近日，东莞首批4宗“三限房”(共有产权住房)地块接连成功出让，引发市民热议。东莞“三限房”从政策出台到落地只用了两个多月时间，为构建多层次住房保障体系，吸引和留住人才，促进千万人口与城市共生共荣，提供了更加强有力的支撑。
无独有偶，日前广东发布《加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确东莞为发展保障性租赁住房的重点城市。《意见》还提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
在东莞大力发展保障性租赁住房的同时，此前的一系列楼市调控“组合拳”也开始“显威”。房地产行业正进入新一轮调控周期。
◎政策
“三限房”两月迅速落地 为留住人才创造环境
继拿下长安镇、塘厦镇、凤岗镇“三限房”地块后，近日东莞实业投资控股集团有限公司全资控股子公司东莞市东实旗云投资有限公司再落一子，拿下虎门镇一宗“三限房”地块。至此，东莞首批4宗“三限房”地块全部完成出让。
记者了解到，东莞首批4宗“三限房”地块总占地面积约8.5万平方米，总建面约27.25万平方米。而东实集团将这4宗“三限房”地块收入囊中，总花费金额约28.7亿元。按照规划，东莞首批4宗“三限房”项目将于2025年5月竣工。
另据东莞市公共资源交易网显示，在东莞首批4宗“三限房”项目中，长安镇新民社区“三限房”项目销售均价不能高于41791元/平方米，塘厦镇石鼓社区“三限房”项目销售均价不能高于39834元/平方米，凤岗镇塘沥村“三限房”项目销售均价不能高于40952元/平方米，虎门镇赤岗社区“三限房”项目售价不得高于34970元/平方米。
那么，何为“三限房”？“三限房”政策的落地意味着什么？记者了解到，三限房(共有产权住房)是指通过“限房价、限地价、限销售对象”方式由房地产开发企业集中建设，由政府指定的代持机构与承购人按份共有的保障性住房。承购人只需按总价的50%出资购买50%产权，即“半价买房”。
而按照《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》(下称“试点方案”)，东莞将选取虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗5个镇开展三限房(共有产权住房)建设试点。而这5个试点镇普通商品住房价格均高于全市平均水平，承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有，房屋归承购人使用，并行使业主权利，可以减轻承购人购房的资金压力。
值得注意的是，试点方案还提出，对于在莞工作达到一定年限并愿意扎根东莞的承购人给予一定的产权处分权利。另外，持有莞香卡的可按市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按市场评估价5折购买。
可见，“三限房”政策不仅具有完善东莞住房保障形式、减轻承购家庭的经济负担、改善刚需群体的居住环境、创新保障住房分配模式等特点，还传递出政府重视人才的强烈信号。
实际上，从东莞首批“三限房”地块选址就不难看出，政府想要“留人”的决心。除虎门地块外，其余3宗地块皆位于东南临深片区，且紧挨深圳，承接深圳创新资源和现代产业外溢，需要高素质人才作为支撑。而首批“三限房”地块的推出，将为当下东莞留住人才创造良好环境。
而仔细梳理不难发现，从今年8月出台试点方案，到10月首批4宗“三限房”地块全部完成出让，东莞“三限房”从政策出台到落地只用了两个月时间，行动非常之迅速。
