位于金湾的天茂领航湾外景。
楼盘与王女士签订的《意向登记协议书》、《认购协议书》。
南都讯 “去年12月交了订金，并签订了购房协议，年后行情好了，开发商要我加价16万元购买。”2月初，珠海王女士向南都投诉，她在珠海金湾交了5万元，选购天茂领航湾一套86平方米的一手房，而后来开发商坚持要她“涨价”16万元，否则将5万元退还王女士，并将房子卖作他人。如果王女士不同意，建议她通过法律途径去维权。
南都记者调查发现，该楼盘以低于备案价85%的价格与客户签订认购协议书和认筹协议书。2月15日，南都记者向天茂集团发送采访函，一直未获得回复。3月1日，天茂领航湾楼盘销售负责人传达集团法务部意见：不方便接受采访，一切要以法院判决结果为准。
买房交了5万元
同时签下意向登记和认购协议
王女士向南都记者投诉，她于2022年11月27日在位于金湾航空新城的天茂领航湾选购了一套9栋11楼的三居室。当时王女士在销售工作人员的指引下，先后签订了《意向登记协议书》、《认购协议书》。
在通过POS机转账支付了5万元之后，王女士收到一份盖章为珠海华茂智城置业发展有限公司的财务专用章盖章收款收据，收据摘要备注为“认筹款”。不过，王女士签名后，所有的协议书都被销售人员收走了。后来，在王女士的要求下，销售人员将签订的《意向登记协议书》、《认购协议书》以及认筹金收据拍了照片，通过微信发给王女士。
“当时看完样板房，直接爬楼梯到11楼去看实体房，回售楼部就签署合同，销售主管拿出认购协议、意向协议，还有各种合同拿来给我签字，都是同时签的。”在王女士向南都记者提供的一份视频显示，她在销售中心完成《意向登记协议书》和《认购协议书》的签名。王女士回忆当时购房场景称，当时反复问销售人员自己需要交多少钱，销售主管说5万元就够，“签完合同让我回家把户口本的照片拍给她，一个星期后去办理网签付首付。”
大约等了一周。王女士称自己每天都催促销售人员带她去网签，但是均未得到回复。2022年12月29日，王女士加了销售人员微信，并且再一次催促交付首付款和正式签约。销售人员在微信上回复王女士，“公司人都阳了，没有人上班，都在家发高烧。”
王女士提供的微信聊天记录显示，她问销售人员，大概需要等多久？销售人员回复她：您再耐心等等，可以签的时候会第一时间通知，但是等多久没有办法答复。同时，销售人员建议王女士，“手里资金可以放银行理财，听说一月利率还会低一点，您还可以晚一点还月供，也挺好的，不用一下子有那么大的压力。”
1月5日，销售人员给王女士发微信，告诉她可以转定交首付款来，“可以先转账，银行按揭等你时间方便了再约过来签约。”但王女士的资金刚好放在基金，一时取不出来，提出年后办理。销售人员在微信中回复王女士，表示同意。
突然以公司“未批准优惠”
要求“涨价”16万元
2月9日，销售人员告诉王女士，“备案价调不了，没办法办房产证”，如果要购买原选定的单元，总价需要2335106元。王女士计算了一下，对比之前总价2175663元，增加了约16万元。
销售人员同时还建议王女士选购新推的12栋“楼王”，“价格虽然贵一点，但是景观更好、更舒服”。她还在微信聊天提到，还有其他的客户也遇到类似情况，“其他客户的解决方案都是换到12栋这边了，因为位置确实比9栋那边好，价格没有差很多。”不过，王女士拒绝了这一方案。她认为已经带家人来看过，并且不喜欢12栋的景观和户型，坚持要按照原来签订的《认购协议书》，选购9栋11楼单元。
在王女士提供的与销售人员的微信聊天记录中显示，销售人员认为，“认购书一直没有盖章，公司这边原本是等备案价调下来再盖的，现在调不了，没办法了。”
2月11日，王女士再次向销售人员提出疑问，什么时候可以安排网签以及转首付款？销售人员回复她，“之前的备案价格没有调下来，签不了合同，也办不了房产证。”并给出两个解决方案：一是退回5万元；二是换其他的房源。如确实要9栋11楼，需要加价16万多元，还提出“加1元送家电6件套和5万元购车券。”
2月12日，王女士再次到销售中心“维权”。王女士称，当时销售人员及其相关负责人表示，建议王女士去法院起诉，同时给王女士预留三个月保留房子的时间。
王女士质疑开发商“套路”买家，年前楼市行情不好，以低价吸引客户，年后楼市回暖，就强势加价。她始终坚持要按照此前签订的协议书购房，双方因此陷入拉锯战。王女士先后到销售中心“维权”，在某网络平台发视频进行实名投诉，以及先后向金湾区住建局、金湾区市场监督管理局、12315等平台投诉，金湾区金海滩派出所进行调解，双方均各执一词，未能实现和解。
王女士告诉记者，她在某网络平台的维权视频点击量超过百万，开发商方面曾要求她撤下视频，否则将按照损害公司名誉权进行处理。王女士还提到，开发商方面叫她走法律途径维权，将执行法院的判决。
两次发出采访提纲未获回复
2月15日，南都记者向天茂领航湾楼盘销售中心负责人发出采访提纲，一直未得到回复。
2月23日，该负责人表示，需要重新提交单位盖章的采访提纲。2月24日，南都记者再次发出盖有单位公章的采访函，但截至目前，仍未收到回复。
3月1日，天茂集团方面销售负责人传达集团法务部意见：不方便接受采访，一切要以法院判决结果为准。
采写/摄影：南都记者 李洁琼 实习生 朱炳霖
