黄圃镇大岑片区连片“工改”项目，现代化厂房拔地而起。
神湾镇“工改”项目。
全域土地开发强度近40%，一众企业“望地兴叹”。2022年，在土地开发强度逼近极限、产业升级无地可用的严峻现实下，中山市以一场“没有退路”的“工改”攻坚战，开启了面向未来的突围。三年来，通过全市低效工业园改造，中山拆除整理低效工业用地近5万亩，“工改”项目容积率从0.65跃升至3.0以上。这场涉及工业用地的“空间革命”，打破了发展的“天花板”，对城市产业结构、城市面貌、生态环境进行了一次全面重塑，以“一子落”带动“百千万工程”“满盘活”。
然而，改革绝非敲锣打鼓、轻轻松松就能实现。在推进“工改”过程中，中山仍面临企业腾挪安置、产业招商攻坚与多方利益平衡等现实难题。改革必然伴随“阵痛”，破解这些挑战，不仅需要见招拆招的灵活应变，更考验把控节奏的智慧、保持政策连贯的定力，以及推动治理模式现代化的决心。唯有如此，才能最大限度释放“工改”红利，为这场变革持续护航。
空间革命
“工改”项目容积率提至3.0以上 预计撬动新增投资超1800亿元
小榄镇是中山经济重镇。2021年完成镇街合并后的新小榄，集聚中山超16%的市场主体，承载全市约17.6%的人口，是中山人口最多、规上企业数量最多的镇街。
然而，小榄下一步发展如何走，却遭遇现实瓶颈：在2022年启动“工改”前，小榄土地开发强度已达61%，2012至2021这十年间，平均每年新增工业用地不足60亩；由于前期乏整体规划和管理，已形成超1.5万亩的村级低效工业用地，平均容积率仅为0.7，且厂房多数为锌铁棚。
“产业发展空间严重不足，缺乏连片大型地块招引大项目入驻，无法满足本土企业增资扩产，导致好的项目引不来、原有企业留不住”，一位基层工作人员的声音反映出小榄镇的发展困境。
土地碎片化问题，正是中山前行的桎梏。全面推开“工改”之前，中山土地开发强度接近40%，最高的镇街达86.9%，部分镇街十年未出让工业用地。11.2万亩的村镇低效工业园平均容积率偏低。部分以长租期低租金、以租代售等方式获取土地使用权的低效厂房业主往往又“二道”“三道”倒手，利益板结固化，绊住发展手脚。
通过空间革命打破产业升级“无地可用”的制约，依靠改革在存量上争取增量，在增量上引领变量。经过3年“工改”攻坚战，中山正在实现从“村镇产业园”到“现代产业园”的转变：探索形成“挂账收储+异地代建”“综合整治+三生共融”等10种改造新模式，累计拆除整理低效工业用地近5万亩，“工改”项目容积率从0.65提高到3.0以上。
激活工业“地利”，中山打开了产业发展的新空间，同时为构建现代化产业体系筑牢根基。
在黄圃镇，3年来累计整备土地约3154亩，“工改”新动工项目75个、在建30个、投产45个。中山智能家电产业园（大岑片区）作为全市连片改造的重点项目，成功引进亿元项目17个，年产值超60亿元。一批本土企业在“工改”带动下增资扩产，一批在家电单项领域领先的企业相继落子黄圃。
在小榄镇，“工改”对工业投资拉动作用显著，2024年“工改”项目完成工业投资25.9亿元，占镇属工业投资50.1%。中山市第一宗集体土地转国有招引合作企业的“工改”项目——小榄镇绩东二智能锁具项目一期项目整体招商率已达100%，其中19家外来企业中，有13家是深圳企业。绩东二湾区智谷项目已入驻5家高新企业和2家专精特新企业，打造智能锁制造、智能装备和智能制造产业集聚区。
