堆放、四害多等问题突出。
为提升小区的治理水平及居民的居住环境，逸仙社区在深入调研实际情况和广泛征求群众意见的基础上，探索实施“楼栋长议事+小区议事+社区党委议事”三级议事机制的小区自治：由街坊民选每个单元2名楼栋长，组成楼栋长议事会，分头收集居民意见建议；由小区党支部、楼栋长、业委会委员组成小区议事会，汇总楼栋长收集的意见建议，经过调查研究，形成初步解决意见；社区党委参与议事，引领正确方向，监督指导小区议事会开展工作，依法依规解决小区各种事宜。
小区利用结余物业费维修保养
“三级议事机制”之下，各方形成合力，成功化解了小区一个个管理顽疾，带动小区人居品质快速提升：2020年以来，小区利用结余的物业费，业主自筹资金等，先后建设了小区智能门禁和高清监控、修复裸露地面并铺设水泥、更换小区老旧锈蚀的供水管网；拆除小区乱搭乱建，增设约10个停车位。街坊们甚至自己动手、不花钱重新规划小区单车棚，实现单车集中、有序停放。
如今，农机小区的公共社区维修保养到位，“脏乱差”问题得到解决，邻里关系更融洽；物业费使用有结余，业主按住房面积过年还能领红包。
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智能化门禁、道闸显身手 小区实现“智能化自治”
创新应用高科技，实现小区智慧化管理，降低人工成本，是珠海推进老旧小区改造，破解无物业小区管理难题的又一重要举措。
在珠海翠香街道青竹花园南区，伴随“智能化无人值守”设施的投入使用，这个无物业小区首次迎来了“智能物管”，青竹花园南区业委会主任朱英桂更是形象地称之为“智能化自治”。
青竹花园南区是1998年建成的小区，有83户居民，建筑面积5000多平方米。去年6月，物业公司正式提出退场，小区没有管理单位接手，面临“管理真空”。
福宁社区党委在了解小区的情况后，决定试行“智能化无人值守”管理模式，即在小区出口安装智能化车辆识别道闸和人脸识别的智能门禁，每个月的收入扣除必要的费用开支，剩余的收入全部作为小区公共基金，以后业委会不但有“钱袋子”，小区的公共服务也有资金投入了。
在研讨了初步方案后，业委会成员也多次召开协商会议，发动居民众筹了8600余元，还通过申请民生微实事项目支持14000余元，解决了小区“智能化无人值守”设备的资金投入。
“智能化设备”正在老旧小区改造中大显身手。如今伴随智能门禁、智能道闸的投入，以及党建引领小区自治模式的建立，小区管理快速走上正轨，得到了小区业主的肯定。
采写：南都记者 杨亮 受访者供图
