深圳华润城实景图。
华润湖贝项目实景图。
华润金蚝小镇项目效果图。(以政府最终批复为准)
有人说，更新与再生，是城市的天赋，城市更新成为现今城市经久不衰的话题。旧住宅区、旧商业区、旧工业区、城中村与旧屋村等等都纳入了城市更新范畴，而城市更新最重要的莫过于改变城市空间与重构城市发展模型。作为城市更新版图上的重要成员，华润置地，依托华润集团的产业资源以及多元化优势，结合华润置地城市开发与运营的经验，连续打造深圳华润中心、深圳华润城、深圳湖贝中心等多个大湾区城市更新经典项目，发展成为中国城市更新领域的先锋引领者。
城市更新成绩
深圳首个真正意义上的都市综合体
日前，“2021中国城市更新论坛”粤港澳大湾区站在深圳举办，华润置地获得“2021中国城市更新综合实力标杆企业”。从2002年起，华润置地开启探索城市更新步伐，在城市更新领域，华润置地的成绩有目共睹。包括深圳华润中心、深圳华润城、深圳湖贝中心等等。截至2020年，华润置地大湾区城市更新跟进项目超过80个、50万平方米以上项目10余个、可开发土地经营面积超过1600万方。在深圳，华润置地共有19个城市更新项目，除盐田与大鹏以外，其余各区均有项目布局。其中，宝安区项目数量最多，共有8个。
未来，华润置地将重点布局大湾区核心城市，初步估算大湾区内土储面积占比达78%，其中，深圳、广州的面积占比达55%，预计2022年开始有签约额。
城市更新不是对城市过往的颠覆，而是对城市生命力的延续。早在深圳城市更新前期探索的阶段，华润置地便迈开城市更新的实践步伐，在项目中不断寻求城市商业理念、形态及业态的创新。以深圳华润中心为例，更新前的地块上有6万㎡的违建，通过持续努力和不懈沟通，华润置地几乎凭借一己之力完成了违建拆除工作。2004年初步建成的深圳华润中心项目，成为华润置地在城市更新领域的首秀，更是深圳首个真正意义上“集购物中心、写字楼、酒店、住宅于一体”的都市综合体。
城市更新方法论
推行精细化“全链条”管理
据了解，华润置地推行精细化“全链条”管理，形成《城市更新管理手册》，把控“项目拓展、计划立项、专项规划、开发建设和招商运营”等环节。而在团队内部以“项目节点”实行激励制度，激励团队，以此来帮助项目高效有序进行。
而在华润置地内部，鉴于城市更新的复杂性，让城市更新、商业、产业、城市建设运营、文体、康养、投资等部门之间紧密合作，资源共享。
据透露，由于经济环境变化、行业、竞争主体增加等外部因素，加之城市更新流程复杂、利益方众多，对于资金要求高等多方面内部因素。华润置地通过风险管控工作体系，保证业务流程合规；另一方面，建立监控与预警风险，一旦发现风险，立即启动相关机制流程进行风险转移、减轻与消除等等。
回顾过去20年，中国城市化建设一路猛进高歌，城市发展布局与结构存在不同层次的瑕疵与疏漏，而随着城市开发的日益饱和以及土地资源匮乏的矛盾不断深化，城市更新成为解决矛盾的利器。然而，大家得出的共识是城市更新并不是简单的旧楼推倒重建，而是经济再生、产业导入和文化复兴。华润置地通过多个项目的实践以及呈现，实现了将城市经济、文化、环境的发展目标融合，寻求其更好的发展道路。
◎项目聚焦
华润大冲项目(深圳华润城)
地点：深圳南山区高新技术产业园中区的东部，深南大道与沙河西路交界处
转化时间：2004年
更新细节：2004年，深圳市政府选择华润作为大冲村旧改的合作开发商。为了协调各方面利益以及加速项目改造。政府成立现场指挥部，主导项目推动，股份公司全程深度参与，协同解决股东、业主等相关问题，华润进行项目操盘，负责规划，动迁谈判，签约等实操推进项目。
这个项目在城市更新初始便建立利益协调机制，让村民的利益诉求有了协商路径。但由于当时成功的旧改案例较少，拆赔和安置缺乏成熟标准，给项目工作推进带来难度。大冲项目通过三方工作小组来协调各方利益。据了解，华润主动将村民的意见纳入开发决策的体系中，对于村民的合理医院做出反馈与开发调整，让项目谈判得以继续推进。
