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新房回暖或是“烟幕弹”:网红盘现弃选 非核心区域去化较难

有业内人士称,新房市场进入冷静期,回暖的只是个例

来源:南方都市报     2021年11月19日        版次:NA06    作者:孙阳

  深圳新房市场回暖或许只是个烟幕弹。11月16日下午2点,福田富通九曜公馆选房顺序公证摇号,而据前一天官宣的登记名册公示来看,只有8批客户登记。

据了解,富通九曜公馆11月5日备案住宅65套,这意味着,项目的选房中签率高达812%,一个人可以选8.12套房的程度。对此网友调侃道:刚刚好凑够两桌麻将。只要开发商不尴尬,尴尬的就是购房者。

只是这个中签率还不是当下市场最高的。11月12日,罗湖新盘东海富汇豪庭公布了认筹名单,总共推售911套的住宅,最终却只有51批意向客户登记,最低入围积分30分,项目的中签率高达1786%,刷新了深圳打新市场的最高中签率纪录。

新房市场进入冷静期

回暖的只是个例

  从上个月的数据来看,10月深圳新房住宅成交4712套,环比上升41.0%;成交面积48.6万平米,环比上升48.1%。另据市场监测,10月13个项目获批,其中11个为住宅项目,9住宅项目入市,2个住宅项目开盘售罄。

  亮眼的数据让人不禁去猜测是否市场回暖的信号。而高成交量的背后实质与一些“超级网红”的项目集体开盘拉高成交量有关。“同一抢而空的网红盘相比,其实很多楼盘去化都不理想,甚至不少西部项目还推出折扣优惠、额外返佣,这完全不像以往西部的作风。”深圳某中介告诉南都记者。

  到了11月,同样的市场分化还在上演。

  11月14日,南山深铁懿府2期开盘,项目推648套房源,共入围1260批客户。当日,深铁懿府2期全部房源售罄。只是南都记者发现,1012号选完648套房,有364批弃选,弃选率达36%。

  这场选房从早上9点持续到晚上7点13分才结束,其中海景高层大户型最先被选空。据了解,深铁懿府2期户型为建面约100㎡、120㎡,均价约10.3万/㎡,总价区间为887-1422万/套,均为毛坯交付。

  11月15日,与南山深铁懿府直线距离1公里之外的另一“网红盘”海德园B区批预售许可证,项目备案181套住宅,建面约120-295㎡,均价约12.6万/㎡,总价区间为1385-4259万/套。

  南山深铁懿府和福田海德园分列安托山东西两侧,海德园B区的单价却高出深铁懿府较多。尽管如此,海德园的热度依旧不减,原因就在于项目同周边二手房价格存在非常明显的价差,项目东边为著名的万科臻山府,周边还有锦庐花园、天健公馆、安峦公馆、雅福居等高端住宅,去年年底片区最高挂牌价已突破20万/㎡,海德园与周边二手房形成5-7万/㎡明显的倒挂剪刀差。

  然而面对当下的市场环境,部分购房者对海德园仍显得信心不足。

  目前香蜜湖片区的二手房指导价最高131000元/㎡,这个价格,意味着位于香蜜湖的海德园上涨空间只有4%。“高端改善自住需求的购房者还是可以认真考虑的,如果朝着投资去的,恐怕加上期房的持有成本后很难捡到便宜。”在地产圈有7年从业经验的经纪人阿华告诉记者。

部分新房项目遇冷

非核心位置分化仍严重

  春江水暖鸭先知。开发商在这轮市场变化中最先反应。“自身去化的障碍会导致企业的流动性风险蔓延。进入下半年,随着销售的快速下行,项目开始采取一些促销手段来完成全年的销售目标,准备好粮食过冬。”某房企策划经理告诉南都记者。

  在龙华大浪,一处正在销售的新盘推出了买房送车活动,购房赠送奔驰C260运动版(市场价31.62万)或特斯拉Y(市场价34.79万)。当记者以购房者名义打电话到项目的时候,对方向记者表示活动真实,项目目前主推81平的3房1卫总价435-450万,以及85-89平的3房2卫总价435-490万,“只要成功签约就返送车的首付”。

  记者进一步了解到,该项目位于龙华大浪街道东部浪口地区,该区位并不是传统意义上的核心位置,而且目前周边没有地铁开通,“地铁规划是有的,只不过周期需要5年以上”,工作人员对记者说。

  无独有偶,罗湖水贝片区、坪山坑梓片区……不少正在销售的新盘都推出了促销活动,9.9折扣或者砸金蛋送购物卡的促销手段,还有楼盘推出了全民经纪人的活动,推荐成交返佣,最高2-3万。

  南都记者不久前以购房者身份去到某项目现场时,案场接待销售给记者申请到了一个9.9折购房优惠,当日带看的中介也同时向公司申请了一个9.9折的优惠名额,四百万左右的房子便宜了近10万,成交还可以砸金蛋。

  “现在很多新盘还没有开盘就已经启动转介,尤其是东部坪山、龙岗、盐田、大鹏片区的新盘基本全面进入转介,热点片区的光明、宝安也有部分楼盘加入队伍。”有中介告诉记者,一旦房子启动全城中介转介就说明项目的难卖程度已经超出了预期。

  而在深圳的某打新群里,曾经讨论深圳“打新”的热闹已经被国际形势问题、育儿问题所替代。群里亲历18、19年抢房热潮的陈女士向记者说,“那个时候只要网红盘开盘,群里的红包就不断,恰逢‘网红盘’开盘的话一天蹲在群里最多能抢到几百块。”但这样的热闹成为了过去,现在提到哪个片区又开了新楼盘大家都保持沉默。

  陈女士说,以往“打新”人的狂热都是因为一二手价差的套利空间,但自今年2月出台二手房指导价政策后,以往确定性的价差变得不那么确定。如今的市场已不适合盲目打新。

  10月,国家统计局数据显示深圳新房房价下降0.2%,这是年内首次下降,中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,深圳新房房价上涨放缓,到止涨下跌的阶段。另一方面从全国来看,近期银保监发声支持首套房,且其他各地政策也开始松动。目前全国已经有21城发布了“限跌令”,以打压恶意降价或大幅度降价,整体市场预期仍维稳。

采写:南都见习记者 孙阳

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