在坦洲镇，为积极谋划低空经济产业示范区，近年来通过“工改”推出40亩连片工业用地，先后招引福昆航空、立研控股等低空经济产业领域的制造企业，并推动镇域内5家低空经济领域企业上规。通过链主企业反向招商，截至今年7月，全镇汇聚低空制造企业14家。
2022年至2024年的三年间，中山在没有大政策、大投资，亦无百亿级大项目落地、财政捉襟见肘的条件下，通过“壮士断腕”的决心和勇气，走出了“负循环”——工业投资总额三年翻一番、年均增长26%，GDP增速稳居广东前列，并通过仅不到20亿元的财政投入，预计撬动新增投资超1800亿元。
“三生”融合
“环保共性产业园”掐断污染源 2500家企业即将入园
中山过去不少高污染低效率的小工厂，构成了产业链的上下游。污染的现象在河里，污染的源头却在岸上。据悉，截至2021年底，中山的排污厂企达5万多家，大部分集中在村镇低效工业园区。工业废水是中山水域的主要污染源之一，而低效工业园正是水污染治理最难啃的“硬骨头”。
中山将“工改”与城市更新、治水、绿美中山共同推进，以确保空间布局合理、土地利用高效、配套设施完善、产业形态良好、产城高度融合。如今，一批高颜值的工业园区勾勒出城市新的天际线，带来了产业，也留下了人才。
火炬高新区聘请有“中国国土空间规划第一股”之称的深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司参与“工改”设计。联速·两岸科创园“完工即满租”，园区成立了业主委员会，形成了较为成熟的产业园区人文生态链；深中科创产业园通过链主招商，打造出“小米生态链”；中力智谷产业园依托中山福建商会资源，凝聚企业家“朋友圈”，打造福建籍企业家集聚的新型生态产业园区。
位于南头镇的中山罐头艺术花园今年6月正式开园。乘借中山“工改”东风，这个留存逾30年的罐头厂被爆改为占地66.96亩的“潮人社区”、文旅地标，既保留了旧厂房的“工业风”，又能迎合年轻人喜欢的设计，目前已有超30户商家入驻。
值得一提的是，针对传统产业造成的污染问题，中山提出了“环保共性产业园”模式，通过将同一产业或同一地区企业的某些特定产污环节聚集，实现集中治污，解决单个企业环保设施投入不足、治理效率低下等问题。
如小榄镇重点推进五金表面处理聚集区改造，彻底关停污染源，从源头治理了污水、废气、固废污染。总投资近30亿元打造小榄镇北区高端环保共性产业园，新建园区严格执行环保标准，配套先进的污染治理设施，有效解决“散乱污”问题。
3年来，中山拆除对河涌造成主要污染的低效工业地块706个，累计淘汰落后企业超500家；规划建设25个环保共性产业园，建成后，将有2500家企业入园，每年可减少COD（化学需氧量）排放量720吨。与此同时，中山以“工改”为契机，优化美化园区环境，沿河岸腾退工业，全市累计完成生态修复超3600亩。拆除违建和危旧厂房501宗，2024年低效工业园发生火灾相比2021年下降近30%。
如今，曾经黑臭的河涌已经变得清澈，中山市城镇建成区已经基本消除黑臭河涌，全市106条主干河涌基本消除劣V类。
通过政策创新和多元实践，中山“工改”蹚出了一条为产业腾空间、为城市塑新貌、为民生谋福利的新路径。从空间结构看，土地连片统筹开发，城市空间布局从“碎片化”走向“集约化”；从城市功能看，低效工业区升级为现代化产业园，配套休闲设施、绿地公园，城市功能分区更加清晰合理；从城市形象看，一批低矮破旧的锌棚变为现代化楼宇，主要道路沿线面貌焕然一新，城市品质得到提升；从生态环境看，全面治理了“散乱污”企业，大幅改善了空气质量和水环境，城市生态宜居水平明显提高。
成长“阵痛”