据了解，大冲村民的利益主要体现在自住回迁物业，商业出租物业、集体经营物业和保留历史建筑等方面。华润在大冲的规划方案上尊重原住民的宗祠文化和历史记忆，优先满足村民和村股份公司的诉求，在物业选址、户型设计和风格拟定等方面让村民有充分选择权，同时也通过自身利益的适当让步，最大限度地将村民利益分配纳入统筹规划，最终实现各方利益相对平衡。
新面貌：华润城项目规划建筑面积约280万平米，其中，包含110万平米的回迁物业，由村民自住区、出租区和写字楼组成。改造后业态以大型商业、住宅、酒店、办公和公寓为主。
华润湖贝项目
地点：深圳市罗湖区东门街道，位于深南东路与东门中路交会处东北角。
转化时间：2012年
项目背景：据介绍，湖贝村地处东门商业旺区的中心地带，湖贝旧村改造计划起始于1992年，先后有10余家发展史先后进驻，由于项目中涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，从涉及拆迁谈判的业主数量和规划、拆迁难度，包括改造成本需要25亿过渡安置费，被誉为“深圳城市更新之最”，诸多因素导致改造无法实施。直至2012年才确立由华润置地作为开发主体，对湖贝村进行城市更新改造。
改造细节：交通方面，5条地铁线汇聚湖贝，将形成深圳东部交通枢纽区域。利用尚未开发的文锦路地下通道，打造地下、地上一体化交通基盘系统；
环境上，保留500年湖贝旧村，引入多种时尚潮流业态，打造历史文化氛围浓郁的人文场所。
在配套上，也围绕古村规划4万平方米文化设施集群，让基础教育、公共设施配套更完善。
值得一提的是，在湖贝还打造一座500米高的地标塔楼和一条商务带，让湖贝成为新的地标热门地。
新面貌：华润置地方面表示，将结合深圳本土特色，升级和传承湖贝既有印记，融合古建开放街区、垂直绿化及多元的商业形式于一体。这里将打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。
华润金蚝小镇
地点：深圳市宝安区沙井街道，由西环路、北环路、环镇路、创新路围合的区域。
转化时间：2018年
更新细节：整个片区历史风貌建筑丰富，有天后古庙等18处历史风貌建筑，龙津石塔为省级文物保护单位，沙井古墟是深圳四大古墟之一，是深圳西部不可多得的历史文化遗产。
但是该片区长期存在道路不通、市政设施陈旧、建筑密度过大、公共空间严重不足、整体呈现脏乱差等现状。而后，华润置地组织深圳市城市规划设计研究院等相关机构与公司，明确将项目定位为深圳西部城市级中心，打造深圳文旅融合发展的全新典范。
作为深圳市的“千亿级”拆迁项目，该旧改项目用地范围约平3方公里，这也成为华润置地在深圳已公开的最大旧改项目。片区更新统筹规划涉及13个社区（股份合作公司），拟拆除面积约为1.4平方公里，其中沙井古墟历史风貌区23公顷。
整个项目的体量相当于3个华润城，是全市规模最大的旧屋村改造计划，也是首个以“历史风貌区活化整治”为核心的重点城市更新单元。
该项目采取拆旧建新、综合整治等方式，分区域滚动开发，先行启动沙井老街保护性开发，最终将打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标。
据了解，作为深圳市的“千亿级”拆迁项目，金蚝小镇创造了不少城市更新“记录”，整个金蚝小镇2个月时间即获批准，5500多栋建筑物测绘仅用150天即完成，而正常项目测绘一般耗费时间在2到3年，整个项目推进高效。
新面貌：1.活化沙井蚝文化，与海上田园共同构建文化+生态的旅游区。
2.完善基础设施，推动落实该片区教育、文化等公共设施，打通沙井路、蚝乡路等多条主次干道，完善西部中心配套。
3.满足会展新城、区域产业转型升级等外溢的商业、文化、餐饮、酒店等高端服务需求。
采写：南都记者 徐异菲
