小章在宝安固戍租住的1室1厅。
近日，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，并表示将根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。从平均值来看，深圳平均商品房参考租赁价格为67.5元/平方米/月，而据租赁机构统计的数据，深圳9月份个人房源租金价格为88.28元/平方米/月。
那么随着参考价的发布，深圳的租金会降低吗？南都·湾财社记者走访租房市场调研最新情况，发现越来越多的深圳租房者感受到了租金的降低。此外，乐有家研究中心数据监控显示，截至2022年上半年，深圳全市住宅真实成交租金为73元/平方米·月，对比发现比2018年略高一点，比2019年略低，整体回调至4年前的水平。
“来深七年首次碰见主动降租”
“来深圳七年，第一次碰见主动降房租的。”小章告诉南都·湾财社记者，自己租住在宝安固戍的公寓已经住满了1年，临近续租的时候公寓管家主动联系他可以降房租，“原本的月租是3100元，降租后是2675元，一年可以省下5000多。”
同小章一样的租客不在少数，住在下沙社区公寓的租客阿林在退租的时候同样遇到了主动降租的房东。“我们租的精装修小一房一厅月租3300元，面积只有20平米左右，准备退租的时候房东说可以降租到3000元，但是我们还是退租了，换了同村一个30多平米的一房一厅，新的房子租金只要2750元。”
从某租房中介的朋友圈记录里，记者看到，从年初到年末，社区内两房一厅的整体降幅在500-1000元/月。值得一提的是，以往离地铁口较近的房源挂牌出去不到一周即可出租，现在挂牌一个月仍问者寥寥。而与阿林相隔不远的上沙村租金降幅则更大，“上沙的1房1厅房源精装修采光好的电梯房最低可以谈到2500元，还有部分转租的房源租金只要2000元。”阿林说。
过半房租下跌 但这些小区很“抗跌”
从近四年时间的数据来对比，可以发现深圳全市的楼盘房租有过半是下跌的，占比53%，另外47%的住宅楼盘房租是上涨的。乐有家研究中心分析认为，总体来看，深圳的商品住宅成交租金都是下探的趋势，对于租客而言比较友好。
分区域来看，福田房租下跌的商品住宅楼盘占比是最高的，其次是罗湖和龙岗。对于这些区域租金下跌的原因，乐有家研究中心指出，“由于2022年被疫情经常光顾，很多人陆续退租另寻租处。”
另从上涨房源来看，南山和宝安房租上涨的住宅楼盘占比比较多。而从近期出台的租赁参考价来看，南山以109元/㎡的月租金同样排名第一，宝安的商品住房月租金也达到68元/㎡。
但分小区来看，2022年深圳住宅房租抗跌榜中排名前十的小区有4个来自福田，其中，福田的莲花北村以37%的涨幅排名第一，该小区平均租金为93元/㎡/月。另外福田宝树台以29%的租金涨幅紧随第二，该小区平均租金为153元/㎡/月。
不难理解，福田作为深圳的行政中心拥有大量的工作人口，而莲花北村紧靠莲花山公园、北京大学深圳医院，又有9号线在旁边，优越的地理位置和较低的城中村房租，成为大量来深务工人员性价比超高的租住片区。
但除此之外，排名前30的上涨小区中有不少位于坪山。外因来看，随着地铁14号线开通，坪山到福田等市中心区的距离进一步提速。从内因来看，比亚迪新业务扩招2万多人为坪山带来了大量的租客，有些小区甚至一房难求，从而促进了房租的上调。
分析：供需关系发生变化是主因
对于深圳市房租下跌的原因，乐有家研究中心分析有如下几点：一方面来自周期波动的影响，深圳房租此前若干年一直在涨，已经到了高位水平，这几年因疫情外来人口输入减少，供需关系发生变化，租金上涨失去动力；一方面是人口流入减少，租房市场的需求随之变小；另外，深圳产业升级，一些传统制造企业转移，也使得一些制造业工人离开深圳。
除需求端带来的租金上涨动力不足外，还有来自供给端的影响，近几年深圳在租赁市场的供给不断加大，政府对租赁市场的政策支持力度也在不断加大。深圳计划“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房不少于40万套(间)，占住房建设筹集总量的45%左右。租金的下调还涉及疫情、14号线开通带动原关内租客流出等微观因素的影响，使租金进一步稳定。
而随着“租房指导价”的发布，是否会在后期进一步导致租金下跌？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳发布的租金参考价除南山外，其他区域租金均低于100元，有7个区的租金低于70元。这一数据既反映了当前租金的水平，又发挥了引导的作用。未来，保障性租赁住房大规模建设，租金均将低于各区指导租金水平，有利于实现新市民的住房需求，促进长租习惯的养成，培育租购并举的住房制度。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