调查
认购协议书的价格低于住建部门对销售价格的要求
按照王女士提供的与销售员的微信聊天记录，销售员提到，“备案价格调不了”。南都记者在珠海市住建局官网查询到该楼盘王女士购买房号的备案价为2767520元，按照住建部门的规定“自2022年4月1日起，珠海新房的实际销售价格不低于备案价格的85%”，否则不动产登记中心不予登记。
备案价为2767520元的85%即是2352392元，也即是说，该楼盘销售人员原来以备案价的78.6%跟王女士签订认购协议，明显低于住建部门对销售价格的要求。
疑问：
“加价”是正常销售还是“套路”？
销售人员为何明明知道备案价格，还会跟购房者签订低于备案价格要求的“认购协议”？有一位不愿具名的业内人士告诉南都记者，开发商有个“套路”，楼盘销售人员在向客户推介时，会按照客户的心理底价，以“向公司申请优惠”为由，对原销售价格进行折扣优惠，以达到客户的预期，并签订认购书。
当“公司批准优惠”，客户则可以按照认购书签订的价格购房，如“公司未批准优惠”，客户则需要“加价”购房。他说，“从管理上说，这个操作是不妥当的，但这也是业内行规。”
律师说法：
已取得预售许可证，签订的认购协议有效
珠海知名律师林叔权在接受南都记者采访时表示，“要视《认购协议书》的效力而定。”当发生纠纷诉至法院时，如果开发商就该项目已经取得商品房预售许可证的，签订的认购协议有效，否则无效。
依据公开信息显示，天茂领航湾开盘时间为2021年9月30日。王女士购买的9栋，已在2021年12月15日取得预售证号，有效期至2024年12月15日。
释疑
卖方为何同时签订认购协议和认筹协议？
什么时候签认购协议？什么时候签认筹协议？具体应该如何界定？南都记者在向天茂集团发出的采访函中，提到这一疑问，但是未获得答复。
珠海知名律师林叔权告诉记者，“认筹”是指开发商在楼盘正式销售前，通过优先选房、享受开盘价格优惠等方式，吸引有购房意向的购房者预先向售楼方缴纳认筹金，等到楼盘正式开盘销售时，“认筹”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商通常会将把“认筹金”如数（不计息）退还给购房者。而“认购”，则是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循认购协议约定的条件与开发商就买房事项进行商谈、签订商品房预售（现售）合同。
王女士购房时，楼盘已经开售一段时间，她还亲自上到自己所购买的楼房去看到现楼。她说，销售员告诉她，“2023年12月可交付。”开发商销售人员在与客户签约时，同时签订认购协议和认筹协议，认购有销售员签名但没公司盖章，认筹有收据以及公司盖章，应该以哪一份为准？林叔权非常清晰地告诉记者，“应当以认购书或认购协议为准。”
南都记者尝试联系认购协议上签名的销售员，但对方听说南都采访后挂断电话。
该纠纷该如何依据法律处理？
在王女士的购房纠纷中，开发商的行为是否合法合理？王女士的权利是否受到侵害？应该如何处置？林叔权认为，“要视《认购协议书》的效力而定。”当发生纠纷诉至法院时，如果开发商就该项目已经取得商品房预售许可证的，签订的认购协议就有效。如果开发商还未取得商品房预售许可证，认购协议书则是无效的，认购人可以依据认购协议约定要求开发商签订商品房预售（现售）合同，或者提出解除认购协议，要求开发商承担违约责任。
然而，“低于备案价或者高于备案价，与认购协议的效力没有必然联系。”林叔权进一步解释，“限价属于行政管理范畴，与合同效力无关。违反备案价规定，属于价格违法行为，但是价格法是行政法律法规，是管理性规范，并非效力性规范。而管理性规范不影响合同效力的认定。”
通过网络平台发布维权信息，是否侵犯开发商的名誉权？
双方在“拉锯”过程中，王女士通过网络视频发布维权信息。
林叔权从法律角度解释，王女士的行为一般情况下不侵犯开发商的名誉权。他说，通过网络发布等方式自行维权是否违法，应取决于维权的内容和尺度。切忌捏造事实，不得使用侮辱、诽谤的方式肆意发泄，更不能采取过激的违法方式维权。一旦超过合理限度，“维权”将变成“侵权”，需承担相应法律责任。
部门回应
“如协商不成，建议向法院提起诉讼”
面对这一“不公平”遭遇，王女士先后向金湾区住建局、金湾区市场监督管理局、12315等平台投诉，不过均未获得解决。王女士称，金湾区住建局相关人士给她一份《禁止价格欺诈行为的规定》，其中第三条为“经营者利用虚假的或者使人误解的标价形式或者价格手段，欺骗、诱导消费者或者其他经营者与其进行交易的行为”，并指引王女士找金湾区市场监督管理局。
南都记者致电金湾区住建局，相关人士表示，已经和业务室沟通，不方便接受采访。金湾区市场监督管理局相关人士认为，“王女士与开发商的购房纠纷，或为民事纠纷”，因此未予受理。根据《商品房销售管理办法》，建设行政主管部门负责商品房销售管理工作，开发商销售人员在卖房时同时签订认筹协议和认购协议是否合规，建议王女士向建设行政主管部门反映。同时，建议王女士与开发商签订协议书等资料时，要保存原件并要求开发商盖上公章。针对王女士与开发商的纠纷问题，如协商不成，建议向法院提起诉讼，保护合法权益。
