2019年是房地产充满争议的一年。对中山而言，去年楼市在看空与看好的摇摆中平稳过渡，无论成交量还是价格并没有出现太大波动。但业内人士透露，从新增量减少能窥视出开发商对房地产未来走向的态度。
住宅成交量微跌，备案价格升降不一
从数据上看，中山去年住宅市场尚算稳定，无论是成交量还是价格保持均线状态，但供应量下降明显，与之相应的是此前多被讨论的住宅库存量得以控制。价格进入调整的深水区，镇区之间呈现不同的走势。
其中，在楼市下半年遇冷及积压网签放松下，中山楼市成交量略微下降，保持了稳定态势。根据合富研究院(中山)统计中山市住建局网签及备案数据显示，2019年中山市住宅成交63166套，同比2018年下降3%；总成交面积为694万平方米，同比2018年下降4%。2019年全年月均成交为5264套，月均面积57.83万平方米。实际上，2017年由于限购导致中山网签大降，2018年以来网签量较为平稳，而从2019年月度住宅成交走势来看，上半年成交较为疲软，前5个月均低于5000套，下半年月均成交6486套，同比上半年上涨60%，原因是去年下半年中山市的住宅网签基本完全放开。
在2019年中山市各镇区住宅成交里，火炬开发区成交7982套排名第一，三乡镇成交6763套排名第二，坦洲镇成交6231套位列第三，TOP3榜单里南部板块占两席。从板块来看，南部板块连续两年排名第一，去年共成交21187套，占比33%；主城区次之，成交14278套，占比23%。
价格则各有千秋。在2019年中山市各镇区住宅备案价排名里，东区以22031元每平方米排名第一，火炬区以17053元每平方米排名第二，石岐区以15757元每平方米排名第三；全市备案价排名里最低的是阜沙镇9438元每平方米。
此外，五桂山的楼盘备案价格环比2018年上涨28%，排名第一，三角镇环比2018年上涨13%，排名第二，小榄镇环比2018年上涨12%，排名第三；而在全市住宅备案价排名里同比下降的镇区有十二个，其中坦洲镇下降20%，南区下降14%，南头镇下降10%。
住宅新增与库存均比2018年减少
在外部房地产环境整体遇冷的背景下，中山开发商纷纷采取减量的方式应对。受积压网签提速通过影响，2019年的中山住宅库存量同步出现下降。
据统计显示，2019年中山住宅新增44232套，同比2018年减少25887套；新增面积447.35万平方米，同比2018年减少286.65万平方米。这一数据也是中山新建住宅新增量自2014年以来的最低值。
与上述成交量结合来看，2019年中山市各镇区住宅供求情况冷热不均愈为明显——中山24个镇区里，有南区、神湾镇、南头镇、阜沙镇、东升镇、沙溪镇、民众镇、大涌镇共计8个镇区出现了供过于求的趋势。在供应方面，TOP3南区、火炬开发区、三乡镇共计新增13439套，占全市的30%。在成交方面，TOP3火炬开发区、三乡镇、坦洲镇共计成交20976套，占全市成交的33%。其中，南区新增4613套排名第一，同比上涨38%；火炬开发区新增4517套，同比下降48%。同比上涨最多的是神湾镇，大涨184%，大涌镇则无新增。
新增下滑，库存量也同时下降。2019年中山市住宅库存65493套，同比下降18%，住宅库存余量面积为750.75万平方米。整体来看，供求均呈下降趋势，以供应大降4成最为明显。上半年住宅库存波动较大，在7月跌破6万套后，10月份一度达至70017套的全年最高点。不过，基于第四季度限签政策的放松，库存逐渐降至6.5万套，住宅库存大幅下降。
在2019年中山市各镇区住宅库存里，三乡镇以9061套排名第一，同比下降2%；坦洲镇8158套排名第二，同比下降25%，火炬开发区以6380套排名第三，同比下降30%。在2019年中山市各板块住宅库存里，南部板块库存25237套，占比38%；主城区库存15332套，占比23%。
商业成交及新增大幅下降，库存微跌
去年中山新建住宅成交保持稳定，但商业类物业成交不理想。2019年中山市商业成交10760套，同比下降26%；总成交面积为75万平方米，同比下降26%。全年月均成交897套，除了2月受春节假期影响外，全年商业市场成交起伏不大。
在中山市各镇区商业成交里，沙溪镇成交1987套排名第一，东区成交1214套排名第二，港口镇成交921套排名第三。而2019年中山市各板块商业成交里，泛城区成交3545套，占比33%；主城区成交3009套，占比28%；南部板块成交1751套，占比16%。2019年泛城区跃上第一，主要是因为沙溪镇佳兆业·大都汇的大量网签。
与成交下降相应的，是新增量更大的下降幅度。2019年中山商业新增7708套，同比大降63%，比2018年减少3099套；总成交面积为51.55万平方米，同比大降73%，比2018年减少136万平方米。从2019年全年月度商业新增走势来看，月度新增起伏较大，其中第四季度新增最少。同时，去年商业新增创下2014年以来的新低。
2019年中山各镇区商业新增里，沙溪镇新增3001套排名第一，同比上涨232%；火炬开发区新增1479套，同比上涨214%；港口镇576套位列第三，同比下降71%。2019年同比上涨最多的是东凤镇，大涨1508%。民众镇、五桂山镇及大涌镇2019年无新增。
同时，困扰多时的中山商业库存终于见降。2019年中山市商业库存32953套，同比下降4%，商业库存余量面积为464.62万平方米。2016年至今中山市商业库存一直维持在3万套左右。从2019年中山市商业库存月度走势来看，在2019年8月份库存31263套为全年最低。在2019年中山市各镇区商业库存里，火炬开发区以3832套排名第一，同比上涨34%；港口镇3600套排名第二，同比上涨62%，坦洲镇以2643套排名第三，同比上涨8%。
业内说
新增减少折射开发商看淡后市
虽然从数据上显示中山市场相对平稳，但业内多表达谨慎态度，认为今年楼市或出现小规模收缩等可能，但总体压力不及去年高。
有业内人士分析，从楼盘实际即时反馈的成交信息看，去年中山上半年楼市走向还算理想，但在下半年后突然遇冷，这也与外围楼市遇冷的环境有一定的关系。同时，下半年中山多个开发商采取各种优惠积极促销，部分楼盘甚至开出历史最低价，一定程度上促进了年尾楼市的数据上扬。但由于目前外地客户尚未完全放开，加上银行贷款条件依旧严格，可贷额度有严控，因此部分投资类物业、远郊物业受到一定影响，这也倒逼开发商不敢像2017-2018年一样大规模开发，新增物业折射了开发商看淡后市的想法，但与此同时，今年预计继续留守的开发商压力也相对变少。
采写：南都记者 萧倩苑
