佛山东平河全景。
“君子始冠，必祝成礼，加冠以厉其心。”
2003→2023，二十弱冠。
是五区握指成拳形成真正合力；是南都与佛山从陪伴相守到并肩前行；亦是一个行业的沉浮与蝶变。
亲历行业变迁，我们清醒地看到：人们还是需要房子、经济社会发展还是需要房地产。但也更理性认识到，行业正褪去泡沫和浮躁回归美好生活本质，更是一座城市引人才、留人才和服务人才的最大诚意和底气。
三年后，“拐点”是否已来？“窗口期”是否已至？南都佛山记者通过权威访谈和一线调研给出答案：一季度量价齐升，正处于“微笑曲线”的底部。然而乍暖还寒，支持政策仍在持续发力，企业仍在积极促销。
在信心为金的2023年，行业已经迈入新周期。
A
新周期
房地产和建筑业是“支柱产业”？
房地产和建筑业被确立为“支柱产业”，关乎行业高质量发展、关乎美好人居需要，也关乎上下游产业链。这是行业拥抱“新周期”的发展机遇，也是责任担当。
稳支柱
房地产行业与佛山22个产业直接相关
日前，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹到中国建筑科学研究院有限公司调研时指出，住房和城乡建设领域承担两个支柱产业，一个是建筑业，2022年增加值占GDP6.9%。另一个是房地产业，2022年增加值占GDP6.1%，两个支柱合起来占13%。把两根柱子稳住，对稳定经济大盘有重要意义。
在制造业大市佛山，稳支柱更关乎产业链上下游。佛山住宅成交规模多年稳居全省第一，曾达到广州深圳两市销售规模总和。今年一季度佛山住宅成交位于全省第二，与广州、惠州TOP3城市成交总量占了全省三分之一。
比起“量”，房地产行业健康的发展，对佛山更重要的是“质”。佛山主要领导曾在省两会分组讨论时直言，房地产行业与佛山22个产业直接相关，包括家电、陶瓷和建材等，房地产直接影响系列产业链发展，保持行业稳定发展对佛山十分重要。但必须坚定“房住不炒”的定位，而非采取极端的刺激的手段和措施，“这不利于一个地方长远发展。”
保交付
企业社会责任是“必修课”买房前先看行业“红黑榜”
2022年地产行业经历了前所未有的凛冽寒冬，房地产行业销售同比下滑26.7%，开发投资同比下滑10%。这场行业的生存大考也是一场洗牌，不仅是优胜劣汰，更倒逼行业发展回归消费需求和美好生活的本质。
确保房地产市场平稳发展，兑现到居民美好生活中，首先是保交付。过去一年，佛山市、区住建部门多次开展企业挂点服务，解难题促发展，协调解决企业在发展过程中遇到的困难和问题。今年2月，佛山市发改局发布《佛山市关于促进稳增长实现开门红的若干措施》，明确提出促进房地产平稳健康发展的目标和系列举措。
在行业观察者看来，过去一年行业下行周期中，企业也出现分化。“保交楼、保交付”被多家房企提升到企业战略高度。
碧桂园2022年年报显示，集团连同其合营企业和联营公司全年累计交付近70万套房屋，交付量高居行业榜首。在碧桂园大本营佛山及临近的肇庆及云浮三个城市，去年交付近2.4万套房屋，其中超过1.8万套实现了提前交付。
值得关注的是，去年保利华南在佛山的业绩格外亮眼。据媒体报道，该企业不仅取得双料销冠的优秀业绩，其328.7亿元的销售额是第二名的三倍多，占TOP20企业销售额总和的27.1%。除了销售力和产品力，保交付和企业责任更是让消费者放心的决定因素之一。数据显示，该企业100%保交付，近年来，保利华南累计交付户数2.3万套。
还有从佛山出发布局全国的美的置业，数据显示，2022年企业提前和如期交付超8万套房，交付套数位列行业TOP13，收楼率达90%，交付客户满意度达87分。
来自佛山市房协统计信息，2022年佛山万科共完成佛山地区7个项目的交付，包含8892套房屋，客户满意度98分以上，57%的交付批次实现交付即发证。
对于企业来说，交付力及完善交付体系已经是“必修课”。对于消费者来说，企业责任和行业“红黑榜”，是比营销宣传更重要的决策因素。
为此，南都记者持续关注读者爆料和消费者关切，对停工、延期交付、违规销售等行业现象一线调研和实时披露，监督行业健康稳健发展。消费者也可以持续关注南都APP、佛山大件事官微以及南都佛山20周年纪念特刊，美好生活卷上、中、下篇。
促消费
支持刚性和改善性住房需求 解决新市民青年人住房问题
2023年全国两会政府工作报告明确，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。
