惠城区航拍图。 南都拍客 陈华龙 摄
2月以来，各地房贷利率出现松动，放款速度加快。据南都记者了解，不少楼盘也采取了促销打折、上分销渠道、分期、送家电、送物业管理费等措施。世联行案场反馈数据显示，近期楼市去化速度(过去开盘楼盘的剩余量和新开盘楼盘的剩余量总和的售空速度)明显加快，观望情绪淡化，市场上行趋势明显。4月份的监测数据显示，多个在售楼盘案场的上门量明显增加，部分楼盘有一周几十套的成绩，在客户上门量增加的同期，在折扣等利好的刺激下，购房的决策周期明显变短。
业界人士表示，从第一季度数据看，市场在回升过程中。开发商促销力度加大，银行利率近3年最低，都客观上推动了惠州楼市上扬。但目前深圳及外省投资客缺失。惠州楼市回暖一方面取决于外部政策环境，另一方面也取决于购房者的信心。
01
购房者开始走进售楼处 4月交易或超4300套
随着各种利好政策的叠加，购房者开始愿意走进售楼处，这和2021年的第四季度形成鲜明的反差。从3月份开始，各片区热点楼盘动作开始频繁，南都记者观察，此前一直是惠州楼市热点区域的金山新城片区，开始启动渠道和折扣，万科中交金枫花园、德威江誉城都开启了9折以及渠道上客的时间窗。
城区热点片区品牌开发商的诚意得到了市场的积极反馈，惠州楼市交易数据也印证了这一势头。惠州楼市官方数据发布平台“惠民之家”的统计数据显示，2022年1—3月份全市新建商品住宅网签数据为9926套，107.63万平方米，日均销售房源达110.3套。3个月交易房源规模分别为4210套(45.82万平方米)、2264套(23.54万平方米)、3452套(38.27万平方米)，自春节以来，市场正处在上升的势头中。
3月份上扬的良好势头这一数据在4月份进一步上升，粤东世界联行4月份的数据显示，前三周商品房成交数据分别为，970套、927套、954套。相较于3月份周均885套的数据有明显上扬。加上4月最后一周的数据，预计4月交易数据将超过4300套，4月中下旬从城区北站片区、惠湾片区、惠博板块批量的折扣也吸引了众多刚需购房者入市，部分项目销售量能达到日均10套以上。
惠州资深地产评论人胡光宇解释，4月份相较于3月份最明显的变化就是，打折后还是能“走得动”，此前受制于行业危机，打折也无人问津，“可能是热点片区的标志性楼盘加入之后，对刚需入市还是有一定的吸引力，毕竟现在买比去年买还是省了10多万。”
02
临深部分片区深圳客 有一定程度回归迹象
在近期的市场调研中，发现当下市场是一个相对割裂的市场，这种割裂就在于，此前以深圳客分布在惠湾的各个片区，现在只是在部分一线临深区域内有回归的趋势。
3月份位于惠阳白云新城片区的万城名座项目所销售的客群中，都是深圳客，“项目一条路过去就是深圳坑梓，还是有比较明显的地缘优势，项目有折扣，也是现楼。”项目案场的销售顾问表示。而和深圳坪山毗邻的大亚湾西区部分项目，深圳客也比此前2月份有增加。
深耕惠湾片区多年的灿邦集团董事长陈江洪说，目前惠湾片区楼市还是处于艰难的爬升期，虽然现在各种利好叠加，看起来楼市有回暖热闹的迹象，但惠湾片区主要还是深圳客，深圳客来了，市场才会好，“我们希望深圳市场热起来，然后惠湾才会有外溢的深圳客，全国客户才会回来。”
03
惠州本地刚需客群 入市速度明显加快
在2021年7月份之后，惠州楼市出现分化的最重要表象是，不仅仅外省客撤退、深圳客撤退，本地刚需客群以及有换房需求的客群决策周期变长，甚至开始坚持短时间看空惠州房价下跌。
4月20日，来自水口的刘先生在金山新城某楼盘缴纳了定金，他说，此前他的朋友在水口某楼盘购房后，开发商的债务危机直接让他的购房决策延迟，“辛辛苦苦买的房子害怕烂尾，但是在2月底，政府主导的监管账户资金介入，项目又开始复工了，也让我们这些老百姓有了信心。”
3月开始，在全力以赴保交付、保民生的大方针指导下，多个停工的楼盘复工。南都记者梳理发现，有时代可园、佳兆业城市广场、佳兆业东江熙园、佳兆业东江新城、佳兆业龙溪项目等部分开发商的项目陆续复工。
利息的降低以及各种开发商的优惠打折，从根本上促进了刚需客的入市速度和购房决策周期，本地刚需开始动起来了。
以惠阳片区惠州南站附近的星河丹堤和碧桂园南站新城为例，3到4月份项目案场销售比例中，深圳客和本地客的比例大概是6：4。南站新城的一位销售称，虽然相对客户数量小，但本地客户的占地比例比2021年大一些，“折扣或者降价还是有一定作用，本地客户的入市积极性增强。”
惠州资深地产评论人胡光宇指出，无论什么时候，购房的刚需群体始终存在。“现在最主要的问题就在于他们的客观心理预期价格是不是到了，是不是认为现在买房真捡到便宜了。”
04
开发商以价换量 各种折扣层出不穷
4月21日，位于江北三环内惠州大道附近的泰丰千湾汇9折发售，首付1.5成，其他一半分三年付清，9折的基础上，还有最高10多万的家电大礼包赠送。此外中介渠道带客，佣金是3个点再加现金奖，累计叠加几乎81折。南都记者查询，在此次折扣前，泰丰千湾汇的备案均价大约在15200元/平方米，按照现行8.1折来算，大概均价是12312元/平方米。
