合一凤凰智慧港，以先行先试的姿态，走出了一条探索集体经济新旧动能转换与产业升级的融合发展新路。
在《深圳经济特区城市更新条例》颁布的契机之下，南方都市报再次聚焦深圳城市更新发展，以“深更时代 圳新影响力”为主题，持续推出《2021深圳城市更新影响力报告》的专题报道。该报告以“条例解读”、“行业调研”、“项目走访”、“热点新闻”等多个维度观察城市更新新法规出台所赋予深圳的新“速度”。从开发运营出发剖析开发商城市更新影响力、从重点项目走访展望深圳城市未来新格局，从热点新闻背后提炼城市更新的新理论观点。该报告旨在从宏观“把脉”城市发展中的新格局与新路径，从微观“针灸”房企项目的产品力与影响力，记录“十四五”规划下深圳城市更新新征程。
2021年2月21日，《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》，即2021年中央一号文件发布。《意见》提出，完善农村产权制度和要素市场化配置机制，充分激发农村发展内生动力。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。完善盘活农村存量建设用地政策，实行负面清单管理，优先保障乡村产业发展、乡村建设用地。
在积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度的政策背景之下，在中国特色社会主义先行示范区的深圳，全国农地入市第一拍项目——合一凤凰智慧港，已经以先行先试的姿态，走出了一条探索集体经济新旧动能转换与产业升级的融合发展新路。
中国农地入市第一拍，纾解深圳发展土地之困
合一凤凰智慧港位于深圳市宝安区福永107国道旁，紧邻国际会展中心和深圳宝安国际机场，运营面积约10万平米，项目定位于大湾区5G物联网智慧园区，重点打造5G科技创新产业集聚基地。除去为深圳打造国际科创中心的战略产业定位，合一凤凰智慧港背后更具划时代意义的，是它取得的那张土地使用权证。
2013年12月20日，深圳宝安区福永街道凤凰社区的原农村集体工业用地以1.16亿元的价格，公开出让给深圳市方格精密器件有限公司(以下简称方格)，被公认为“中国农地入市第一拍”。该地块所属的深圳市凤凰股份合作公司(以下简称凤凰股份)与政府按3：7的比例共享土地收益，并可无偿获得20%的产业配套物业。该土拍是深圳在探索存量土地开发利用，破解城乡二元结构化发展难题的一次破冰之举。
深圳改革开放40多年以来取得了无数值得世界瞩目的成绩，创造多项全国第一，然而接近50%的土地开发强度也高居全国城市前列。依据《深圳市土地利用总体规划2006-2020》，到2020年深圳全市建设用地总规模将控制在1004平方公里以内。于深圳而言，存量土地的开发利用显得尤为重要。与此同时，原农村集体组织占用的大量土地却因土地权益不明晰、缺乏政策支持而无法进入市场流转，造成土地“政府拿不回、集体用不了”的尴尬局面。盘活原农村集体土地既有利于缓解深圳城市发展空间不足的问题，又能解决集体股份制公司长期的收入来源问题。
深圳分别在1992年对关内土地进行“统征”以及在2004年对关外土地进行“统转”，拟将深圳市规划区内集体土地转为国有，将全市土地纳入政府统一管理，但集体土地绝大部分产权依然没能得到合理梳理。2012年5月，国土资源部、广东省政府宣布批准深圳实施《深圳市土地管理制度改革总体方案》，启动新一轮土地改革，主要聚焦存量土地二次开发利用。2013年1月，深圳市出台《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)。其中，配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》(试行)提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。同年11月，党的十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，对于农村集体经营性建设用地明确提出，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。