促消费是2023年的关键词，佛山市政府工作报告对今年各项工作部署的第一项就是“积极恢复和扩大消费”。在这背后，首先是“抢人才”、引人才。
过去十年，佛山常驻人口猛增200多万，但是迈向发展新周期，佛山引育人才的竞争力也面临挑战。统计数据显示，2022年，广东佛山常住人口增势逆转，常住人口减少6.03万人。根据《2022年佛山市国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年年末全市常住人口955.23万人，其中城镇常住人口909.57万人，占常住人口比重(常住人口城镇化率)95.22%。在佛山常住人口规模缩减的这一年，广东省常住人口减少27.2万人，省外流动人口减少69.2万人。
如何支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题？一是更开放的购房置业政策；二是对年轻人有足够亲和力和有竞争力的购房门槛；三是一座城市投资创业的发展空间。
佛山顺德区就提出，要打造最友好的置业强区。佛山市委常委、顺德区委书记刘智勇表示，“按我的理解，最友好就是一个工业企业在顺德这里，效率最高、成本最低、发展最好、土壤最好，我们所有的各种要素，土地、物流、仓储、交通、房价，包括上下游、产业链配套等，实现综合‘最优’。”
无论是房价还是居住环境，佛山都在不遗余力地发展建设中。
B
新机遇
“窗口期”来了吗？
在业界看来，房地产市场尚未真正意义回暖，但市场需求已开始平稳复苏，处于“微笑曲线”底部。支持政策仍需持续发力，企业仍需积极促销。
企稳
一季度成交量价均出现上行趋势
先来几组数据。
首先是全国一季度住宅成交面积和金额同比回升。
4月18日，国家统计局发布了1-3月份全国房地产市场基本情况。1-3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。
其次是全省楼市成交活跃度回跃至三年前水平。
来自广东房协统计数据显示，2023年第一季度，广东商品房销售面积、销售金额同比增长9.8%和14.0%，增速比1-2月提高10.0个百分点和16.1个百分点，呈加速恢复态势。与过去20年同期数据相比，今年第一季度商品房、商品住宅销售面积均超过2019年的销售量，回升至历史高位水平。
价格也逐渐“企稳”。全省第一季度商品房销售均价为14690元/平方米，同比上涨3.8%；其中商品住宅销售均价15309元/平方米，同比上涨2.6%。
最后聚焦到佛山，一季度政策逐步呈现效果，供需两端均表现活跃，成交同比明显回升。来自佛山房协、汇诚鸿图和佛山中原的统计数据显示，供应侧一季度佛山全市供应住宅10849套、120.89万平方米，面积同比上升10%-15%。需求侧全市第一季度一手住房成交18946套，同比上升18.49%，新房住宅整体网签面积达到210万平方米，同比增长16%。
尽管量价均出现上行趋势，但从全国、全省一季度数据来看，成交已经触底回升，但行业投资额和新开工面积等各项数据仍在下行。广东房协一季度分析报告同步指出，市场复苏尚未稳固，支持政策仍需持续发力，企业仍需积极促销，共同呵护市场稳定复苏和健康发展。
实招
降低置业门槛，对人才敞开大门
政策红利不断在释放。来自佛山中原策略研究中心分析报告统计，2023年一季度65省市地方利好政策释放频次约175次。涵盖优化限购、优化限贷、优化限售、公积金、优化限价、购房补贴、优化预售监管和人才落户等七大方面。其中公积金相关政策达到75次，占了超四成。其次是购房补贴和人才落户等，分别达到40次和24次。优化限购、限贷政策也是各地调控重点，落地频次合计约约25次。
房地产行业对上下游产业链的带动效应，以及宜居环境对人才吸聚和服务，对制造业大市佛山具有重要意义。今年佛山市政府工作报告提出，有效防范化解房地产企业风险，推动做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
近阶段，因城施策的政策优化“实招”相继落地。实招之一是住宅全面解限。2022年12月9日，《佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知》发布，时隔六年零两个月，佛山全市住宅解限。
