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侵占公共绿地,开挖地下室……违建现象为何屡禁不止?违建执法有多难?

部分物业“交钱就加建”建成后执法流程最快需半年

来源:南方都市报     2023年11月09日        版次:HA04    作者:蒋奇政 黄海林 李晓慧 王诗媛

  半山名苑两栋别墅之间的绿地被挖毁。

  雅居乐白鹭湖伊云美地正在违建别墅地下室。

  万林湖涉嫌违建别墅,部分湖面被填后建成凉亭。

  难点

  为何违建屡禁不止?惠城江北一别墅小区物业经理称,因为别墅产品的特征,开发商从设计上都给业主预留了很多可以违建、改建、加建的空间。惠州金山新城片区一别墅小区物业经理直言,部分物业管理公司收取高额好处费、喝茶费,甚至和装修公司合作,收取改建费用。

  惠州市城管执法部门相关负责人表示,违建执法过程中,也面临执法周期长、拆除难等问题。

  房屋设计 预留充足违建、改建、加建空间

  江北一别墅小区物业经理在受访时称,因别墅产品特征,开发商设计上都给业主预留了很多可以违建、改建、加建的空间。

  上述物业经理称,作为低密度产品别墅,建筑设计上更多考虑空间的私密、互不干扰以及阔绰的尺度。部分别墅里,所有房间都有或大或小的阳台,还预留了一些柱子,这些阳台和房间直接封闭,就是连起来的房间。一些家庭成员多的别墅业主,为扩充空间,会直接把敞开的阳台和一些不规则的飘窗直接封闭,或用玻璃封闭。再复杂一点的,可以找装修公司,用钢筋加混凝土搭柱子,将本来2层半高度直接加到3层或3层半,改造成本需10多万。

  不只有往上长的,还有往下挖的,面积随时翻倍。有些别墅虽然有地下室,但业主总觉得如果不扩建就亏了。于是就找有经验的施工队,边开挖边加固。据报道,惠州还出现过建别墅地下室,施工队挖到别人家里去的案例。

  上述物业负责人解释,别墅容易违建,开发商也难免其责。如果开发商从设计上严格把控,压缩可改造、加建的空间,违建现象是否会少一些?此外,在销售过程中,样板间为了展示赠送空间、生活状态,就只能违建改建,拓展空间。并且销售员也给客户传递了很多可以改造的信息。

  物业不作为 部分别墅物业明码标价 “交钱才能加建”

  惠州金山新城片区一别墅小区物业经理直言,有些别墅小区,外面看像欧洲,里面像非洲,就是物业管理人员不作为,物业管理公司的职业经理人,睁一只眼,闭一只眼,以本来服务业主的权利谋取私利,纵容违建、包庇违建,收取高额的好处费、喝茶费,甚至和装修公司合作,以给业主推荐在小区内做同等户型改造的装修公司的名义,来收取改建的费用。

  上述物业经理解释,这样做是因为利益诱惑太大了,并且也很难被监管。加建一层是多少钱,加建地下室多少钱,在惠州部分别墅小区是明码标价的,按照面积的不同收费从2万到40万不等,加建20平方米,物业也能收2万好处费。

  不交就举报,然后就让你停工,交钱才能加建,这已经是惠州部分别墅小区违建的毒瘤,部分物业公司的职业经理人,有成熟的操作方案去收取违建业主的好处费,然后放行大型施工、机械、混凝土车辆进入小区,充当小区违建的纵容者。

  违建发现难 用绿网或者铁皮围起来 发现时或已建好

  惠州城管执法局相关科室负责人解释,封闭管理的小区仅靠城管执法部门巡查发现比较难。一方面小区内的违建行为本身较难发现,另一方面城管执法部门的执法人员数量和覆盖面都不够。

  上述负责人说,城管执法部门对于违建的线索来源主要有五种,巡查发现、建构(筑)物动态图斑监测、举报投诉、物业报告、部门移交。

  上述负责人还解释,别墅的违建都比较隐蔽,用绿网或者铁皮围起来,外面根本看不到,一些偷偷挖地下室的更隐蔽,很难发现,或者等发现时,已经建好了。

  大部分小区违建都是在装修的过程中产生的,这需要小区的物业服务企业对于装修的全过程进行监管,但实际上很多物业公司没有做到。另外一个因素就是根据广东省住房和城乡建设厅印发的《关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》规定,2019年9月1日起,广东省投资额在100万元以下或者建筑面积在500平方米以下的建筑物,可以不申请办理施工许可证。