短期内腾挪安置空间不足 部分新建园区产业定位同质化
“工改”被称为中山一场没有退路的攻坚战，既是必须为之，又要不惧坎坷。时间紧、任务艰，全面推行“工改”，中山还要谨慎破解三重矛盾。
首先，企业腾挪还是出走。
“工改”推进一段时间后，社会出现产业“空心化”的隐忧。一种声音认为，中山原有产业生态是自然形成的，“工改”在全市同时推开，导致短期内腾挪安置空间不足，势必造成企业生产中断、成本增加甚至出走。
特别是对于中小企业，如果找不到安置空间或者无法承受租金成本上涨，就会选择直接搬迁至江门、肇庆等周边成本更低的城市。如果“工改”导致某个环节的大量中小企业流失，可能对整个产业链造成“断链”风险，影响头部企业的本地配套能力。
捕捉到这一信息后，中山全面开展企业空间信息调查，摸排全市超8万家工业企业空间信息和265个村镇工业园现状，整理有腾挪需求企业六百余家。规划建设腾挪园区69个，盘活存量腾挪安置载体115个，在“中山看地云”平台发布81个腾挪园项目招商信息；出台企业搬迁腾挪补助实施细则，全力留下优质企业、产业链企业。
有专家指出，从产业看，“工改”必然伴随“创造性破坏”，部分企业流失是经济规律使然。对于中山而言，关键是要控制好节奏和规模，避免产业链系统性风险，并确保引入的项目未来能有长远发展。
其次，招商的利好与困境。
“工改”的第一步是拆除，但最终的成功取决于能否引入新产业、新动能。当东区将目光锁定数字经济、智能芯片、低空经济等都市型工业；黄圃主攻“智能家居、智慧家电”；沙溪聚焦“服装智能化+新能源储能”……中山镇街的产业布局正在告别“撒胡椒面”的粗放模式，转向“攥紧拳头”的精准发力。
然而，在当前经济发展承压的局势下，招商竞争更加白热化。外部，在吸引高端产业和头部企业上，中山在人才、资本、基础设施等方面并不占优势，面临“巨人围剿”。内部，部分镇街在改造前缺乏清晰的、差异化的产业规划，存在“为改而改”的倾向，导致新建的园区产业定位存在同质化，招商方向模糊。
有专家认为，对于中山来说，“工改”是推进招商的“吸铁石”，招商是检验“工改”成败的一块“试金石”。拆建只是物理过程，能否形成新的、更有活力的产业生态才是真正的挑战，考验的是中山这座城市的综合竞争力和营商环境。
第三重矛盾是，眼前利益与长远利益如何平衡。
从当前来看，通过“工改”，村集体从持有低价值、有安全隐患的破旧厂房，变为持有（或部分持有）产权清晰、价值高的现代化物业资产，资产发生根本性改善。村容村貌大幅改善，环境污染减少，安全隐患消除，村民的生活品质提升。更为关键的是，村集体有望获得比过去收取零星低租金更稳定、更可持续的收入来源。数据显示，改造后的村集体物业价值普遍提升，集体收入增幅最高的达30倍。
需要注意的是，“工改”预期是实惠的，但仍存在不确定性和结构性差异。比如有项目存在收益空窗期：从拆除旧厂到新园区建成并成功招商、产生稳定租金收益，中间有2-3年甚至更长的“零收益”或“低收益”期。如何平衡各方利益诉求，考验一座城市的治理能力。
有专家表示，“工改”为中山设计了通往长期富裕的路径，但过程中的不确定性和治理挑战，仍需要强有力的政策支持。
中山“工改”是一场事关城市命运的深刻变革，本质上是一场资源重新配置和利益格局重塑的革命。这种勇于自我革新的魄力，是作为珠江口东西两岸融合发展改革创新实验区的中山，主动进取的姿态。我们有理由相信，这一座突破过往束缚、焕发出新生的城市，将书写下产业升级与城市蜕变的新篇。
采写：南都记者 吕婧 侯玉晓 摄影：南都记者 吴进
