改造前
改造后
图为深圳建行贷款支持项目改造前后对比。
住房问题自古以来都是关乎国计民生和家国安定的“大事”。在2021这个“居住大年”里，住房租赁行业又被赋予了新涵义——8月31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，实现全体人民住有所居再次被划为重点。
那么，如何利用“金融力量”助力住房租赁行业发展和解决民生痛点？如何引金融活水滴灌住房租赁，变“忧居”为“优居”？对于深圳这座金融重镇而言，正是时代的“必修课”。现在，让我们来一起透视金融赋能下的住房租赁行业创新模式，解读“先行先试”的深圳力量。
行业破局：孵化大型住房租赁企业是正解
在深圳，大学生自本科毕业后，平均到三十六岁左右实现买房，意味着大城市的年轻人大致有十年以上的时间需要租房。
目前，深圳市超两千万的总人口中，租房居住人口有1600万，占比达到80%。其中，租用商品房的租户仅占少数，更多则租住在城中村中，比例超过了70%。
大城市如何为年轻奋斗者们提供租金低廉、期限稳定、品质可靠、服务优质的出租房？这一考卷的作答，不仅关系着“大城市住房突出问题”能否解决，更是一所城市能否吸引人才、是否有竞争力的关键。
近几年来，住房租赁市场利好政策不断出台。据观察，深圳长租公寓市场从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”。创业型长租公寓爆发后，开发商、地产中介服务机构等“巨无霸”开始发力长租公寓市场，但截至目前，住房租赁市场机构化占比仍然不高。
“现在整个行业机构化比例大概就6%左右，”窝趣公寓集团创始人兼CEO刘辉表示，不仅如此，窝趣数据显示2021年二季度，95后占租客群体数量的55%。90年代后的年轻人们对租住品质和服务要求更高。在业内人士眼中，住房租赁市场并非供应不足，而是供应结构失衡。反观，机构化的专业服务将是未来住房租赁市场的一个趋势。
与此同时，机构化所带来的另一个改变是行业更加规范。“我们观察目前国内的住房租赁市场，首先从房源结构上来看，大量房源都属于个人业主。”建行相关负责人表示，个人业主管理能力并不专业、服务化程度低，同时租客面临业主随时卖房、退租等问题。因此，租赁行业居住体验差的痛点十分普遍，更不用说因信息不对称导致虚假房源、骗取中介费、退租退押金难等，这都是租房市场的“顽疾”。
在各界有识之士看来，当前住房租赁“顽疾”的“解药”，是孵化大型住房租赁企业。利用大型住房租赁企业规范、专业的运营，解决租房民生痛点，是正解。
转型阵痛：融资难、利润薄、投资周期长的魔咒
大型住房租赁企业，通过包租或轻资产运营等形式，将个人业主的房源收编并进行机构化运营管理，实质为聚沙成塔、整合市场，更进一步说是供给侧结构改革。
有了“孵化大型住房租赁企业”的破局之道，并不意味着可以顺利转型，高枕无忧。实际上，住房租赁市场除了机构化程度不高特点之外，行业经营者同时面临融资难、利润薄、回报周期长等痛点。
“表面看是轻资产运营，不用买房子，但一旦涉及到装修等环节，就需要大量资金。所以我们这个行业，对资金的依赖度特别高，可以说是轻资产重资金。”广东省公寓管理协会会长、广州市房地产租赁协会会长、YOU+国际青年社区联合创始人刘昕一言蔽之。
同时，因为行业利润薄，在经历一次疫情考验之后，不合理、不规范的现象都被迫露出。业内人士分析，几起暴雷事件，究其原因，其实均是由违反经济学规律的模式引发的。但极端案例之外，长租公寓的资金成本，同样是悬在头上的“达摩克利斯之剑”。
“从现状来看，一些做得好的公司，利润率也就是在10%左右。这个数值甚至在经历过疫情之后，因出租价格回调，而进一步缩小。”刘辉表示，通过管理和技术赋能行业，发现股东自筹或者其他渠道的资金成本都在年化15%以上。