  别墅装修500平方米以上的施工面积比较少,即便有一些超过这个面积,装修公司直接通过签不同的分包合同,就绕开这个限制。而在别墅施工的过程中,违建很不容易发现,发现之后就是已经建成入住了,给后续处理造成很大难度。

  违建监管难 执法部门监管违建缺乏法律支持

  惠州城管执法局相关负责人说,有物业管理的小区,首先物业服务企业是监管的第一责任人,应履行法律法规赋予的责任和义务,及时制止小区违建行为的产生。按照程序,小区物业公司在巡查中,发现有装修业主违建,就要去制止,如果制止后违建依然继续,应及时向属地街道办、城管执法部门报告。根据住宅装饰装修管理办法,如果发现小区内违建物业后没有制止及对相关部门报告,根据《装饰装修管理服务协议约定》,城管执法部门可以对物业公司处装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

  但实际上,这一规定无法执行。上述负责人表示,惠州市场基本上用装修押金来取代装修服务协议费,导致城管执法部门的处罚没有任何法律法规支持,只能给物业公司一个警告,但警告也不会对物业后续服务和正常经营产生任何影响。

  从城管执法局掌握的信息来看,惠州有物业服务管理的别墅小区,违建难以监管,主要原因除违建业主蓄意违法,利用装饰装修等机会,对房屋进行改建、加建、拆建、扩建,形成违建的事实之外;还有部分物业公司存在包庇、纵容,甚至收受贿赂隐瞒不报,协助小区业主违建的现象,对小区内违建有效监管造成障碍。

  上述负责人直言,部分物业公司个别管理人员,在工作中利用履职之便,通过介绍装修公司,介绍违建施工队方式进行谋私。部分物业公司的操作就是:不给钱的,就报给城管。

  违建执法难 违建并已投入使用 业主或不配合整改

  惠州城管执法局相关科室负责人解释,针对小区的违建执法问题,一是责令改正恢复原样、二是立案查处强制拆除、三是停止建设补办手续、四是不动产登记限制。

  上述负责人说,小区内违建基本无法补办手续,如果违法行为刚刚产生,业主未入住未使用,经过宣传教育,责令改正,大部分业主还是服从的,但对于一些违建行为已经完成并且入住使用的,处置难度就会大很多,在业主不配合整改的情况下只能通过行政执法的手段,调查流程过长且复杂。

  如果违建当事人不配合,城管执法部门只能通过相关职能部门执法协作,让辖区的街道办,社区去调取相关房产证、规划图纸等,这个需要更长的时间和周期。

  在取证调查完毕、确认事实之后,城管执法部门就会发出行政处罚决定,载明违反法律法规、规章的事实和证据、行政处罚的种类和依据,履行方式和期限以及法律救济权利和义务,对限期未履行行政处罚决定的,则还需要进行行政处罚催告,仍不履行的则需行政强制拆除和公告,在此基础上当事人还能进行复议诉讼等。整个流程下来,至少需6个月。

  违建拆除难 执法主体是城管部门 拆除主体是辖区政府

  惠州城管执法局相关负责人解释,除了执法难之外,即便认定为违建,拆除也相当难,执法主体和拆除主体不是同一个单位,执法主体是城管部门,拆除主体是辖区政府。

  惠州市城管执法局相关负责人说,有些别墅的违建和非违建部分,都用钢筋连在一起,如果拆掉了违建部分,肯定会把主体非违建部分破坏,这个成本和风险怎么办?另外要是业主暴力抗拆,里面住着人成为既定事实,这个也要考虑到维稳,执法的时间长、流程复杂,间接导致执行难。城管执法部门接到的案例都是,业主已经住进去了,违建已经成为既定事实,这个非常难办,执法难,拆除难度更大。

  认定装修的时候违建,到最后执法流程走完,出了行政处罚决定书之后,业主都已经装修完毕住进去了,这个再去拆除违建主体,也会对其他业主的安全造成影响。对于一些高层建筑,人工机械无法进入,或者强制拆除存在较大的安全风险的,又或者强拆会对该建筑结构或周边建筑产生不利影响的,也会出现一些难于执行的问题。

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