招商蛇口2022年度业绩发布会暨投资者交流会。
3月21日，招商蛇口举行2022年度业绩发布会。2022年度，公司营业收入1830.03亿元，同比增加13.92%；净利润42.64亿元，同比减少58.89%；基本每股收益0.41元。招商蛇口拟向全体股东每10股派发现金红利2.3元（含税），即分配现金股利总额17.8亿元。
招商蛇口在年报中强调，虽然受行业整体下行影响，公司业绩有所下降。但报告期内公司主动布局，持续夯实优化资产负债表。资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。
四大原因
造成去年净利润下滑近6成
关于招商蛇口净利润下滑58.89%的原因，招商蛇口财务总监黄均隆在21日下午召开的业绩会上表示，一是受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；二是2022年招商蛇口为夯实资产质量，计提减值准备比2021年多；三是去年租金减免的影响，使得出租率和单价都有所下降，所以租金收入下降。据悉，招商蛇口去年租金减免一共8.4亿元；四是投资收益减少导致，上年同期，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。
会上针对利润是否会企稳回升的问题，黄均隆表示，“从前面几个月的销售趋势来看，市场是在回暖的，另外招商蛇口去年拿的一些地为今年和后面两三年打下基础，所以我对未来的利润增长充满信心。”
债务方面，招商蛇口“三道红线”仍然处于绿档。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比为1.30。
融资方面，招商蛇口全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022年末，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59BP。
“融资环境今年在不断地宽松，银行的贷款利率在不断地下调……照这个趋势下去，我觉得我们今年的融资成本应该还会再下降一点。”黄均隆指出，今年招商蛇口将抓住窗口期，把融资成本最大化地降下来。
去年销售规模
行业排名升至第6位
开发业务方面，2022年，招商蛇口累计实现销售面积1，193.65万平方米，累计实现销售金额2，926.02亿元，销售规模行业排名提升至第六位。
2022年，招商蛇口持续深耕高能级城市，在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元；公司在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。
土储方面，2022年，招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1，279亿元，公司需支付地价为766亿元。报告期内，招商蛇口先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。另外公司2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元，毛利率超过了23%。
除了招拍挂市场拿地之外，招商蛇口还聚焦深圳、广州、佛山、东莞，开展创新的金融合作模式，积极拓展城市更新项目。据年报数据，截至报告期末，按既有规划计，公司累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1，200万平方米。
招商蛇口指出，公司积极助力出险房企纾困，履行央企责任担当，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。
物业管理业务逆势增长
去年营收130亿同比增长两成多
招商蛇口的主营业务主要围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务展开。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
而除开发业务之外，资产运营方面，2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。招商蛇口指出，公司勇担央企社会责任、为中小企业纾困解难、共度时艰，报告期内累计减免租金约8.4亿元（并表范围减免租金7.49亿元）。
另外在城市服务板块，招商蛇口物业管理业务逆势增长。作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，截至2022年末，招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。
重回正增长
2023年销售目标3300亿
展望2023年，招商蛇口表示，预计随着相关政策的出台和落实，我国经济将重回稳健增长的轨道，市场预期和信心将逐步回暖，促进房地产行业平稳健康发展。同时，预计物业管理行业具有稳定的增量发展空间，集中商业写字楼、产业园区及公寓酒店等经营性业态将会迎来显著复苏，这类经营业态的经营情况有望明显改善。“我们相信最艰难的阶段已经过去，对未来充满信心。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在年度业绩发布会上说。
而对2023年度的经营计划方面，招商蛇口指出要坚定区域聚焦和城市深耕策略，重投核心城市。2023年计划实现签约销售金额3，300亿元，计划新开工计容面积约1，000万平方米，计划竣工计容面积约1，600万平方米。
其中，3300亿元销售目标连续三年保持一致，这也与2021年销售成绩基本持平。2021年，招商蛇口累计实现签约销售金额3268.34亿元，离3300亿元目标仅一步之遥；2022年，招商蛇口累计实现销售金额2，926.02亿元，尽管销售金额下降但行业销售排名上升。
值得一提的是，如果招商蛇口2023年要完成3300亿元的销售目标，需要较2022年度再实现约13%的正增长。
对于销售目标如何完成的问题，蒋铁峰在业绩会上指出，随着房地产的基本政策稳定，延续今年超50%以上的去化率，加上今年新增的优质的项目上市，招商蛇口有信心今年能够达成3300亿元的销售目标。
采写/摄影：南都·湾财社记者 孙阳
