2021年福田区完成社会消费品零售总额2242.04亿元，增长9.5%，两年平均增长0.9%，位居全省第一，全国第四。2022年一季度，福田区完成社会消费品零售总额487.19亿元，占全市比重为23.1%；增长2.7%，以不到全市4%的土地面积创造了全市近1/4的社消零规模。作为中心区，尽管体量不小且业态齐全，但在商业零售这块福田区仍然存在明显短板——缺乏国际顶级平台。
为此，福田区于6月中旬出台的《福田区“1+9+N”产业高质量发展支持政策》中，提出多个有关引进高端商业资源的扶持政策，吸引更多首店经济、总部经济落户。随着香蜜湖新金融中心和环中心公园活力圈这两大新引擎的打造，福田区的商业业态会否实现迭代？进一步推动深圳在社消零上跻身头部城市？
避免同质
借助空中连廊城市缝合，打造差异化消费场景
走在CBD，两公里范围内可以直达数十个商圈，对于消费者而言，来福田区购物最大的快乐是方便，而最大的bug或许是同质化严重。随着原特区外同类型商业体越来越多，福田区密集的商业体如何走出差异化发展路线？近两年，福田区推出的五一咖啡节和“湾区之Yeah乐在福田”都是在将中心区的大商圈结合起来，推出福田特色的商业平台。与此同时，福田区也在借助“节日大道”的概念，打造吸引全球目光的主题街区，越来越多的活动在这条街上演绎。
事实上，这正是福田区引进“城市缝合”概念的成果，将不同的城市生态、建筑、交通缝合商业片区。市民所熟悉的莲花山-笔架山空中走廊就是采用了“城市缝合”的设计理念，1.2公里的连廊跨越了彩田路、莲花路、皇岗路，将深业上城、莲花山公园、笔架山公园打造成一个绿色城市综合体。
早在1980年，《深圳经济特区城市发展纲要》已超前预留福田中心区的空间，并在后续编制的1986版总规确定福田中轴线。1996年以中轴线为核心的城市设计国际咨询优选方案，深化中轴线方案，首次提出“立体中轴线”概念，构建了空中连廊的雏形。之后相关规划均对中心区二层步行系统进行深化和落实。截至2016年，福田中心区规划的空中连廊大部分已结合用地建设得到落实，包括空中平台16万平方米、空中连廊11处共长3千米、人行天桥8处共长1.4千米。
根据《深圳市福田中心区空中连廊详细规划》，福田中心区空中连廊系统将以“云客厅”为核心，构建对标国际一流的城市客厅，从空中、地面、地下等多维度打通城市中轴线，改善城市空间环境的品质。空中连廊的建设将有效解决空中、地面、地下三个慢行空间层次的割裂问题，加强立体步行系统连通与便利。但在实际利用中，现状空中连廊连通性差、认知度低，平台功能单一等原因，使部分连廊成为城市灰空间。如何赋予连廊更多的公共活动，在有限的空间里实现多功能，是福田区未来联动众多商业综合体的关键，也是打造福田区商业吸引力的要素。
对此，中国（深圳）综合开发研究院区域发展规划研究所副所长王振建议福田区未来可关注全档次商业覆盖的统筹布局和城市缝合，多点发力，通过构建“标杆型（奢侈商业+特色街区）+活力型（公园商业+主题商业）+渗透型（商务配套+社区底商）”的三层商业体系，形成全面可持续的长期引流效应。
值得一提的是，作为拥有135个公园的城区，福田区也在尝试打造不同的连廊，将绿地、公园和商业打通，既能提升市民的游玩体验，也能为福田的商业体带来流量。业内专业人士认为，后疫情时代，消费者对于“健康”“自然”的商业空间好感度和期望度持续提升，福田区打造公园商业可以秉持“公园式+”的营造理念，围绕趣味性、文化性、开放性、生态性等众多属性，可利用合理的业态规划打造多种消费场景，为消费者提供多种体验选择，形成与周边高端、大型商业消费体验的差异化定位。
寻求突破
支持政策发力首店经济，高端商业即将破局