这些都为深圳探索村股份公司集体工业用地入市创造了良好的政策基础。为避免土地炒作，2013年12月20日拟公开出让的凤凰社区集体土地对竞买申请人提出严格限制，包括注册地、行业属性等。深圳凤凰社区土地第一拍，作为农村集体土地流转的先行探索者，为全国“土改”和“建立城乡统一的建设用地市场”起到了良好的示范和借鉴作用。
“土地+资本”融合发展，实现村民、企业、政府的“三赢”
集体土地应如何做到效益最大化？在凤凰社区拍卖公告中，除了获得土地交易总额的30%并无偿获得总建筑面积20%的配套物业外，凤凰社区还提出用一定的价格获取企业股份，与企业发展牢牢绑定，共享深圳未来城市发展红利。该土地出让完成后，凤凰股份用部分土地出让收益入股方格，持有方格9.5%的股权。2017年6月22日，由凤凰社区和方格公司携手成立并更名的深圳市美格智能技术股份有限公司在深交所举行公开发行A股上市仪式，成为“中国农地入市第一拍”项目孵化的重要成果之一。上市首日收盘涨幅达43.97%，让凤凰社区股民们尝到了实实在在的甜头。实现社区资源资本化和可持续收益，这种“土地+资本“的产业融合发展模式，不仅增加土地附加值，还对地方税收做出贡献，实现村民、企业、政府的“三赢”。
凤凰股份入市土地原为未开发的闲置用地，通过农地拍卖入市成功盘活闲置资源，实现资源变资产；同时利用农地入市所获得的土地利益入股方格公司，成功实现“资金变股金，村民变股东”的双重转变，真正为社区落地先进产业，保障村集体成员获取长期收益。
深圳改革再出发，“合一凤凰”创未来
2019年11月8日，出让地块上的方格凤凰科技大楼竣工，凤凰股份与合一城市更新集团签约共同运营凤凰股份所获得的配套物业，联合打造“合一凤凰智慧港”。
2020年8月28日，合一凤凰智慧港作为深圳先行先试的“全国农地入市第一拍”，以产业开园献礼深圳特区成立四十周年。该园区的正式开园，标志着凤凰股份与合一城市更新集团携手迈进产业园区运营新阶段，创新打造村企合作产业运营新平台，力争成为全国集体经济产业转型升级新标杆。
合一凤凰智慧港约10万平方米产城融合综合体，涵盖约3万平方米甲级写字楼、约2.3万平方米体验式商业街区、约2.6万平方米公寓等和1200个车位，于园区内就可完成办公、吃、住、购等。合一凤凰智慧港坐落于西部产业集群圆心，具有产业链条快速高效的响应优势，而且紧邻国际会展中心的海洋新城已完成填海，未来西部产业带将与东莞滨海湾新区连成一片。片区集齐了5G万物互联时代、广深港澳科技创新走廊、国际会展中心、大空港新城等区域规划，周边海陆空立体互联的全维交通网络，以及深圳企业创新精神、产业人才集聚的“天时地利人和”的发展要素。
自开园以来，合一凤凰智慧港取得许多成绩：率先试水“租金换股权”的产业投资孵化模式，荣获深圳市宝安区投资推广署认可并发布于政府官网；成功引进航空航天城项目……通过创造产业集聚发展的资本、技术、人才及空间等要素，合一凤凰智慧港先行先试，探索出一条全新的产业升级与集体经济的新旧动能转换之路。
而拥有合一凤凰智慧港的合一城市更新集团同样创始于2013年，是广东省三旧改造协会副会长单位。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展，致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为城市从增量开发转型为存量改造提供系统性的解决方案，合一参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。
2021年，“城市更新”首次被写入政府工作报告，城市更新从市场热点上升为国家战略。同时，南都昨天曾报道，2021年三季度，土地市场方面，随着第二批集中供地落锤，深圳只有一宗流拍。在供地紧张的情况下，深圳的土拍市场热度依然不减。而在此时，深圳城市更新作为存量用地二次开发资源，其表现更加受到关注，深圳城市更新也必将加快步伐，拥有三旧改造经验的“合一”企业们将与深圳这座城市一起共创新的未来。
采写/摄影：南都记者 顾威
