深圳推进保租房建设，这是经过规模化品质化改造的龙华元芬新村。 南都记者 赵炎雄 摄
记者从深圳市住房和建设局获悉，为落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件精神，推进公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房(以下简称“社会类保租房”)加快发展保障性租赁住房，该局制定了《关于公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房的通知》(以下简称《通知》)自9月30日起施行，有效期两年。
存量公寓库存充裕
为建设筹集保租房提供可行渠道
《通知》指出，近年来，随着房地产市场形势发生变化，深圳市存量商务公寓、公寓等公寓类居住房屋库存去化存在一定压力，客观上也为保障性租赁住房的建设筹集提供了可行渠道。为推进深圳市保障性租赁住房建设筹集目标顺利完成，同时助力公寓类居住房屋库存去化，有必要根据《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（深建规〔2023〕4号，以下简称《认定办法》），制定出台《通知》，进一步完善公寓类居住房屋用作社会类保租房的认定机制和支持措施。
房源纳保的条件有哪些？用作社会类保租房的存量公寓类居住房屋应当是已建成使用、房屋用途为商务公寓、公寓等用途的房屋，并满足《认定办法》关于产权明晰居住存量房屋项目的条件：一是房源原则上须具有权属证明文件。二是运营管理单位作为申请人的，申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于三年。三是房源规模不少于10套。四是已按规定经过房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查，确保房屋安全使用。
如何申请纳保？《通知》明确，一是明确项目申请人要求。公寓类居住房屋的房屋所有权人或者取得完整的出租经营权和收益权的运营管理单位可以作为申请人，向区住房主管部门申请将房源用作社会类保租房。二是明确申请材料。申请人需提交《认定办法》规定的材料，包括项目认定申请书、申请人身份材料、不动产权属证书或者其他合法权属资料、收储合同或者委托运营合同以及房屋所有权人知悉确认函（运营管理单位作为申请人时提交）以及项目房源信息材料。三是明确纳保流程。按照《认定办法》，由区住房主管部门受理项目申请进行核查以及街道办事处对房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查情况进行核查后，将核查满足条件的项目提请区政府认定，由区政府出具项目认定书。四是明确项目认定期限。项目认定书的有效期遵循《认定办法》的规定，原则上不少于六年；由运营管理单位申请的，认定书有效期限不得超过合同约定剩余期限，剩余期限不足六年的，认定书有效期限为合同约定剩余期限。
明确运营管理要求
鼓励主要面向新就业大学生等出租
房源纳保后有哪些管理要求？《通知》指出，公寓类居住房屋认定为社会类保租房后，应当遵循《深圳市保障性租赁住房管理办法》等规定进行运营管理，《通知》主要明确以下内容：
一是出租对象。鼓励主要面向有租住需求的新就业大学生、青年人等新市民群体出租，承租人需满足《深圳市保障性租赁住房管理办法》规定的区域无房、未租住保障性住房等承租条件。
二是租金确定。项目租金按照《深圳市保障性租赁住房管理办法》有关规定确定。
三是房源学位。考虑到公寓类居住房屋是否配备学位，在规划建设时已作出安排，因此，该类房源用作社会类保租房后，承租人子女能否积分入学，按照房源所在区的积分入学政策规定执行，积分类别以原房屋性质为准，并在租赁双方签订的住房租赁合同中予以明确。
四是转让限制。用作保障性租赁住房期间，不得上市销售或者变相销售、擅自改变保障性租赁住房用途。
