2月22日，宝安一新楼盘，前来看房的人络绎不绝。南都湾财社记者 孙阳 摄
开年深圳新房市场氛围又火热起来。“周末两天来看房的人特别多，你们要是周末都挤不进来。”宝安某人才房项目的现场销售告诉南都湾财社记者，“这段时间我们宣传推广的也挺多，所以每天都很多接待，经常忙到晚上十一二点。”
尽管是周三的晚上，但记者仍在项目的营销中心看到不少购房者。当天展示中心邀请了专家前来开讲座，洽谈区几十个座位基本全部坐满。恰逢晚上7点下班的时间段，一个销售人员同时带着三拨客户讲解沙盘和样板间。
从市场的表现来看，春节后深圳楼市回暖的信号的确已更明显。但在深圳从事多年地产营销业务的业内人士告诉记者，深圳二手房成交量表现明显，新房也同样出现看房量增加的情况，但成交端的增长并没有那么快，购房者情绪还是比较理性。
市场
豪宅消化加速，有豪客一次入手多套
春节后的第三个周末，中介高盛(化名)在朋友圈里发布了自己收集的深圳各个楼盘的喜报。红彤彤一片的喜报全部来自深圳各个新房案场的营销海报，有的项目显示年后开盘三天卖出21套房源，有的项目出现豪客一次性购12套房源，更多的项目则是以成交金额破亿来展示节后火热的氛围。
南都湾财社记者注意到，其中部分海报来自深圳的顶豪项目。例如宝中的华侨城宝辰、瑞湾府，蛇口的太子湾瑞玺、泓玺，豪客出手一扫多套，成交金额动辄以亿为单位。
高盛还在朋友圈里留言:这只是冰山一角。2月份以来，高盛所在的门店带看量大幅增加，置业顾问早晚带客户出去看房，经常出现整个门店空无一人的情况。“节后一直在忙，都没有休息过。”高盛说。
顶豪客户不手软的同时，刚需客户也在默默发力。在龙岗某案场工作的销售人员同样告诉记者，今年春节后多了很多人来看房。“成交的话看具体楼盘的情况，有的楼盘大概一周成交10套左右，有的一周四五套，但总体来说客户都在陆续进场，看房量在提高。”
而光明某项目的宣传上，甚至提到周末两天接待到访客户超过3000人。去掉夜间休息时间，相当于每过1小时案场便迎来百位客户到访。
但另一边，市场“冷热不均”的情况仍然存在。罗湖某滞销楼盘放出特价房源以促成交，中介在朋友圈打出“二手房价格买新房”的标语，值得一提的是，对于罗湖老城区而言，新房价格普遍高于附近老旧房源；而部分公寓则推出“工抵房”，总价2字头，首付10%即可购房。
营销
有楼盘送60万首付，引来购房者通宵排队
“排队跟春运火车上似的，甚至特警防暴车都出动，封路和疏散人群，还是为了防止出现人多踩踏事件。”2月17日晚上，龙岗信城缙悦花园迎来大批购房者排队通宵看房，因“送60万首付”的折扣过于吸引人，购房者涌入项目现场，排队看房的队伍从门口排到了项目外面的马路上。
尽管该项目18日便被龙岗住建局以扰乱市场行为为由查处暂停销售，但高盛仍在后续几天接到了不少客户打来的咨询电话，询问能否安排看房。
减免首付款的做法过于直接，引起轰动的侧面也说明了深圳购房人群基数的庞大。另一边，有项目则间接通过渠道手段吸引客户前往置业，节后深圳某项目传出成交一套67㎡的公寓，单套最高佣金超21万，中介佣金高达6个点的消息。
除了折扣、提高中介费等手段外，项目案场也在加大揽客的力度。“来访客户预约可免费专车接达。”2月22日，记者在销售的帮助下预约到前往宝安某人才房的专车。项目销售让记者在网上填写看房信息和看房时间后，直接预约了一辆前往销售现场的专车，随意选择时间无需支付打车费用，当晚到项目现场还有鸡翅等小吃畅吃。
而对于即将入市的新房项目来说，年后抓住行情加速开放展厅和样板间来蓄客也是常规操作。例如前海的深业云海湾已开放展厅，据现场销售透露，预计3月底开放样板间，4月底开盘；而另一边宝安沙井的会展湾雍境，也有消息传预计本周开放展厅/样板房，3月底入市。2月22日晚间，记者经过会展湾雍境项目现场看到门口有工作人员在装饰大门。
成交
2月销售量未明显回暖，购房者多保持观望
看房的人数增多的同时，成交上涨缓慢也成为深圳新房销售的难题。“出手买房都不是很爽快，有资金的问了又问，看了又看，就是不买。”龙岗某刚需盘的案场销售告诉记者，“有个阿姨轮番把老公、女儿带过来看，但就是不说买不买，确实有点心累。”
为什么不选择在此时买房?关于这一问题目前有购房想法的刚需李先生颇有发言权，他在看过几个项目之后告诉记者，“打鸡血的都是销售人员，购房人的情绪还是比较理性的。”在他看来，目前市场上没有符合他要求和价位的产品，大多是去年已经开盘的存量项目，想再等一等，“反正限价新房短期内应该不会涨价。”
值得一提的是，2月深圳目前仅有2个新房项目获批预售证，分别为位于光明的华润润晖府和龙华区的溪山君樾。其中，溪山君樾备案产品为31套别墅，而华润润晖府备案184套住宅产品。
而据此前住建局公布的一季度计划入市名单来看，16个住宅项目仍有过半还未入市，包括市场备受关注的南山的方直珑樾山花园、龙岗的星龙园和宝安的勤诚达云邸等等。
年后整体楼市回暖，但为何二手行情大于新房?“2021年下半年以来，各大城市二手房价下跌的幅度比新房要大。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房相对二手房价格的优势在削弱，甚至新房和二手房“价格倒挂”的现象消失了。同时，2015-2021年新房市场火爆，现在很多挂牌的二手房是“次新房”，有现房优势，在刚性需求占据主导的情况下，很多需求便转向了二手房。
数据
据深圳住建局、深圳贝壳研究院数据，截至2月22日，深圳2月新房住宅累计网签1525套，距离2月份结束还有6天，深圳新房住宅成交量已经逼近1月份的新房住宅总网签量(1月深圳成交1628套新建商品住宅)。从成交量上看，深圳新房初显回暖迹象，但与二手预计3000套的成交仍有不少差距。