“东莞是一个人口流入较大的热点城市，怎么让我们的新市民，特别是青年人才能在东莞买上房？能在东莞扎根，这也是我们一直在思考的问题。”东莞市住房和城乡建设局局长谢晓明称，为了能让更多人可以安心扎根东莞，东莞市住建局积极创新共有产权住房模式，构建新型住房保障供应体系，解决在莞稳定就业的新市民和青年人才居住刚需和后顾之忧，缓解他们的购房压力。
“共有产权住房主要是面对我们城市里面的高端人才，在他们买常规的商品房之前，能有一个过渡期，用比较低的价格买到居住的用房。”谢晓明还称，除共有产权住房外，东莞也在研究论证，从前期房地产开发配套的安居房里面抽取一部分，作为共有产权住房。
◎举措
入选省重点城市 确保年内完成筹建5000套安居房
在“三限房”政策落地后，11月5日，东莞明确入选发展保障性租赁住房重点城市，解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，其中包括刚毕业的大学生、新到广东工作的人群等。
那么，缘何是东莞？记者注意到，保障性租赁住房的需求，主要集中在人口净流入城市。而人口净流入是指常住人口与户籍人口的差值，常住人口大于户籍人口，说明该城市人口处于净流入，反之则为净流出。
而根据广东省统计局发布的2021年广东统计年鉴，东莞净流入人口达到了784.48万人，在21市中位居第三。另外，从净流入人口与户籍人口的比值来看，东莞的净流入人口更是达到了户籍人口的三倍。
可见，东莞在不断释放重视人才信号的同时，也有越来越多的人正源源不断涌入东莞。近日，第一财经旗下的城市数据研究机构“新一线城市研究所”2021年发布的《城市商业魅力排行榜》榜单数据，也正好佐证了这一观点。
数据显示，2021年东莞上升最快的5个二级指标分别是城际交通基础设施指数、消费活跃度指数、人才吸引力指数、城市规模与增长指数、消费潜力指数。而在2021年的一级维度指标数据中，东莞能够排进新一线城市TOP10的指标分别为城市人活跃度、未来可塑性。这也预示着，在这座年轻人聚集的活力都市，未来城市发展将持续向前，可塑性非常强。
今年，东莞GDP即将突破万亿，常住人口已经达到千万。东莞在“双万”城市新起点上，城市价值不断凸显，越来越多的年轻人被其魅力吸引并投身其中。现如今，我们欣喜地看到，有着千万人口的东莞，年轻人口占比迅速攀升的同时，人才吸引力指数也明显上升。可见，东莞正将人口优势转化为人才优势，越来越多的年轻人才正源源不断涌入东莞，住房需求依旧旺盛。
面对这一现状，东莞市住房和城乡建设局在接受媒体采访时表示，东莞作为广东省试点城市，积极谋划，主动作为，一方面迅速制订试点方案，起草了《东莞市发展保障性租赁住房试点工作方案》；另一方面同步开展房源筹集，今年筹集保障性租赁住房2982套，包括东莞市人才安居社区项目、道滘镇广深港澳科技创新走廊小河片区城市更新项目启动区配套租赁住房项目、东莞市镇远中学教师职工宿舍楼项目。
截至今年6月底，东莞已开工保障性租赁住房2240套。此外，东莞建立动态管理、滚动实施的项目储备库，对全市项目配套宿舍、教师职工宿舍等潜在项目进行了全面摸底，已初步征集了一批储备项目。
记者了解到，接下来东莞将大力推进公租房、保障性租赁住房、三限房、人才安居房建设，确保年内完成筹建5000套安居房，规划建设一批人才社区、青年人才驿站。力争“十四五”期末，通过实物配租和货币补贴的方式筹集公租房1.5万套，通过新增筹建和存量梳理的方式筹集保障性租赁住房不少于10万套，通过“三限房”建设和商品住房配建的方式筹集共有产权住房3.5万套。
◎调控
楼市持续分化 行业进入新一轮调控周期
在东莞大力发展保障性租赁住房的同时，此前的一系列楼市调控“组合拳”也开始“显威”。热门商住地无人问津，多宗地块终止出让或流拍；新房成交下降明显，各板块之间分化趋势加剧，房地产行业正进入新一轮调控周期。
