今年以来，楼市政策利好不断。 南都记者 田飞 摄
南都惠州金牌地产评鉴之综述
只有当汹涌的潮水退去，我们才知道，谁在裸泳。
当下，最大的风险也许是不确定。
病毒变异，疫情反反复复，你我的生活变得不确定，房地产行业亦是如此。
一方面，楼市进入严重分化阶段；另一方面，有的明星企业突入ICU，马太效应在楼市愈演愈烈。
利率降，首付降，从年初至今，利好政策层出不穷。一直到近期的11月11日，央行和银保监会发布被称为史上最积极救市16条，市场反馈积极。
政策利好持续释放，市场触底的信号逐渐回暖上扬。
我们有理由相信，随着疫情防控向好，从2021年至今一路下行的房地产市场，正在筑底企稳，缓慢走上上扬的快车道。
购房者信心开始重塑，行业信心也在穿越低谷周期。
救市16条让预期扭转
房地产或穿越低谷周期
有高峰，有低谷，任何行业皆是如此。
地产行业进入深度调整期，表现为局部地区楼市销售滞缓，企业资金压力加大，房地产投资下滑趋势仍未得到控制。
所有人都明白，当下最重要的是，行业信心恢复的时间和修复周期。
11月11日，央行和银保监会发布16项举措，包括积极做好保交楼金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等。这堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。
核心内容是，从房地产融资方面来看，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展，有利于他们缓解资金需求，度过地产低迷期。
对购房者也是利好，16条中有支持个人住房贷款合理需求，比如鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，降低首付比例和利率水平。
被行业称为救市16条出台后，引发市场强烈反馈，11月14日开盘后，内房股全线高开。支持房地产融资，这是救市16条最核心内容之一。对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，这是强监管以来，政策层面首次提出鼓励融资支持。
业界分析指出，从一定程度上说，16条将有力缓解房企短期偿债压力，预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力将得到一定缓解，实现以时间换空间，对行业无疑是积极的。
有人说这是过去2年，房企、民营房企听到的最好的消息。
16条的发布，如同一支穿云箭，搭弓射向天空，可以肯定是会扭转房地产持续下行的预期，只有预期向好，房地产行业才能有机会穿越低谷周期。
惠州资深地产策划人胡光宇评价，此前虽然有很多的政策引导，但最核心的问题就是对于民营企业的融资没有放开。这一次的16条，明确了民营企业和国企一视同仁，延长两道红线的政策过渡期，缓解资金需求，度过地产低迷期。这对于当下的房地产市场是相当好的消息和方向，如果执行到位，过去2年很多民营企业卡脖子的融资环节开始松绑，对行业信心的恢复有很大的促进作用。
5年期LPR下调35个基点
4.1%房贷利率历史最低
楼市调控利好不断发酵，虽然有一定滞后性，现在效果已经开始显现。
世联行2022年数据显示，上半年全国各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录，截止到10月份，各城的楼市调控次数接近900次，刷新同期历史记录。
8月22日，央行发布贷款市场报价利率(LPR)为1年期3.65%，5年期以上为4.3%，五年期下降15个基点。5年期以上LPR继5月20日下降15个基点后，年内第二次以15个基点的较大幅度下降，也是5年期以上LPR利率年内的第三次下调，前两次分别是1月和5月。
惠州的建行、广发、招商等银行在8月底，也随即下调房贷利率首套从4.25%降到4.1%，二套降到4.9%，这也是惠州同期历史最低水平。
南都记者统计，2022年以来，我国5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。
公积金贷款利率方面，也给予了足够优惠。
中国人民银行9月30日发布，2022年10月1日(含)起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。10月9日，惠州市住房公积金贷款利率跟进落实央行下调首套个人住房公积金贷款利率政策，正式印发《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》，重申公积金贷款利率下调0.15个百分点。内容和央行政策一致。
惠州2022年也出台了促进房地产行业发展的若干措施，取得相当的成效。
2022年4月30日上午，惠州市住房和城乡建设局官网发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，从六方面对惠州楼市提出政策支持。核心因素是，取消大亚湾区惠阳区限购，商业银行要合理确定最低首付款比例和利率，公积金可提前提取支付首付款。
为了让更多的购房者入市，2022年5月，惠州开始推进“交房即发证”这一惠民举措落实落地，选取包括中海阅江花园等8个楼盘，作为“交房即发证”试点项目，标志着惠州市“交房即发证”工作正式迈出实质性一步。
虽然没有金九银十
但楼市回暖迹象明显
各种政策的效果市场正在逐步反馈，行业的信心和预期在恢复重建。
从惠州的各种数据反馈来看，虽然没有传统的楼市供需两旺的金九银十，市场的活跃度依然不足，但在各种纾困暖市政策的刺激下，惠州房企优惠花样应出尽出，楼市的回暖迹象明显。
惠民之家统计数据显示，惠州全市9月、10月累计网签5242套、4496套，其中9月也是年内网签第三高的月份，10月份因为疫情防控原因，1周基本无网签，数据也相对不错。
中原地产统计数据显示，11月前两周惠州全市累计网签1133套、1163套，相较于10月中下旬也有明显的上扬。
与此同时，降低首付、利率降低等利好政策的传导也让惠州开发商放下包袱，甩开膀子，把以前年底冲击业绩的关键周期才拿出来的高折扣、低首付、高返还、高佣金拿出来，惠湾片区牧马湖的7折，北站新城片区常乐府的5.9折，迅速引爆了区域市场。
多数楼盘营销方案趋于灵活，客户想要买房，均可以多重方式满足需求。近期，仲恺天益城二期14栋以带装修发售，160套当日售罄，开盘2小时破百套，在备案价折后的基础上，最高可送18%的首付，相当于7.7折。在仲恺大道上星河的两大热销楼盘，无论臻誉府还是冠誉府，针对不同户型不同的折扣，最低能打到8.2折。
近期市场回暖趋势明显，回暖成色十足。粤东世联行总经理周玉仁解释，楼市利好政策大礼包集中送出，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，推出居民住房个人所得税优惠政策，以及下调个人住房公积金贷款利率、降低首付比例等组合政策，在客观层面起到了提振楼市信心作用。另一方面，面对市场的上扬态势，开发商不再藏着掖着，前所未有的诚意满满高折扣牵引，让部分在观望的有购房需求的客户提前出手，市场的回暖趋势有望在年底持续。
