某楼盘的看房客。
这个国庆假期，楼市回暖相关话题再次霸榜热搜。
10月1日，深圳优化房地产新政正式实施，市场反应积极。10月1日-7日期间，湾财社记者走访了深圳宝安、南山、龙华、光明多地的热点新盘项目，其间售楼处现场人气都十分火爆，前来看房的购房者络绎不绝，销售更是忙到脚不沾地。假期结束后发布的各项数据也再创历史新高，进一步证实了市场的火热。
同时，也有不少购房者发出疑问：市场的热度是真实的还是开发商造势？这样的行情是否可以持续？此时不买房真的错过最佳时机了吗？南都湾财社记者注意到，尽管市场行情火热，但楼市仍有分化，本轮成交大涨的背后，购房需求并未完全释放，后续走势仍有待观察。
回暖只用了三天
●成交数据暴涨，达近年来历史最高点
“回暖只用了三天。”回顾国庆黄金周的情况，湾财社记者观察到，不少深圳房产中介在朋友圈用这句话来形容市场的变化。
10月5日下午，龙华区的中介赵姐告诉湾财社记者，上个月自己所在的门店共成交了30多套房源，但这个月刚开始，门店就已经成交了40多套，每天的成交都在10套上下。
春江水暖鸭先知，随着国庆黄金周的结束，各个一线中介机构也给出了旗下平台最新的统计数据。
湾财社记者从深圳本土最大的中介机构乐有家获悉，2024年10月1-7日，深圳乐有家门店新房成交量同比2023年国庆假期上涨了1266%，二手房成交量同比上涨了302%，均处于近年来的历史最高点，遥遥领先。
此外，带看量方面也创新高。2024年国庆假期深圳乐有家门店新房带看量同比上涨200%，二手房带看量同比上涨130%。
据深圳中原研究中心统计，10月1日至7日，中原新房成交同比增长1192%，二手成交同比增长261%。
另据深圳贝壳研究院监测，今年国庆长假期间（10.01-10.07），深圳新房成交量同比增长807%；国庆七天深圳贝壳门店的二手房实时成交量同比增长480%，成交量与增幅均达到近年来新高。
与此同时，深圳部分房企和项目也宣布了销售喜报。据了解，华润置地深圳公司新政8天16个盘销售套数破1000套，销售金额约30亿元；万科南方区域国庆七天则成交了1098套房源，销售金额约31.2亿元；位于龙华的中洲迎玺项目，国庆期间认购超300套房源；位于龙华的金光华溪山禾玺国庆期间累计成交217套房源；位于福田的中州迎海项目，国庆假期销售额达9.6亿元……
对于市场成交量的上涨，深圳贝壳研究院指出，这主要是由于节前利好政策陆续出台，进一步降低了购房门槛和购房成本，有效提振了市场信心，刺激刚需、改善置业者加速成交，点燃了十一黄金周的购房热情。
改善客户超六成
●老客户坚定出手，外省购房团来袭
成交上涨的背后，是哪些客户在为楼市买单？
“深圳本地客户异常活跃，老客户坚定出手，不乏事先已安排外出，果断转账订房者。”深圳卓越龙华项目的销售人员告诉湾财社记者，很多之前未出来看房的新客户，也在新政带动下积极出来看盘。
据了解，国庆7天，卓越集团在深圳龙华的两个项目均取得了不错的成绩。其中，珺奕府国庆累计成交额超约10亿，国庆期间总来访量超3000组，首次到访即下定购房的客户占比达到60%以上。
而柏奕府项目也深受改善客户认同，累计成交额超3亿。柏奕府项目的销售向湾财社记者表示，国庆期间可以明显感受到改善客户成交也在放量，成交客户中不少是即将组建小家庭的高知群体，本身购买力较强，新政之后心态更稳定，国庆果断出手，此类占到60%以上。置换类客户，也由于对手头旧房子的转手预期向好，更大胆地做决定。
值得一提的是，外地客户咨询、购房情况开始出现，有通过卓越自渠转来的其他城市的卓越老客户老业主，也有通过直播咨询的、中介带访的。省内跨城客户到访明显增多。
“到访的外省客户多为新政后听说深圳楼市火爆，趁着国庆假期过来看房，顺便一家人游玩的客户。”上述销售人员告诉湾财社记者，据其了解还有不少外省的购房团正在组织中，受制于交通等问题，预计节后会陆续到访。
中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，新政落地后，市场需求一下子释放，压抑许久的客户蜂拥而至，让这个国庆假期成为房地产市场的黄金周，各个项目看房人潮络绎不绝。特别是非核心区域的刚需住宅，因为受惠限购政策放松，本地客户、外地客户，甚至外国客户，都被吸引过来，成交量急速反弹，高达平常的10倍差不多十倍左右。
仍属于买方市场
●开发商继续加大优惠，抢客竞争激烈