作为深圳坪效比靠前的商圈，深圳印力中心的成功运营离不开围绕家庭亲子、白领客群的精准定位。项目前身深国投广场于2007年9月开业，并于2018年12月24日重装升级更名为印力中心，全场近200个品牌，升级调整的品牌达到了135家，业态以餐饮、服饰、亲子品牌为主，其主力店山姆会员商店销售额更是连续多年霸榜山姆全球销售额最高门店。不难看出，山姆会员商店的存在为该场所贡献了较大的营收，推动消费力的主体是日常所需，未能有效释放中心区客群的高端消费动能。
为了引进聚焦高端商业资源，《福田区“1+9+N”产业高质量发展支持政策》发力“首店经济”，对落地“首店”的品牌方和引进方均给予支持，依品牌影响力最高支持500万元。
今年四季度，5000平方米的老佛爷精品百货即将落地福田区深业上城，或将打破高端商业缺失的局面。但真正引入国际大牌，老佛爷还将考察客流情况，深业上城作为“旺财不旺丁”的典型商圈能否达标还有待验证，意味着福田高端商业破局还有一段长时间。
对此，王振认为，随着后疫情时代到来，深圳的高端消费市场已经出现了一些新的热点，大型奢侈品牌商也重新提升了对深圳市场重要性的认识。虽然福田高端商业才刚刚开始破局，但总体来讲，国际上成熟的商业中心区都经历了从大众走向高端化的这样一种发展阶段，福田区作为深圳的服务业强区，建议应更加关注商圈运营能力的提升，通过着力发展首店经济、首创经济、首发经济、首品经济等，着力构建品牌汇集、品质高端、品味独特的高端消费供给体系，不断弥补当前的商业发展短板。
逆袭出圈
借助金融区位优势，打造国际顶级商圈
深圳十四五规划出炉，福田区规划在香蜜湖片区打造一个国际顶级商圈，而在福田政府工作报告中也早已提及，计划将SKP落地福田，作为坐镇顶级商圈的重奢商场。在福田区政协此前召开的双月协商座谈会上，不少政协委员针对香蜜湖新金融中心的建设建言献策，除了引进更多的风头创投机构外，该片区的高端商业打造也成为了众人热议的焦点。如果SKP入驻香蜜湖，这个独一无二的高端品牌，势必吸引全球的高端消费需求，奢侈品的吸睛，可能直接吸引众多世界级财团和集团公司进驻，整个片区的配套也会随之升级。如此一来，福田商业出圈也指日可待。
福田区工信局副局长韩青苗曾表示，国际顶级商圈对经济的带动作用是巨大的，她建议下一步香蜜湖新金融中心在打造高端国际顶级商圈时，要开展与港资或者央企的头部企业进行合作，才有可能打造百亿级消费平台。
既然福田决心打造国际金融中心，香蜜湖作为国际街区不仅要有金融属性，更应该具备休闲娱乐功能。如何将高端消费和福田的科创金融优势结合？王振认为，从国际经验来看，全球代表性国际金融中心或国际金融城不仅是金融业发展的商务集聚区，也强调文化创意、商业休闲、国际交流、观光旅游、品质居住等多元城市功能，建设形成了世界知名商圈，满足金融从业人员的高端商务和生活配套需求。福田区作为深圳金融核心区，拥有得天独厚的金融资源和区位优势，在推进香蜜湖国际金融街区规划建设和资源导入过程中，可以充分对标国际一流、融汇多元城市功能、汇聚国际高端资源，打造世界级地标性商圈。
中心区的改造因为空间有限更显弥足珍贵，但胜在附近的成熟配套。香蜜湖作为老美食城的代表，坐拥临湖美景，如何借助“回忆杀”及生态优势，搭配未来国际交流中心的高端政商客群，从而打通流量（人流、资源流等）的入口？王振建议，香蜜湖片区在城市设计和规划建设中既要强化理念升维，引领深圳中心区空间模式再进化；也要秉持精品思维，营造高价值、高活力、高颜值的城市产品，可通过营造环湖可步行的连续滨水公共空间，推出充满阳光与景观的地下空间体验等，打造兼具国际品质与深圳特色的“城市新客厅”。
采写：南都记者 张馨怡
