对地价计收标准进行调整；理顺珠海政策与国家、省土地市场评估价有关管理规定的衔接；对经批准盘活的“烂尾楼”项目，给予规划条件调整支持政策；取消对履约保证金缴存金额的统一比例要求……珠海“烂尾楼”处理有了新的规定。
昨日，珠海举行《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》(下称《办法》)政策吹风会，介绍了相关修订内容。目前珠海全市共计71个烂尾楼项目，已盘活在建15个，另有7个正在开展前期研究工作。在新政推动下，珠海有望再次迎来大量烂尾楼的盘活。
全市共有71个烂尾楼项目
南都记者获悉，上世纪90年代，因开发商资金短缺、债权债务纠纷、违建等原因，导致珠海部分在建工程停工停建，形成了一定数量的“烂尾楼”。这些“烂尾楼”不仅造成了城市土地资源的浪费，还对市容市貌、社会治安稳定和经济建设带来了不良影响。
为了对这些“烂尾楼”进行盘活处置，2017年5月及2018年1月，珠海市先后印发施行了《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》(珠规建更规〔2017〕2号)等政策及配套文件；2020年7月，在上述文件基础上修订形成了《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》(珠自然资字〔2020〕670号)。这些“烂尾楼”整治处理政策，针对的是土地用途为商业、办公、酒店或住宅，已取得《建设工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设，但于2011年12月31日以前已停工未续建，未办理规划条件核实和竣工验收的经营性开发项目。另外，珠海对达到“三旧”改造标图入库门槛条件的，积极引导按照“三旧”改造政策实施改建、拆建。各项政策文件实施至今，盘活了东方翠景台、豪逸万信花园等一批“烂尾楼”。据各区排查统计，目前全市共计71个烂尾楼项目，已盘活15个，另外有7个正在开展前期研究工作。
从四个方面进行政策调整
珠海市自然资源局副局长田建华介绍，这次出台的《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》，是珠海市“烂尾楼”整治处理政策的3.0升级版。时隔不足1年进行政策的修订升级，主要有三方面原因。首先，是基于政策衔接考虑。原政策有关基准地价计价的规定，存有与自然资源部有关土地市场评估价计价政策规定不相符的问题，按照广东省自然资源厅有关工作部署要求，需及时调整，做好衔接。调整后，历史项目适用政策衔接处理需要明确规则。其次，需要政策补缺。相关部门提出，需对项目审批及监管过程中的存在问题进行研究处理，主要是补充考虑规划调整未及情形的分类处置措施。最后，是解决项目推进的堵点、难点问题。企业反映，履约保证金缴存数额核定规则设置不合理，建议调整。
田建华介绍，本次《办法》的修订主要对地价计收标准进行调整，理顺珠海政策与国家、省土地市场评估价有关管理规定的衔接，同时对经批准盘活的“烂尾楼”项目，给予规划条件调整支持政策，并取消了对履约保证金缴存金额的统一比例要求等。
具体而言，在降低用地成本方面，《办法》对地价计收标准进行调整，对部分项目由“按办理地价核准时的基准地价”调整为“按处置方案批复文件印发时点单宗土地市场评估价的30%”计收地价；在规划方案调整方面，对经批准盘活的“烂尾楼”项目，《办法》给予规划条件调整支持政策，在取得建筑工程规划许可前，允许变更规划条件；在履约保证金核算方面，《办法》取消了对履约保证金缴存金额的统一比例要求，改为由各区政府另行结合项目实际情况分类研究制定；在政策衔接方面，《办法》增补了关于历史项目适用政策衔接处理规则，确保政策可平稳衔接过渡。
香洲已成功盘活9个烂尾楼
主城区的烂尾楼情况如何？会上，香洲区住房和城乡建设局副局长彭建力介绍，经排查，香洲区共有烂尾楼项目22个，截至目前已成功盘活9个。
香洲区的“烂尾楼”也是因为当初的开发企业资金链断裂、没有按照规划许可超规模建设、建筑质量不符合验收标准等原因造成烂尾。针对因各种因素而烂尾的项目，政府部门采取了不同的方式进行分类处理：一是政府推动、市场运作。政府提供政策引导和扶持，发挥市场主体作用，通过市场化运作解决项目问题。如夏湾农贸批发市场通过市场运作、企业收购的方式注入新资金盘活了该“烂尾楼”。二是债务单一的、政府给予政策支持。对于债务单一、企业有能力自主解决债务纠纷的，香洲区政府按照“烂尾楼整治处理办法”引导企业在土地产权办理、划拨转出让、容积率等方面给予政策引导和扶持；埃信电信设备有限公司厂房“烂尾楼”项目，香洲区结合“三旧”政策改造对该项目进行了盘活。三是建立监管机制。根据“烂尾楼”管理办法的相关要求结合工作实际，逐步推进香洲区的“烂尾楼”盘活处置工作。目前香洲区正在研究制定《珠海市香洲区“烂尾楼”处置项目实施监管协议》，采用保证金监管模式，实施“烂尾楼”项目建设监管工作，而且根据此次修订的《办法》，区政府为了减轻企业融资压力，将大幅减少履约保证金；另一方面，为了支持“烂尾楼”主体企业融资贷款，也明确了“烂尾楼”项目抵押贷款的监管工作机制，推动“烂尾楼”项目顺利建设。
目前，香洲区范围内有金骏大厦、翠城苑、前山银丰大厦、豪逸项目，这四个项目已完成认定处置程序，办理了施工许可证，正在施工阶段。珠海国际大厦盘活处置方案取得区政府的批复，已经完成实施主体的公示，正在办理相关手续。还有4个项目也正在实施办理认定、规划等程序。
珠中江产经工作室
采写：南都记者 朱鹏景 王靖豪
问答
四个措施防范“烂尾楼”再度烂尾
南都：根据现行的法律法规，如果拿地开发不顺利，无法继续建设，政府有哪些处置措施？
珠海市自然资源局：拿地后，在办理建设工程规划许可手续前，预判无法继续开发建设的，符合相关条件的前提下可给予规划调整等处置，并同样给予“单宗土地市场评估价的30%”的扶持；完成建设工程规划许可手续后，如无法继续建设的，则应按照项目监管协议及土地出让合同相关约定处理。需要说明的是，在防范“烂尾楼”再度烂尾方面，《办法》从政府监管角度提出了相应措施，主要有：第一，复工续建的，强调必须符合房屋建筑质量安全等条件，具体体现在第七条。第二，签订监管协议并缴纳履约保证金，具体体现在第二十二条。第三，限期办理供地及报建手续并开工建设，具体体现在第二十四条。
“烂尾楼”项目的开工及竣工时限应当严格按照与自然资源部门签订的土地使用权出让协议执行。未按时开工，且开工延期申请未获市政府批准的，由原批准机关撤销原处置方案批复文件，取消相应的扶持政策。含住宅项目及建筑面积在10万平方米以内的其他项目，竣工时限不超过3年；建筑面积在10万平方米以上的非住宅项目，结合实际建设工程量，可适当延长竣工期限，但位于万山区域的延期不得超过4年，其他区域延期不得超过2年。
第四，采取拆除重建方式处置的，项目闲置土地认定、转让等严格按照新出让用地的有关规定予以核准。
