“去年介绍过的新盘项目今年又有中介打电话来推介，优惠点数比去年更大。”家在南山的梁小姐从去年开始关注深圳的新房市场，作为首套刚需买家的她在看过不少新房后最大的感触就是，深圳的新房不好卖了。
梁小姐的感受反映了深圳上半年新房市场的现状。“上半年，新房开盘日的去化率如达到30%-50%，就属于销售情况比较好的楼盘，而10%-20%的去化率比比皆是。”美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时提到，目前深圳新房供过于求，跟新房的消化速度较慢有直接关系。
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供应端：新房大增
去化周期增至接近16个月
业内普遍认为，超过14个月的去化周期，已经达到该城市新房的警戒值。但据乐有家研究中心数据显示，按近半年的平均销售水平来计算，2023年6月深圳新房的去化周期已达到接近16个月，而该数据在2022年12月时还只接近13个月。
预售面积同比大幅上涨84%
深圳去化周期的增长和库存压力不无关系。乐有家研究中心数据显示，上半年深圳一手住宅预售面积达到324.56万㎡，环比下跌14%，同比却大幅上涨84%；在供应大增的同时，库存压力再度上涨，深圳新房库存量在2022年时隔7年超400万㎡后，2023年上半年增长至436.82万㎡，创历史新高。
“可售型人才房的预售套数被统计在新房可售量上面，这在一定程度上推高了库存数量，供应端的数字也因此上升。”何倩茹说。
今年上半年，深圳多个可售型人才房集中入市，6887套的大供应量拉高了库存数量，但部分位置优越的项目的两房单位在选房后不久即售罄，一定程度上也增加了新房成交量。
下半年还将有大批新房入市
尽管上半年深圳新房库存压顶，楼市面临着较大的去化压力，但下半年深圳还将有大批产品入市。今年5月9日，深圳住建局发布了《深圳市住房发展2023年度实施计划》，提出预售和现售商品住房6万套，上半年新房预售新增至3万套左右，还远没有达到计划供应的全部体量。
7月3日，深圳市住房和建设局公示了今年三季度计划入市商品房房源信息情况，公告显示三季度深圳预计供应房源16984套，预计供应房源面积为1734907.52平方米，计划入市34个商品房项目，其中包括14957套住宅。
分片区来看，三季度供应量最大的是龙岗片区，有3871套住宅房源，其次是宝安，有3070套住宅房源；光明、坪山各有2000多套住宅房源；另外福田区两个项目均位于沙头街道，分别为尚悦府、环湾名苑，共486套住宅房源；南山区共408套房源，两个项目分别为深业世纪山谷花园二期、方直珑樾山花园；罗湖区仅1个项目，京基天韵府预计供应住宅244套。
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需求端：市场分化
两类客户群体表现差异巨大
“现在市场这么不好验资还这么严格。”近日有网友在社交平台吐槽深圳前海某新房看房流程的繁琐，该项目不仅要300万验资还要验购房名额，在他看来，在当前并不火热的买方市场行情下，开发商不应该如此有底气。
6月热销不等于市场情绪好转
网友口中验资严格的房源是位于前海的深业云海湾花园。6月24日，项目开盘。项目方消息显示，该项目历时15小时线上选房，最终成交900套，开盘当日去化率超98%，单盘揽金100亿，成为2023年深圳楼市一次性推售套数最多、去化套数最多、成交金额最高的项目。
三天后，位于宝安的越秀潮樾府1栋三、四单元正式选房，407组客户排队选择237套房源，入围比例1：1.71。据项目方消息显示，潮樾府此次推盘首日去化87%，销售16.35亿元，剩余31套房源。而在两周之前，位于福田的资深“网红”项目海德园A区正式选房，项目开盘再次创造“日光”记录。
6月以来，深圳的新房市场似乎掀开了“宴席”的罩子，打破了购房者眼中深圳楼市成交平淡的印象。但在业内人士看来，新房市场的成交与供应关系密切，因此6月的热销并不意味着市场情绪的好转。
部分项目开盘即打折促销
“6月几个卖得好的项目，其自身的优势比较明显，因此不具备普遍性。”何倩茹告诉记者，目前深圳市场客户分化比较严重，购买普通住宅的客户群体受到经济环境的影响，一边担心楼价会继续下跌，一边担心自身支付能力的可持续性，因此入市非常谨慎；非普通住宅的客户群体，本身资金实力就比较雄厚，再加上目前受经济环境的影响比较小，因此遇到合适的房产会出手。两个类别的客户群体表现非常不一致。
事实上，6月深圳一共有17个项目拿到预售证，其中新增住宅预售套数9777套，预售面积93.56万㎡。除了云海湾等少数项目开盘实现热销外，多数项目的开盘成绩略显尴尬，记者在深圳龙岗、坪山和光明多个片区实探时发现，部分项目售楼处工作日到访者寥寥，开盘即大力度打折促销已成为常态。
数读
据美联物业全国研究中心数据统计，上半年，深圳一手住宅预售量新增31859套，其中包含6887套可售型人才房。一手住宅备案量为16209套，与去年同期相比上升0.5%。新房去化速度不佳，导致目前一手住宅库存量处于高位，为43237套。
观察
新房市场“小阳春”在4月较为明显 三季度市场能否延续上升走势？
据乐有家研究中心数据，2023年6月，深圳新房网签3049套房源，比上月增262套，网签面积31.04万㎡，同比上月增约8.5%。从上半年每月一手住宅成交走势来看，二季度行情显然比一季度要好，新房市场的小阳春在4月较为明显。主要是在疫情期间部分积压了2年多的需求开始逐步释放，落地在二季度的市场交易量上。
或出现“以价换量”
那么按照这样的趋势，深圳三季度市场是否会延续同样的上升走势？何倩茹告诉记者，就目前的市场环境看，如果没有政策刺激，下半年尤其是三季度，市场的交易气氛将与二季度差不多，不会出现较大的好转。下半年如果经济环境及市场环境没有好转，应该会出现“以价换量”的情况。
但对购房者来说，当前却是可以考虑入市的时机。何倩茹提到，其实在新房限价政策和二手房参考价政策的影响之下，新房和二手房价格基本能保持稳定，再加上国家已准备推出刺激经济增长的一系列方案，预计下半年随着经济环境的好转能带动楼市回暖，因此购房者目前是可以考虑入市的。
市场情绪大多回归理性
在对上半年市场的分析中，乐有家研究中心同样指出，无论是业主还是客户，市场情绪大多已回归理性，投资客退场，首套置业及改善置业的刚需客群中占主导，此时市场需要的是稳定且符合城市规模的交易量。房地产的支柱产业地位被重新强调，足以证明政府对楼市向上发展的认可。过去一年里，包括深圳以内的全国多个大中城市都陆续适当放松政策。
乐有家研究中心认为，预计最快三季度，深圳楼市将迎来新的变化，成交价格稳定，交易量回升。刚需的出手速度会加快，改善客户成交的火热现状也会持续下去。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