10月，塘厦镇诸佛岭社区商住地、长安镇沙头社区商住地，先后宣布因故终止出让；紧接着，长安镇沙头社区另外一宗商住地宣布流拍，引发市民热议。对此，东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，今年十月份东莞三宗商住地接连终止出让或流拍，既在意料之中，也在意料之外。
车德锐分析称，塘厦镇诸佛岭社区商住地终止出让，原因可以归结于位置相对非中心，市场供应量大，竞争激烈，房价预期回落，加上地块起拍价高，而市场可以实现的房价预期走低，最终导致地块终止出让。
另外，长安镇沙头社区商住地虽然地块位置很好，但由于地块含有20%的商业比例，如何去化是大问题。他还称，长安镇沙头社区商住地毗邻前海和滨海湾新区，以长安市场的购买力和房价现状，在限房价的情况下依然有比较大的利润空间。加上长安长期处于商品住宅供应不足的情况，快速去化不成问题。但无论是长安还是整个东莞，商铺和写字楼市场支撑力不足，叠加国庆以来东莞公寓市场“降价潮”的影响，公寓打折力度大，大体量的公寓去化也很难。
值得注意的是，长安镇沙头社区另外一宗流拍的商住地，与长安终止出让的商住地基本相连，而且还是纯住宅用地，量价都可以实现比较高的预期，但最终还是流拍了。“过去几年，东莞土地市场始终‘高烧’不退，不断刷新土拍记录，成为兵家必争的重要战略布局城市。现如今，东莞在短短一个月内连续出现三宗地块终止出让和流拍，很多人都表示‘看不懂’。”车德锐认为，东莞此轮土地流拍，很大程度上是受到了全国大势的影响。
与此同时，从今年9月底至今，东莞打出了一系列楼市调控“组合拳”，使得东莞市场持续下行调整，公寓市场迎来一波“降价潮”，多个住宅新盘也以低开来以价换量，加上房地产税的试点改革等消息的持续释放，东莞土拍出现了久违的连续三宗地块终止出让和流拍，进一步拉低市场的预期。车德锐认为，东莞市场公寓降价潮或将继续蔓延，拉动整体市场进一步下行。临近年底，在房企以价换量的促销下，预计市场人气和成交量都将逐步回升。
事实上，无论是土拍市场还是新房市场，新政落地后市场分化愈发明显。记者梳理近期开盘的项目发现，东莞多个项目开盘加推，从市场反应看，部分高端品牌热门项目入市去化率维持高位。其余项目虽然营销活动多，但促销优惠力度没有达到购房者的预期，来访认购均双双下跌，成交量明显回落。
以近期东莞热门项目为例，今年10月，东莞市深业松山湖置业有限公司在东莞公证处进行公开摇号，摇取深业松湖云诚花园项目意向登记人的选房顺序。最终，666名冻资客户参与了297套房源的选房。值得一提的是，除222人因各种原因放弃选房外，还有100多人无缘选房。
10月底，松山湖另一“网红盘”中海松山湖花园进行公开摇号。据莞e认购平台显示，中海松山湖花园本次摇号的453套房源认购人数达1039人，比例为1：2.29。经过23轮，每轮摇出40人的摇号，最终得出所有893组意向登记客户的选房顺序号。东莞松山湖两楼盘相继实行公证摇号选房，无一例外统统售罄，让原本平静的楼市再度掀起波澜。
然而，从整个市场来看，尽管年底开发商加快推货节奏冲刺年末业绩，新房供应量回升至中高位，但整体成交量依然维持在低位。原因显而易见，现如今购房者对品质高端的项目需求增多，如深业松湖云诚花园、中海松山湖花园和万科瑧山悦等等，这些项目由于产品户型好，购房者认可度高，开盘认购率也高。但除开盘认购外，其他库存项目由于促销优惠无变动，达不到购房者预期，来访转化率低。
业内人士分析认为，当前房地产市场已进入后调控时代、后人口红利时代，在这个新周期内，整个行业规模将高位回落，供应放缓，实现从量到质的转变。而商品房也将回归居住属性，金融属性大大减弱。与此同时，随着房地产市场进入“商品房+保障房”的双轨制时代，其中保障房供应大大增加，保障房的形式多样化将助力实现“居者有其屋”。