深圳市场成交上涨、看房量猛增的同时，湾财社记者也注意到，楼市并未完全从“买方市场”转向“卖方市场”，当前市场的供应仍然相对充足，卖家在价格和条件上的主导地位还没有完全形成。
“目前项目最低可以做到8.5折的优惠。”在走访中，不少深圳的新盘项目销售在算价时，都明确告诉记者，可以在备案价的基础上进行8.5折的优惠，部分项目甚至成交送黄金（以现金形式返还），突破了备案价85%的底线。事实上，由于开发商不能大幅度降价，不少项目出现了“送黄金、送车位、送新能源汽车”等价值在30万-50万元的高额赠送。
除了项目本身折扣的力度外，部分中介带看的客户还可以享受渠道特有的优惠。“项目给我们中介是4个点的佣金，您成交的话也可以按比例返还您一部分，这个好商量。”记者以购房者身份看房时，有中介私下表示通过其成交可以返佣，团购价至少一个点，例如500万的房源至少可以返佣5万。
值得一提的是，在并未通过中介带看主动到访的项目上，记者同样遭遇好几拨房产中介“拉客”。在营销中心门外，不少房产中介早已在门外候客，遇到来看房的购房者便上前主动介绍，表示可以带看并承诺渠道折扣；在营销中心的停车场，也有不少中介主动要求添加联系方式，直言可以享受全渠道最优惠的折扣。
为了引导购房者的买房情绪，部分项目还打出了“节后回收所有折扣”的海报。10月7日晚间，深圳部分项目“收回折扣倒计时”的海报刷屏朋友圈。有深圳项目营销人员向记者表示，节后将视市场情况，不排除逐步收紧政策的可能。
但在资深业内人士看来，有些是开发商宣传搞的噱头。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，有项目逆势提价、收回折扣等等，这些都是虚假的消息，或者只是个案，主要目的是“逼定”（通过营销话术，驱使购房者下定金）。
实际上，部分有瑕疵的项目，特别是在交通、教育配套上有缺陷的，国庆期间销售表现都不太好。在李宇嘉看来，当前市场仍是买方市场，开发商得卷起来。
需求端较为谨慎
●二手业主反价增加，降价房源仍多
国庆期间，深圳楼市成交火热数据刷屏网络、售楼处人满为患的照片广为流传、二手房业主连夜反价的消息引发热议，这些信息一定程度上影响了部分购房者的决断。
湾财社记者在社交平台发现，不少购房者发帖求助退房。有网友表示自己一时冲动买了深圳的楼盘，交付了10万元的定金，但隔了一个晚上就后悔了，想退房；还有网友表示，国庆假期，老公一个人去看房，定了一套二手房，付了30万定金，但网签之后才留意到房屋的户型设计有缺陷，现在后悔想退房，失眠到睡不着觉，希望能寻求帮助。
类似遭遇的购房者不在少数，记者留意到，随着深圳购房门槛和购房成本的降低，不少购房者都拥有了深圳的“房票”和“首付”，部分人抱着只是看看的想法，无形中被市场情绪影响了下定，在交易过程中，忽略了月供的压力和自身实际的需求。
“现在的行情只适合刚需上车，投资的话不建议。”在走访中，曾在深圳买过多套房的炒家向记者表示，尽管现在政策优化力度很大，在他看来房价也有上涨空间，但考虑到短期房价上涨的可能性不高，实际投资空间不大。
原本准备资金入手楼市的卢先生也在观望了一阵后选择放弃楼市，入手股市。他告诉记者，自己有朋友曾在去年通过“高评高贷”买入了一套房源，不仅做到了零首付还倒拿了60万，原本博涨的计划随着房价下跌落空，他的朋友还要承担银行重新评估房价的风险。
值得注意的一组数据是，据深圳中原研究中心统计，截至10月7日，二手挂牌房源新增17.4%，涨价房源占7%，降价房源占8.4%。这意味着，尽管二手业主反价情况在上涨，但降价房源的比例超过涨价房源，供应量在增加，而需求端可能仍较为谨慎。
信心比黄金金贵。在业内看来，国家明确了“止跌企稳”的新基调，给市场短暂的带来了一波信心，但只有夯实高质量充分就业的支持基础，楼市后续能得到基本面支撑，止跌企稳才能有保障。
数读
认购量同比增664.14%
据深圳市住房和建设局消息，10月1日-7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%；二手房方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。
这组数据意味，国庆假期7天里，深圳平均每天有超450套新房二手房成交。
采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳
