2019年2月。深圳宝安区新安片区，城中村与新建住宅纵横交错。 南都记者 赵炎雄 摄
土地通常被认为是地区经济发展的空间载体，但伴随城市化快速发展，重点城市土地开发强度普遍较高，土地资源短缺的问题不得不引起重视。
由广东省三旧改造协会行业发展研究中心与广东合一城市更新研究院联合主办、中科信业(广东)产城发展集团协办的首届大湾区旧改行业发展论坛，日前在深圳举行。会上提到，广州、深圳、东莞、佛山等湾区城市，土地开发强度早已超过30%国际公认警戒线，其中，深圳、东莞土地开发强度已超过50%，随着湾区核心城市人口大量聚集，人地矛盾越加突出。
深圳发布219个项目动态
据2022年第一季度《广东省三旧改造行业季报》统计，本季度大湾区内地九城共监测到900个“三旧”改造(城市更新)项目动态，数量环比下降7.6%，同比下降21.8%。其中317个为新增进入初期阶段的地块/项目，新增项目动态数量环比上升19.6%，同比下降42%，新增用地面积规模865.8万m2，用地面积规模环比下降18.8%，同比下降29.9%。
从活跃度来看，在大湾区内地九城中，广州、深圳、佛山三市的“三旧”改造(城市更新)项目取得的动态数量最多，广州发布221个项目动态，深圳发布219个项目动态，佛山发布122个项目动态。另在新增项目规模上，根据各城市标图建库动态调整或前期同类型节点进行统计，广州、中山项目新增用地面积规模最大，分别为342.2万㎡和150.2万㎡。
龙华、龙岗项目动态较多
其中，从区域分布上来看，广州市黄埔区和番禺区发布的项目动态较多；深圳市龙华区和龙岗区发布的项目动态较多，两区项目数量合计占全市项目进展数量的57.1%。东莞市塘厦镇和大朗镇发布的项目动态较多。
从政策方面看，2022年第一季度大湾区内地九城共发布了110条“三旧”改造(城市更新)政策，同比去年一季度增长3%，环比去年四季度增长8%。其中深圳发布的政策数量最多，其次是广州、东莞，“三旧”改造(城市更新)市场越活跃，越需要政府出台相关配套文件予以指导和规范。
采写：南都记者 孙阳
趋势
存量项目收并购将是介入旧改主要方式
据合一城市更新集团董事总经理罗宇观察，湾区城市更新呈现以下趋势：多渠道供应保障性租赁住房，搭建长效供应机制；在防止大拆大建背景下，老旧小区改造仍是行业焦点；历史文化保护是“三旧”改造重要组成部分；盘活存量工业用地，实现高质量发展；拆迁实施政策法规全面推动；湾区土地整备全面启动；市场主体呈现出国企央企补位、国民企协同作战；增量减速，存量整合提速。
值得一提的是，在合一城市更新统计的一季度深圳项目动态中显示，深圳市计划、规划、熟化三大阶段数量及规模均呈下降趋势。增量项目整体速度正在逐步地放缓，关于城市更新未来的增量，罗宇认为，在住建部防止大拆大建政策的影响之下，广州、深圳新增的城市更新项目速度放缓，后续一段时期内，城市更新领域重点以消化存量项目为主，存量项目收并购将是项目获取的主要方式。
“在这种情况之下，大浪淘沙介入、收购一些可以熟化得了的优质项目是一种非常好的方式。”罗宇指出，目前主要有五种介入方式，第一，承债式收购；第二，融资代建；第三，权益转让；第四，控股+同股同投；第五，前融+兜底收购。
观点
合一城市更新集团董事总经理罗宇： “国企仍占据市场主导地位”
城市更新项目对实施主体的要求非常高，房地产行业局部出现流动性危机的情况下，目前城市更新的市场主体中，国企仍占据市场主导地位。
对于目前国企占据利益统筹市场主导地位的同时，民企是否有空间进入的问题，合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受南都记者采访时认为，民企的核心问题是杠杆率过高。“国企相对来说比较审慎，资金实力雄厚社会资源较好，在投资和收并购方面更有优势。”他同时提到，并不是所有的民企都难以进入城市更新，目前实力民企在招拍挂市场依然活跃，有操盘能力的仍在介入城市更新项目。