五是项目公示。出租人应当在项目现场显著位置公示该项目性质、单次租赁期限、禁止事项、投诉方式等内容。
公寓纳保支持措施
增值税、房产税等优惠及金融支持
房源纳保有哪些支持措施？《通知》提到，为鼓励社会主体将存量公寓类居住房屋用作社会类保租房，《通知》按照国家有关保障性租赁住房支持政策，进一步明确了公寓类居住房屋纳保的支持措施。一是水电气价格优惠。对实行商用水电气价格的商务公寓等公寓类居住房屋纳保后，申请人可凭项目认定书向水、电、燃气等市政公用服务企业申请享受居民水电气价格政策；经市政公用服务企业审核通过后，项目的用水、用电、用气价格按照居民标准执行；出租房屋的，出租人应在住房租赁合同中按照居民水电气价格标准明确水、电、气的具体价格。二是税收优惠。房源纳保后，产权单位、运营单位按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）享受增值税、房产税等税收优惠。三是金融支持。《通知》明确鼓励政策性银行、商业银行为公寓类居住房屋用作社会类保租房提供金融支持，引导保险机构投资公寓类居住房屋用作社会类保租房，鼓励银行保险机构参与公寓类居住房屋用作社会类保租房基础设施不动产投资信托基金（REITs）。具体而言，《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号）明确了住房租赁的信贷、债券、房地产投资信托等金融支持政策，房源纳保后，产权单位、运营单位可以按规定从商业银行获得住房租赁团体购房贷款、长期的住房租赁经营性贷款以及发行住房租赁企业债券、发行房地产投资信托基金等政策优惠。
知多D
公寓“纳保”
目前住房政策强化了保障性租赁住房在我国住房保障体系中所占有的地位，多地鼓励将存量房源转化为保租房，即“纳保”。公寓“纳保”，是指公寓类居住房屋用作社会主体出租的保租房。
延展
享政策优惠、盘活资产、去库存
长租公寓纷纷纳保
越来越多的长租公寓品牌加入保障性租赁住房体系，行业分析认为，该模式不仅带来政策优惠，还解决了资产盘活和去库存问题。长租公寓市场因政策支持和市场需求不断扩大，未来将向资产管理方向发展。
万科华润龙湖
扩大纳保规模
其中万科泊寓成功纳保10.82万间，成为市场领先的保障性租赁住房供应商。
今年年中，万科曾透露计划将旗下长租公寓品牌“泊寓”纳入不动产投资信托基金，预计规模为10亿元。根据相关数据，泊寓已经纳保10.82万间房源，成为全国市场化运营机构中的纳保数量第一。万科从2008年开始涉足长租公寓，尽管最初步伐缓慢，但通过“万村计划”，房源数量迅速扩大。尽管面临一些改造和管理上的挑战，泊寓的经营状况逐步稳定并实现盈利。
目前，很多长租公寓品牌纷纷加入保障性租赁住房的行列，像华润有巢、龙湖冠寓等都在积极扩大纳保规模。华润有巢通过REITs成功上市，管理规模已达5.6万间，其中2.5万间纳入保障性租赁住房项目。龙湖冠寓也纳保超过4万间房源，通过创新模式提供高品质租赁住房。
纳保多重原因
从品牌到资管
长租公寓纷纷纳保，这背后有多重原因。首先，纳保可以享受政策优惠，包括租金补贴和金融支持，这对企业的现金流和运营有很大帮助。其次，纳保有助于盘活存量资产，提升运营效率。数据显示，许多地方政府通过收购存量商品房来充作保租房，这对于企业去库存是一大利好。再次，市场需求旺盛，越来越多的年轻人倾向于租房而非买房，预计未来租赁市场规模会进一步扩大。
尽管纳入保障性租赁住房体系之后，租金和调价空间会受到限制，但这种限制并未显著影响收益。事实上，许多企业都表示在政策支持下，收益表现良好。比如，多地对租金涨幅的限制为每年不高于5%，而这个涨幅本身已经是一个相对高的水平。此外，还有税收优惠、民用水电气价格等多重利好政策加持。
总体而言，长租公寓市场正从“品牌之路”走向“资管之路”。随着市场竞争加剧，企业需要不断提升品牌运营能力，逐渐转向资产管理，以应对市场变化和保持竞争优势。
整合：李斌
采写：南都记者 陈荣梅 综合深圳房天下
