政策调控导致深莞客到临深片区购房成风，中介和自媒体疯狂鼓吹楼盘售罄和涨价，情况是否属实？7月5日，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，在户口、社保年限、婚姻状况等加大限购力度；7月25日，东莞出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，继深圳后同步加大限购力度，以期对当地楼市降温。在这一背景下，广州南沙、惠州、中山、珠海等地区连续传来楼市捷报，其中中山有楼盘号称“时光”，一小时签售两百套，还有不少楼盘酝酿涨价，有自媒体称有楼盘涨价4000元/平方米。
对此，有业内知情人士称，自深莞两地新政后，中山等城市的临深区域的确出现20%-30%的成交量涨幅，但并非外界所传言的存在“日光”盘；同时涨价更像是噱头，即便涨价幅度也较为有限。业内更担忧这些信息带来当地政府的调控压力。
现象
有楼盘号称“时光”“日光” 还有楼盘要涨价
近期的中山楼市开始热闹起来。经过疫情影响的上半年后，中山的购买力开始释放，同时伴随而来的是外地购房者也开始明显多起来。南都记者近期了解到，有中介在朋友圈宣传有临深片区的楼盘出现“时光”，一小时签售两百套等；还有楼盘顺势涨价，涨幅高达4000元/平方米，引来不少购房者啧啧惊奇。
其中广银海棠湾引来的争议最为明显。在一度宣称8月1日对外开盘后，7月25日，该盘首次开卖，推出98-125平方米小三房和小四房，有中介人员把销售现场短视频发到朋友圈，只见人头涌涌，还有号称“楼盘不打烊，半夜三点都有成交”。有在场驻守的中介人员表示，该楼盘和深圳一代理公司合作，这次至少派出30辆大巴接送深圳客，还出动不少销售人员带客，因此现场人气非常足。有私人过来的深圳车辆甚至把车停到翠亨大道上。
在其开盘不久，就有中介人员在朋友圈打出了“日光”“秒光”“两小时清空”等字眼，还宣称紧急加推10栋等单位。而在不久前，该项目继续宣布加推4栋，价格则从以前的11000元/平方米上调到12000元/平方米起。
不过，也有中山的房产自媒体号称“项目在工作日成交量也达到28套“，“短短2天时间卖出94套，几乎卖掉一栋楼，因为抢手，项目决定紧急加推。”同时，“首开3天，项目总成交量就达133套”。
还有楼盘号称一分钟售罄。坦洲镇御城金湾在8月9日加推116-208平方米三至五房，现楼售价1万-1.2万/平方米。从中介人员发出的海报上可以看到，该楼盘号称“开盘一分钟售罄，劲销1.6亿”。有销售人员表示不少外地客纷纷扫货，更有人一买好几套。
同时，也有项目号称10天卖1亿元。譬如远洋新天地推出110-177平方米住宅，宣传海报上表示“十天狂销一亿元”；位于博爱七路的华鸿璟悦轩在7月25日也首次开放，有自媒体称当天共有300批客户到场，最终洋房成交套数达106套，别墅成交10套。
还有不少临深项目也在蓄势待发。8月8日，万科中天西湾汇联动深圳客户启动深中首航活动，带着数百个深圳客在太子湾坐船到项目现场，同时项目的园林展示区同步开放，主推77-88平方米住宅，约40平方米不限购不限贷商办产品，现场有客户当场认购；8月8日下午，敏捷紫岭国际举办天玺项目产品发布会，当天推出面积约155-161平方米别墅和118-128平方米洋房，现场认筹吸引众多客户。
这一情况引来购房者的猜测。有购房者向南都记者发问，中山房地产市场上是否出现了2015-2017年深圳人横扫中山楼市的情况，担心楼价会大幅度上涨。
业内
涨价更像噱头 部分低价盘补涨
还有不少楼盘打出要涨价的旗号。如7月底时，海伦堡青云台号称将涨价3%，锦绣国际花城则将涨价5%。南朗镇翠亨新区的朗诗德洲尚郡甚至从开盘的12500元/平方米涨价至最高18000元/平方米。