实招之二是对优秀人才进一步降低门槛、敞开大门。2月，佛山市公安局发布了关于公开征求《佛山市公安局关于调整部分区域稳定居住就业入户政策的通知(征求意见稿)》意见的通告，佛山高明区、三水区拟恢复购房入户政策。
3月，佛山市南海区启动“才聚南海·安居惠购”活动，人才及其直系亲属在参与活动的房地产项目购房可享折上9.9折。首批38个品质楼盘参与，覆盖南海7个镇街。
4月，三水区乐平镇发布《乐平镇购房补贴活动方案》，其间购买新建一手商品住宅的购房人可申请成交价格1%补贴，累计补贴金额上限为300万元。围绕加快佛北战新产业园建设，全面助力更多优质人才安居乐业。
C
新格局
制造业当家，哪些区域将率先跑出？
当前，广东正实施制造业当家“一把手”工程，树立制造业当家的鲜明导向。这是广东现代化建设的产业“脊梁”，更是佛山各区域板块未来发展的潜力和竞争力。
产业强
区域竞争力就强
在“制造业当家”和“百县千镇万村高质量发展工程”全省两大重点工程的交汇处，我们看到佛山不同区域在新一轮发展中的新动能和新格局。
2021年、2022年，佛山连续两年推出“佛山之治”——《佛山“镇能量”指数报告》，构建4个维度共40项指标的测评体系，梳理百万条数据科学测评全市32个镇街在经济、科创、商业及公共服务的基础和潜力，解构镇街的综合竞争力，解构镇域发展亮点，表彰先进。这份榜单折射出产业强区域竞争力强者恒强的“马太效应”。
2022年，前15名镇街GDP总和约为8366.12亿元，约占32镇街GDP总和的70%。其中前4名排位环比未变，桂城街道以85.54分蝉联第一，狮山镇、祖庙街道和大良街道分别以82.21分、81.83分和78.20分排名第二、第三和第四位。北滘镇在总榜的排名上升1位至第5，石湾镇街道、容桂街道、大沥镇、张槎街道、里水镇分列6-10名。荷城街道、乐从镇、丹灶镇、陈村镇、伦教街道占据11-15位。如果不仅仅以通勤距离为置业考量，以上TOP15就是大数据给出未来三至五年在佛山买房置业推荐板块。其中，在四个千亿大镇佛山占两席的南海狮山和顺德北滘，无论是百强企业还是省级科创平台都呈现出集聚效应，从而推动国内乃至国际高端人才的虹吸效用。还有禅城祖庙、张槎等镇街，以“亩产论英雄”的逻辑，与广深一线城市的经济大区竞合发展。
在南都大数据研究院另一份“佛山数智变革”报告中，佛山除了狮山、北滘之外，近两年三水乐平和顺德容桂在科技创新和数字化转型方面“加速度”明显。
过去十年，南海桂城、里水，顺德北滘，禅城祖庙等镇街楼价跑速亮眼。未来十年，支撑区域价格的一定是产业价值。 轨道交通格局
决定区域未来格局
如果说产业结构是区域发展的内生动力，那么交通路网就是城市竞争力的开放格局。国内首条跨城地铁将千灯湖、祖庙和佛山新城与广州核心区域串联。2018年地铁广佛线的总客流量已是2012年时的十倍之多，最高峰客流量59.16万人次。2019年，广佛线成为广州地铁客流量增幅最大的线路。佛山政府工作报告提出，截至去年底地铁3号线首通段、广州地铁7号线西延顺德段、南海新交通一号线全线开通运营，城市轨道交通实现组网运营，运营里程达127公里。轨道交通沿线枢纽无一不是人居价值高地。
迈入行业新周期，佛山轨道交通路网也迎来全新格局。去年通车的广州地铁7号线以“人才专列”的使命串联广州大学城、广州南站和顺德北滘；佛山地铁2号线东西贯通禅城西部和广州南站；佛山地铁3号线“南北大动脉”联通强中心禅城与制造业强区顺德。
佛山轨道路网的意义不仅是内联，更重要的是外通。通过广佛线和7号线，佛山加速融入广佛“一张网”，通过与南站的接驳实现湾区高效互联。
更大层面的互联互通，也决定区域未来格局。外联内通对佛山区域价值的直接拉动，则在于TOD和枢纽。2023年以及未来一段时间，轨道价值看哪里？看三大新城：三山新城、北滘新城和佛山新城。在三山新城，2号线和南海新交通无缝接驳，带动区域发展的基础上更联通广州南站超级枢纽；在佛山新城，南北动脉3号线和广佛线交汇，是大佛山五区的“掌心”；在北滘新城，“第二广佛线”广州地铁7号线的使命是科创线和人才线。
佛山轨道路网的新机遇在于湾区互联，与新区域的“激活”。拟串联起三龙湾和松山湖的佛山经广州至东莞城际(佛穗莞城际)项目，串联佛山、广州、东莞三市中心城区，被视为湾区大平台联动发展的重要线路。还有激活潜力区域的新“动脉”，今年顺德区政府工作报告提到，力争佛山地铁11号线等项目动工，国内首个工业总产值“千亿大镇”容桂经济活力和人居价值是否能被重新激活，这与轨道线路共同备受期待。
