南都讯 房屋有问题需要维修，因此未收楼，业主是否需要按时缴纳物业费？这一问题困扰了不少新业主。此前，珠海正方世和苑小区业主赵女士向南都反映，自己未收楼，却被物业要求缴纳2万余元的物业费，拒绝缴纳后还被物业公司告上法庭。日前该案已经终审，法院表示，业主缴纳物业服务费应当以业主办理入住手续、对房屋进行验收确认、领取房屋钥匙等作为业主入住开始，因此赵女士应自该日期的次日起缴纳物业服务费，并无不当。此外，二审法院表示，由于该小区物业公司主体经过变更，现物业公司也无权主张此前的物业费用。
起诉
未收楼被要求交物业费 业主：房屋此前处于维修阶段，自己并未收楼，不应当交纳物业管理费。
2013年8月11日，赵女士购买了一套香洲正方房产开发有限公司(下称正方房产公司)开发出卖的“正方世和苑”小区房产，购房合同中，房屋交付期限为2015年6月30日。2015年赵女士又向正方房产公司购买了小区车位。
赵女士称，2015年7月14日，正方房产公司通知包括赵女士在内的“正方世和苑”1、2栋的业主于同年7月15日至7月26日办理入伙交付手续，物业服务费从2015年8月1日起计算。但是，收楼过程中，她发现房屋存在质量问题，2015年7月25日，她向正方房产公司发出《业主诉求》(下称《诉求书》)，列出了包括漏水、精装修质量等十一项问题，要求维修后再收楼。
赵女士表示，此后正方房产公司对房屋的质量问题进行了维修。一直到2018年3月22日，赵女士才与正方房产公司办理了房屋的验收交接，并领取了新房钥匙。收楼时，赵女士一并与正方物业公司签订《物业服务合同》《入伙合约》等。收楼后，赵女士开始缴纳房屋和车位的物业管理费。
不过，赵女士却多次收到了物业公司的《催告函》，指赵女士自2015年8月1日至2018年4月30日已欠缴管理费29058.87元，要求赵女士于2018年6月5日前结清。
赵女士认为，房屋此前处于维修阶段，自己并未收楼，不应当交纳物业管理费。
对于此事，正方物业公司方面却有不同看法。物业公司认为，早在2015年7月，开发商已经发出了收楼通知，赵女士无正当理由拒绝接收，应视为案涉房屋在《入伙通知书》通知办理入伙手续期限届满后，房屋在2015年7月26日已经交付。
一审
收楼前物业费由开发商交
法院：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
由于赵女士拒绝缴纳此前物业费，被物业告上法庭。对于物业公司要求赵女士支付物业费的诉求。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据该规定，业主缴纳物业服务费应当以业主办理入住手续、对房屋进行验收确认、领取房屋钥匙等作为业主入住开始。
法院表示，赵女士向一审法院提交的证据记载，因房屋存在漏水、装修质量等问题，赵女士至2018年3月22日才正式办理入住手续，因此应自该日期的次日起缴纳物业服务费，并无不当。
对此，正方物业依然表示，房屋在2015年7月之前已经具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，开发商正方房产公司于2015年7月14日向赵女士发出《入伙通知书》，要求其在7月26日前办理入伙交付手续。根据《商品房买卖合同补充协议》第十三条第10款第2项，刊登当日视为入伙通知已经送达，且效力优先。其次，赵女士并无证据证明其2015年7月验收交接时，案涉商品房存在法定或约定可拒绝收楼的房屋质量问题，充其量只是返修瑕疵问题。因此，赵女士在案涉房屋交付后，即使自行选择在2018年3月22日才办理入住，但其物业费也应从2015年8月1日起计。
二审
小区物业主体经过多次变更 物业：正方物业在该小区一直服务至今。
一审后，物业公司上诉要求二审。二审法院指出，目前物业公司并无资格收取赵女士此前物业费，因为目前物业公司并未与赵女士签订物业服务协议。
二审中，法院表示，国务院《物业管理条例》第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”
公开资料显示，正方世和苑小区管理物业公司曾经过多次变更。2015年1月1日，正方房产公司与东启公司签订了《珠海市香洲世和苑物业服务合同》，约定东启公司对“正方世和苑”小区提供物业管理服务。同年6月30日正方房产公司与东启公司解约。
2015年6月30日，正方房产公司与珠海市香洲正方物业管理有限公司签约。2015年11月6日，珠海市高新技术产业开发区公共建设局同意正方房产公司以“协议方式”选聘物业服务企业。2016年5月31日正方房产公司与珠海市香洲正方公共资源运营有限公司再次解约。
2016年6月1日，正方房产公司与珠海市香洲正方综合物业管理有限公司再次签约，约定正方房产公司聘请珠海市香洲正方综合物业管理有限公司对“正方世和苑”小区实施物业管理，合同期限为4年，自2016年6月1日至2020年6月30日止。
对此，物业方面解释，东启公司退出后，正方物业公司于2015年6月实际进驻案涉小区并提供物业服务，2016年6月1日正方房产公司与正方物业公司签订物业合同。由于涉案小区至今没有业委会选聘新的物业公司，正方物业公司在该小区一直服务至今。因此，正方物业公司有权自2015年8月1日对赵女士收取物业费，退一步说，也有权自2016年6月1日对赵女士收取物业费。
无证据显示以招投标选聘物业公司 判决：正方物业公司主张收取赵女士物业服务费，没有事实和法律依据。
法院认为，没有证据显示正方房产公司以招投标的方式选聘了物业服务企业。2015年6月30日与正方房产公司签订物业服务合同、2015年11月6日经政府机关批复同意选聘的，现称“珠海正方公共资源运营有限公司”的“珠海市香洲正方物业管理有限公司”并非提起本案诉讼的正方物业公司，正方物业公司2016年2月18日前经注册登记的名称为“珠海市香洲区正方社区公园管理有限公司”，即与正方房产公司签订物业服务合同的公司与本案上诉人分别为独立的企业法人，正方物业公司依据其他独立企业法人——包括东启公司与正方房产公司签订的合同主张赵女士应支付2015年8月1日至2016年5月31日期间的物业服务费，没有事实和法律依据。
此外，正方物业公司并没有提交证据证明正方房产公司与“珠海市香洲正方综合物业管理有限公司”签订物业服务合同是以“招投标方式”，抑或是经政府房地产行政主管部门批准后以“协议方式”选聘该公司为案涉小区提供物业服务，即正方房产公司选聘正方物业公司的方式不符合上述条例的规定，正方房产公司与正方物业公司签订的物业服务合同不符合上述条例关于“前期物业服务合同”的规定，且也不符合《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，故没有理据可以认定赵女士在支付2016年6月1日至2018年3月22日期间受正方房产公司与正方物业公司签订的“非前期物业服务合同”的约束。
正方物业公司主张赵女士应支付2016年6月1日至2018年3月22日的物业服务费等，没有事实和法律依据。
采写：南都记者 朱鹏景