一位要求匿名的中介知情人称，自从4月21日泰丰千湾汇执行8.1折开始，截至4月26日，去化接近80套，“地王身份加持以及三环内的楼盘属性，千湾汇项目肯定是4月份惠州城区销售最亮眼的楼盘之一，而且可以肯定的是，泰丰之后众多开发商会跟进。”惠州资深地产评论人胡光宇解释，首先泰丰千湾汇是2020年的地王身份，项目位于三环内，这样的折扣开了惠城核心区的先河，对于行业的波动也是极具震撼力的。
2020年9月24日上午，泰丰地产以成交总价8.94亿元，成交楼面价7784元/平方米拿下千湾汇所在的地块，超过金山新城片区的华润曦江润府地块，成为当时的地王。在4月21日，泰丰千湾汇开始了新变化，位于北站附近的领地蘭台府项目，在项目整体9折的基础上，再返还2成首付。如果算上渠道的点数和现金奖，南都记者折算，等于是6.8折上下。而北站附近的宝悦豪庭，也开始了上述操作，与千湾汇类似，直接8.1折直签，中介的朋友圈显示，惠州北站周边的部分楼盘也在本周开启了降价的时间窗。
胡光宇表示，实际上在清明期间，从惠州各案场的反馈情况来看是有一波小增长，但在清明节之后，市场又开始有所回落，泰丰千湾汇以价换量的做法，对开发商来说，就是为了快速回笼资金，加上项目地王的品牌光环加持，购房者实际上还是买账的，毕竟100万也少了近20万。胡光宇也担心，千湾汇这样有昭示性的项目降价，会直接传导到惠州的金山新城区域。但目前为止，金山新城片区没有出现比9折更低的折扣数据。
另外一部分是通过返现+送车位的方式进行打折促销。所有参与打折的案场反馈，基本项目折扣落定后，上客量有一定的增加，但是项目的销售数据并没有明显的增长。粤东世联行董事、总经理周玉仁解释，这种折扣方式短时间的刺激作用主要是让购房者走进售楼处，开发商以价换量，试图通过性价比取胜。但从实际效果来看，成交数据增长不是很明显，但客户的看房热度在4月份已经有明显的上扬趋势。
05
开发商入市推新 积极性开始增加
在市场触底反弹回升势头逐渐明朗的背景下，开发企业推售热情也在稳步提升。
数据显示，在市场新增房源供应环节，在2月周期企业悉数收紧推新聚焦去库存的基础上，3月份全市各片区集中推新，共计有22个项目取得新批次预售许可证，供应新建商品房房源3934套，供应面积达到43.32万平方米。
进入4月份，惠民之家统计数据显示，全市将迎来近30个楼盘推出新品，预计推出房源数量超过4000套，星河臻誉府、华创金麟府、康桥知园、峰铭朗悦花园等多个全新项目将迎来集中面市。而截至当前(4月26日)，根据惠州市预售许可证监测平台信息，全市已有19个项目领取新预售许可证，共计房源数量达4281套，面积规模则达到47.2万平方米。
而在即将到来的五一小长假期间，南都记者统计，将有13个纯新盘预计推新或营开或申领预售证。13个新盘主要以惠城区为主，仲恺、博罗也有部分新盘，惠湾区域新盘动静不大。具体到县区就是城区7个，仲恺区3个，博罗片区3个。而惠湾片区只有一个全新项目预计在五一期间有动作。
城区4月底，江北泰丰千湾汇的8.1折操作，北站新城领地蘭台府算下来不到7折的操作，已经让惠博、北站板块闻风而动，目前已经不少于3个楼盘在跟进，预计五一期间，甚至整个5月，价格战可能成为城区开发商走货、加把火的主要促销手段。
世联行粤东区域董事、总经理周玉仁担心，现在泰丰用地王在江北的身份打了8.1折，如果五一期间，甚至整个5月，惠州热点区域推售的楼盘，大面积这样回到价格战时代，“降价是一剂猛药，不到万不得已建议慎重。”周玉仁说，未来惠州楼市库存压力巨大，销售内卷，楼市分化进一步加剧将成为惠州楼市中短期必然的事实。
06
首套房贷利率重回5字头 5年最低点已经到来
2022年以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20到60个基点不等。而具体到惠州楼市，房贷利率重回5字头的大礼包已经砸下来。
4月份，惠州首套房贷利率最低可以给到5.0%，南都记者统计，这也是惠州最近5年来房贷利率的最低点。从粤东世联行和惠州中原地产的统计数据来看，东亚银行首套房贷利率最低5.0%，中行、建行、工行、广发行4家银行的首套房贷利率最低5.1%，华润银行首套最低5.5%，是所统计的银行中首套利率最高的。
二套房方面，各银行利率最低为5.2%，普遍在5.25%-5.6%之间。中行、工行、招行二套房贷利率都能做到最低5.2%。信贷环境改善对楼市最直接的影响便是购房成本下降。
实际上，在2021年7月份之前，惠州房贷利率曾经冲至全国第一，一度超过7%，如今首、二套利率全线降至5字头，对于购房者而言，是最实在的购房负担的降低。
惠州中原地产的调研结果显示，除了利率放松之外，惠州银行对流水和贷款的附加条件也进一步降低。超半数银行不再设置贷款附加条件，此前寻求利息优惠的购买理财、保险、重金属都不再有要求。
截至2021年3月份，从南都记者了解的情况来看，银行对于房贷流水要求放松普遍为2-2.5倍，最低1.2倍，贷款附加条件减少，超半数银行不再设置贷款附加条件。放款周期大为缩短，大部分在3个月以内，较2月份的3-6个月明显加快。
