龙华区元芬新村。
村内改造后的微棠楼栋。
焕新
7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，同时明确了城中村改造的三大重要作用和目的：改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。深圳作为全国7个超大城市之一，自然将成为未来城中村改造的关注焦点。
深圳的城中村与经济高速发展相伴而生，针对城中村各类问题的综合治理工作也有多年经验。今年上半年，深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升项目引发热议，如何平衡城中村综合治理所带来的居住品质提升和居住成本上涨之间的张力，或将成为未来深圳城中村改造的重要议题。
拆除重建→综合治理
在经历40余年的经济高速发展后，深圳完成了从小渔村到国际化大都市的蜕变。高楼中夹杂的村庄不断发展，由此形成城村共生的格局。
2021年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心相关研究文章称，深圳市城中村用地总规模约320平方公里，约占深圳土地总面积的16.7％。深圳共有以行政村为单位的城中村336个（其中特区内行政村91个），自然村1044个(一个或多个自然村组成一个行政村)，城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。
提到深圳城中村改造，人们总是不自觉地将它与“拆迁”“暴富”等关键词联系在一起，拆迁村民一夜暴富的神话不断上演。但自2009年12月1日起，深圳市政府开始实施的《深圳市城市更新办法》对旧城改造的方式进行了指引。文件对于城中村改造办法划分成三种类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新和拆除重建类城市更新。对于容积率较高、拆除难度较大的城中村采取改造提升的方式进行综合整治。
此后，关于城中村综合整治的政策文件相继出台。2017年11月，深圳出台《深圳市城中村综合治理2018～2020年行动计划》（以下简称行动计划），提出到2020年7月底前要完成全市1600多个城中村的综合治理，随后各区相继制定综合治理三年计划。
2019年3月，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（以下简称总体规划），提出“充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作”。规划总的划定对象规模约99平方公里，其中约55平方公里（占比56%）划入了综合整治分区。综合整治分区内的用地执行刚性管控要求，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区内的用地不得进行拆除重建。
公开资料显示，深圳市城中村综合治理的资金投入巨大。例如，2018年，罗湖区涵盖12个城中村的第一批综合治理任务计划总投资超16亿元，其中针对笋岗村、西岭下村的综合治理投资便达到2.3亿元。而龙华区于2018年至2020年完成的334个城中村综合整治提升累计投入资金约98亿元。
消除隐患、提升品质
2009年6月，深圳市政府印发实施《深圳市城中村综合整治项目投资管理暂行办法》，用于规范“以消防安全治理为重点的新一轮城中村综合整治项目的投资管理”。这份文件也从一个侧面反映了城中村综合治理的初衷——消除隐患、提升品质。
伴随着经济高速发展、外来人口大量涌入，深圳城中村的建设运行呈现出“野蛮生长”的状态，各类隐患问题不断暴露。例如，私搭乱建、随意堆放等行为让原本就狭窄的通道被堵，由此带来巨大消防安全隐患；由于缺乏管理，城中村内垃圾、污水被随意倾倒，环境卫生质量堪忧；村内四通八达、居住人员鱼龙混杂，由此也带来了众多治安问题。因此，解决各类安全隐患问题成为深圳城中村综合治理行动中的“重头戏”。
除了各类安全隐患，城中村综合治理的另一个重点是解决各类加价收费问题。以水电气为代表的生活基本保障设施收费普遍高于普通小区，水电价格几乎是民用水电价格的2倍，燃气费用也被房东要求不同幅度加价，城中村居民对此颇有意见，降低城中村各类费用的呼声已久。
规模化改造如何推进？
在消除安全隐患、提升居住品质的同时，深圳城中村综合治理所带来的影响是多方面的。
2019年印发的总体规划中已提出，“引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理”。各区也先后结合各自规划开展住房规模化租赁改造，引入专业物管公司对城中村进行整体运营管理，出现了一批改造试点村，如龙岗区新围仔村、龙华区元芬新村、福田区水围村等。
今年2月28日，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目在多个城中村推进。随后，相关工作受到社会持续关注，城中村规模化改造提升项目站上舆论风口浪尖。尽管6月初，相关部门宣布个别村住房规模化品质化改造提升工作暂缓，但由此带来的“蝴蝶效应”已经产生：城中村居民发现村内以及周边区域尚未纳入规模化改造的房屋租金已有明显上涨，还有居民接到房东以“修缮房屋”为由的提前退租通知。
6月，深圳市住建局就此事回应称，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。相关负责人还表示，进行改造提升的城中村，只占全市城中村中的较小部分，而且原则上不要求对整村进行改造提升。据悉，今年，深圳全市计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。
专家观点
推动价格公开 规范价格市场
58安居客房产研究院首席分析师张波此前接受媒体采访时曾表示，应该理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在诸多安全隐患，通过整治和改造，居住环境得到明显提升，但由于装修成本等因素会带动租金的短期上涨。
深圳大学政府管理学院副教授耿旭指出，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳保障性住房建设筹集渠道之一。这一方式的出发点就是希望通过政府主导统筹改进城中村存在的普遍性问题，包括破解城中村公共配套设施不足、消除城中村房屋各类重大安全隐患、提升城中村居住环境卫生、净化城中村租赁市场环境，杜绝业主随意涨租金和随意加价等问题。但是，居民非常关心的城中村规模化改造是否会带来租金上涨问题。她认为，在相关部门有关租金的承诺之外，还应当推动价格公开透明，规范价格市场，按照房屋品质进行合理的阶梯式定价，居民可以在租赁市场上根据自己的需求进行选择。
耿旭还表示，城中村治理政策制定到落地过程中要以人为中心，承载和满足人的各类需求，给予居民更多的自主选择权。“因此，需要建立良好的政府、市场与居民等不同主体之间的协同治理机制，给予居民更多的权利表达渠道和诉求反馈渠道，真正推动城中村综合治理的价值回归。”
