瑧湾悦展示中心。
月亮湾大道的堵车情况。
“金九”点燃深圳新房市场，南山网红盘是成交主力。而作为今年前海首个开盘的住宅产品，颐城栖湾里(颐湾府二期)9月底开盘当天销售347套，去化98.5%。
“银十”前海还有多个网红盘蓄势待发。在颐湾府二期开盘热销后，由万科主导的三、四期产品(万科颐城瑧湾悦)也将于近期入市。以拍卖地限售价以及销售透露的价格来看，预估约10.8万/㎡(具体以官方公示的预售为准)。而与月亮湾大道一路相隔的中海阳光玫瑰园、恒立心海湾花园、泛海拉菲花园等楼龄超10年的小区，目前二手挂牌单价普遍在12万-14万元/㎡。
即将入市的瑧湾悦，能否再延续前海住宅新盘的火爆?近日，南都湾财社记者来到前海，实地探访瑧湾悦。
记者实探
近地铁有配套
一公里内有写字楼集群
颐湾府整体的开发商为深国际前海投资管理(深圳)有限公司，项目分四期开发，第一期是颐湾府，第二期为颐城栖湾里，三期和第四期万科臻湾悦是以万科为主，万科占股超60%。
据了解，项目一期颐湾府于2019年开盘，当时开盘均价10.2万元/㎡，可售367套，面积约120-190㎡，开盘当天卖了近9成，现在已交房入伙。项目二期颐城栖湾里开盘均价10.25万元/㎡，项目推出352套房源，面积范围约117-262㎡，开盘当天卖了超过9成。
第一批已经入伙的情况下，第二次开盘仍热销，这侧面证明了市场对片区宜居性的认可度。
交通方面，颐湾府项目整体靠近铁路公园地铁站(5号线)，该线路乘坐3站可在前湾站换乘9号线，5站即可在前海湾站换乘地铁11号线和1号线前往罗湖和福田，公共交通较为便利。
配套方面，项目自身配套有6000㎡商业，项目西侧的前海颐锦广场配建有约2.5万㎡的庭院式商业-前海印里，这家以“品质慢生活圈”为定位的商场，拟打造5万㎡开放式岭南风情庭院特色建筑。目前可见商场内的部分餐饮配套和便利店等已经开业，周边居住便利性大大提升。
产业方面，项目西南1公里范围内即为前海世茂大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心等写字楼集群，周边有高净值人口流动。
另外从自然环境看，前海寸土寸金，前海三湾中，妈湾占地面积最大，容积率最低，还拥有得天独厚的自然优势，是唯一既有内湾又有外海的区域，也是三湾中较为宜居的片区。利用优势的生态资源，妈湾在整体规划中更着重于生态配套，包括丝路长廊，海洋馆、海洋博物馆、渔人码头都在妈湾规划范围内。
产品亮点
全四房设计
吹风价低于周边二手房
“两个多月已经接待了3000多批客户来访，项目本身的市场热度是有的，自流量还可以，算是片区的网红项目。”瑧湾悦的现场工作人员说。
提起瑧湾悦，不得不提到它的户型设计。现场销售告诉记者，瑧湾悦目前推出的主力户型为约115㎡和约170㎡的两种，而且全都是4房设计(以最终备案面积为准)。
115㎡四房的户型设计在功能性和面积段上保持了平衡。这个户型对于部分更在乎功能性的改善家庭来说较为实用，尤其是有二孩三孩计划的家庭，日后大概率不会产生房间不够的尴尬，是可以安心住上很多年的户型，实现家庭居住空间长期内的“一步到位”。
关键是，万科拉低了前海四房的上车门槛。无论是刚刚开盘的颐城栖湾里，还是近两年开盘的龙光前海天境、润峯府、招商领玺、前海时代二期，或者接下来即将开盘的深业云海湾、天健悦湾府，起步门槛都是110-120m²的三房，四房的门槛大多在146-150m²。
但多个房间，同样意味着生活空间的进 一步分割，对于品质敏感型客户来说会有不同的体验感。南都湾财社记者实地探盘的过程中，听到有购房者认为空间尺度感觉略微逼仄。
南都湾财社记者走访当天，瑧湾悦展示中心现场正在整改，工人穿梭调整线路和门庭的造景，现场工作人员还在调整样板间的一些摆设。
不过从当日样板间展现的设计来看，项目115㎡的4房户型还是做到了超5米宽的横厅和大阳台，采光面上也难得实现了3个户型朝南。整体来说，定位万科瑧系2.0升级版的产品仍是颇具亮点。
价格方面，以拍卖地限售价以及销售透露的价格来看，预估约10.8万/㎡(具体以官方公示的预售为准)。
目前前海核心三区可售二手住宅仅前海时代，其大户型挂牌价格在20万元/㎡左右；月亮湾大道以东的中海阳光玫瑰园、恒立心海湾花园、泛海拉菲花园等住宅小区，目前二手挂牌价普遍在12万-14万元/㎡。
价值短板
距月亮湾大道几十米
噪声影响难免
正如产品亮点非常突出，万科瑧湾悦的产品短板也难以忽视，那便是紧靠月亮湾大道的地理位置，易受到噪声影响。
除了前海工地泥头车会从月亮湾大道经过，从三大港区(蛇口港、赤湾港、妈湾港)出发的货柜车，大部分也会涌向月亮湾大道，然后向107国道、广深高速、南光高速、南坪快速分流。
一方面是噪声问题，另一方面由于货车较多，从月亮湾大道出行也难免遭遇堵车问题。
抱着这样的疑虑，不少购房者在是否选择买入这个问题上也非常纠结。
“我们价值体系里有一大弱势就是靠着月亮湾大道。”万科瑧湾悦现场的工作人员提到这个问题时表示，第一，项目与月亮湾大道有大概70米的距离，项目特意做了LOW-E3层的玻璃来隔音，未来小区也会在四周做隔音措施保证居住环境的安静；第二，月亮湾大道的货运车问题是有改造计划的，随着前海交通体系的完善会逐步解决，未来该道路将只承担起城市主干道的功能。
其中即将在2023年底贯通的妈湾跨海通道，建成后或将有效缓解月亮湾大道、北环大道交通压力。据规划，妈湾跨海通道完工后将承担南山港区疏港货运交通，兼顾承担妈湾、赤湾等片区与大铲湾等片区之间的客运交通联系。
除此之外前海还有多条交通道路在建中，预计建成后城市面貌也将迎来升级，卡车泥头车等工程、货运车辆或下沉入地下交通体系。
综合来看，项目两期开盘去化成绩优异，购房者对片区整体素质的认可是加分项；户型设计较为稀缺，万科产品力值得期待，对追求居住空间“一步到位”的购房者来说是加分项；但对于看重确定性的购房者来说，月亮湾大道目前的噪声和堵车问题仍是丢分项，如果未来有所改善，日后的溢价空间或将有所突破。
采写/摄影:南都·湾财社记者 孙阳
