南都讯 记者叶霖芳 公募REITs迎新，2只保障性租赁住房产品日前正式获批。7月29日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“红土深圳安居REIT”）经证监会准予注册。同日还有中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金获批。
根据公告，红土深圳安居REIT基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为66年。证监会准予基金的募集份额总额为5亿份，该基金将在6个月内进行基金的募集活动，募集期限为份额发售之日起3个月内。
分别位于福田罗湖大鹏坪山
红土深圳安居REIT基金管理人为深创投全资子公司红土创新基金管理有限公司。原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市罗湖人才安居有限公司。该基金向战略投资者（原始权益人或其同一控制下的关联方）定向配售约51%基金份额，向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行发售。
首次发售时，该基金实际募集金额在扣除公募基金层面预留资金后，将全部用于认购深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划的全部份额，并取得基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施资产的完全所有权。
公募REITs的投资收益主要是基础设施项目基于现金流产生的可供分配金额的年度分红的年度派息率，及该产品上市后兼具权益属性的资本利得，相对其他公募基金产品，REITs基金底层资产一直是投资者关注的焦点。
招募说明书显示，红土深圳安居REIT初始投资的基础设施资产包含4个保障性租赁住房项目，分别为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆，项目分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区碧岭街道。项目建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房及其配套。
项目运营收入方面，包括保障性租赁住房租金收入、配套商业设施租金收入以及配套停车场租金收入。不过，4个项目中仅安居百泉阁项目存在414.11平方米的配套商业设施。2020年7月至今，4个项目已相继投入运营。
从出租率看，前述4个项目均已达到较高的出租率，截至今年一季度末，出租率分别为99%、99%、100%和98%，其中，3年期租约的占比达98.03%。同期，4个项目分别实现净利润62.4万元、-2.4万元、22万元及100万元。
招募说明书按照募基金规模11.58亿元测算，今年后3个季度及明年可供分配金额分别为2.45千万元及4.92千万元，同期投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模）分别为4.24%及4.25%。
已上市产品上半年业绩分化
截至目前，全市场已有14只REITs产品上市交易，长期溢价是普遍情形。红土创新基金另一只已上市REITs产品，目前溢价率超40%，华安张江光大园REIT溢价率39%。鹏华深圳能源REIT在7月下旬正式在深交所交易上市，首日收涨20%，延续REITs火热行情。
从分红情况来看，Wind数据显示，年初以来12只产品均有分红纪录，其中比例最高达到9.7%为中航首钢生物质REIT，最低为中金普洛斯仓储物流REIT1.25%。
12单公募REITs已分别发布2022年二季度报告。运营表现方面，12只产品中9只实现盈利。华夏中国交建REIT实现净利润3.3千万元，其次是建信中关村REIT2.5千万元，平安广州广河REIT2.2千万元紧随其后。
在可供分配金额目标达成度方面，有不同表现。中金公司研究报告指出，疫情对于大部分项目二季度经营表现产生负面影响，各项目经营韧性呈现分化。上半年累计可供分配金额目标达成度不高。“我们测算12单项目上半年累计可供分配金额占全年可供分配金额预测总数42%，其中仅有4单产权类REITs（分别是中金普洛斯REIT、张江光大REIT、盐田港REIT和建信中关村REIT）上半年累计完成全年预测总数50%以上。”
中信证券建议，针对存续产品，建议投资者结合业绩弹性、估值水平和现金分派率等指标挑选标的，短期建议关注疫情缓解后收入有望快速修复以及估值尚处于合理水平的产业园区REITs；从长期配置角度来看，REITs更是一种适合长期持有的资产，建议均衡配置。特许经营权REITs可挖掘高票息品种，产权REITs项目首选区位条件优越、底层资产增值潜力强的项目。同时，配售认购环节仍是配置REITs资产的重要方式，重点关注新发项目的REITs配置机会。