实际上，这些项目是否真的涨价了？有知情人士表示，部分项目的涨价1%-5%更像是噱头，利用短时间的价差造成了“市场上涨”的错觉：“不排除有项目的确涨价，但涨价几千元每平方米的说法太离谱了”。有研究机构的资深人士表示，如广受争议的广银海棠湾为例，原来首次开盘卖出的11000元/平方米定价对比同区域的13000-14000元/平方米的住宅项目价格偏低不少，这也成为它卖得不错的原因；而现在只是回调，受品牌所限这一回调依旧在偏低的水平。实际上，过去在2018年间中山南朗翠亨新区一带的项目最高峰销售均价在18000元/平方米左右，现在相当于是降价。
他指出，部分中介和自媒体利用最低价和最高价的价差来诱导购房者，让其误以为部分项目涨幅非常明显，实际上论均价而言，楼盘的变化不会太大。
那么深圳客和东莞客真的如外界所传言的横扫中山楼市吗？按照业内的评价，这一情况并不完全属实。南都记者以广银海棠湾一栋楼的货量计算，26层扣减架空层后还有100套住宅，若按照中介的口径“秒光”、“时光”和“日光”都不属实。同时，区域销售分化明显，目前喊出提价的楼盘主要集中在火炬开发区、南朗镇和市区尾货上。
“营销人员使用这些手段，目的是为购房者营造紧张感，促使购房者尽快下定”，有业内人士称，目前外地客以深圳购房者为主，东莞客非常少见，并非像传言中东莞限购后这类购房者就过来购房。“不过，销售的确比以前好了，如果说上半年是香港客救了中山楼市，那么今年如无意外主要是本地客和部分深圳客会撑起下半年的销售业绩”，有营销人员预计，成交量大概上升20%-30%，与上客量上升50%以上对比下，上访量的转化不算太高。
同时，南都记者也关注到，除了临深片区的楼盘和部分近期新推、定价偏低的项目外，中山不少项目依旧打出优惠的口号，价格与去年相差无几，甚至有楼盘出现降价情况。
分析
价格是限制临深片区的“紧箍咒” 中山不太可能出现第二轮大涨
中山未来会重现过去的销售高峰吗？对此，业内人士保持谨慎态度。中山中原地产拓展部总监植建军认为，中山临深片区的热度虽然较高，但与2015-2017年的深圳购房者横扫中山楼市相比，有非常不同的特征。
“一方面，价格决定了这一轮深圳外溢的购房者不再会如过去那一批一样”，植建军表示，在2015-2017年期间，中山不少房子价格低至3000-4000元/平方米，当时深圳人堪称“可以闭着眼睛买的低价”，因此这类外地客户几乎是不分区域横扫中山楼市，火炬卖完了买城区，城区卖完了买镇区……而现在他们有更强大的目标性，主要会选择距离深中通道近的、大品牌开发商的、品质好的楼盘。价格将会成为制约他们的购买“紧箍咒”。植建军称，中山临深片区主流价格在1.4万-1.5万元/平方米，低则1.2万元/平方米，只要突破了2万元/平方米以上的实际均价，深圳客就未必愿意购买。所以，中山出现第二轮大涨的可能性不会太高。
另一方面，植建军表示此轮楼市去化情况理想是建立在广州南沙、惠州、珠海都走好的基础上。“这些区域都有一个特性就是有深中通道或深珠通道的大交通利好，接近大基建，距离深圳最近，同时价格也主要维持在2万元/平方米左右”，他表示，目前观察到南沙恒大项目、珠海唐家的万科项目及惠州都有不错的成交量，其中南沙的成交最为理想，中山只能说一般。
还有业内人士表示，中山楼市目前只能说恢复中。与去年一直成交不俗的惠州等城市相比，去年在下降通道的中山今年主要是站稳脚跟，止跌回稳。但建议刚需购房者不要太犹豫，因为目前价格已处于低位，预计深圳客在临深片区购买的情况还将持续，期望价格无限下跌的可能并不现实。
采写：南都记者 萧倩苑