“（企业）拿了房以后还要投入一定资金去进行软硬装修，才能实现租客拎包入住，输出品质化房源”，建行相关负责人解释称，“投资回报周期很长，运营利润较薄，如经历一起“疫情”等黑天鹅事件，就很容易支撑不下去。同时，由于行业轻资产普遍无抵质押物、财务报表不规范、管理系统不完善等，企业很难从银行获得资金。若企业借贷利息高企的民间资金，很容易产生一个恶性循环。”
同时从投资角度来看，住房租赁行业周期较长、回报率无明显优势，鲜有大型投资机构进入。
住房租赁行业面临投融资无人问津的困局。
大型国有商业银行扛起责任，创新模式金融赋能，激发行业生命力，呼之欲出。
建行探路：搭平台、建生态，金融赋能、整合市场
要在深圳这个高度市场化、供给复杂分散的住房租赁市场中寻求破局之道，必须深入每一个最小的市场主体。建行自2017年起践行住房租赁战略，三年多时间里，走街串巷、进村上楼，用脚步丈量着住房租赁市场的“田间阡陌”，走遍全市74个街道办、1877个城中村，调研了上百个集中式住房租赁项目，从一套套出租房背后打探市场逻辑，与政府部门、行业头部企业、行业协会广泛接洽交流，全面摸底市场情况。
基于深圳租房市场现状与痛点，建行已摸索出针对住房租赁领域的综合服务方案。该方案以“普惠+租赁”的发展新思路，为行业提供规模化的长期、稳定、低成本资金支持，让金融活水培育一批租赁市场专业化机构，打造一批规范的龙头企业。通过龙头企业统一公寓运营标准和管理、统一品牌、统一公寓管理系统和租押金监管系统等，为社会输出品质可靠、期限稳定、价格合理的海量优质房源，从而满足新市民、青年人的品质安居需求，让住房难题得以破解，国家战略得以践行——这就是深圳建行的“住房租赁新生态”。
荔山工业区位于深圳南山蛇口自贸区，原为南山村闲置老旧工业区，项目总占地面积约2.5万平，共16栋，由于缺乏银行资金支持，项目由金骐集团靠自有资金进行整体改造，企业自身的资金压力比较大。建行住房租赁战略启动后，给予企业长期稳定的信贷支持，荔山项目被打造成了全新的创客小镇，改造后办公7栋、公寓9栋，项目房型为24-35 平米单间，共向市场输出可拎包入住的高品质长租房源1512套。
与此同时，金骐集团成立深圳市千千树物业管理有限责任公司，通过千千树这一专业住房租赁企业，对项目房源进行统一运营标准、统一品牌形象、统一收租系统管理，以崭新的姿态和业务模式向租赁市场进行全方位赋能。
“金融归金融，行业归行业。”建行相关负责人表示，通过金融赋能大型住房租赁运营平台，再通过大型住房租赁运营平台赋能行业，这是搭平台、建生态的基本逻辑。
“梧桐寓”百瑞达店作为高端人才公寓，为深圳市新天下集团有限公司自持物业，于2016年建成，与华为和富士康总部在一公里范围，大厦共690间公寓，周边衣食住行、医院、学校等民生保障配套设施齐全，居住环境良好。“我们曾与多方接洽，随着市场中蛋壳、蘑菇事件发生，企业急缺专业住房租赁机构盘活闲置资产，为社会输出人才公寓。”新天下集团总经理史俞馨提到。建圳住房服务（深圳）有限公司作为建行信贷支持的住房租赁运营平台之一，为新天下集团提供运营、系统、品牌、租金监管等综合服务方案，解决企业资产闲置、缺乏长租公寓运营经验的燃眉之急，双方迅速达成合作，企业将项目委托建圳全面运营管理。项目统一使用“梧桐寓”品牌，提升了公寓辨识度；通过建圳规范运营，提升了租客满意度；通过统一房源管理及租押金系统，租客全线上交付租金，公寓财务管理更规范，同时保障了租客资金安全。
深圳建行住房租赁新生态启动至今，已累计为280家左右的小微租赁企业发放了超10亿元贷款，支持将近460个项目，累计为社会输送优质低价房源超8万间。
“可复制”、“可持续”成为建行住房租赁新生态的重要特性。建行相关负责人表示，建行住房租赁新生态模式不光是为深圳解决住房租赁行业的问题，更重要的是也为全国提供了一个可借鉴的模板。
深圳观察
推进住房租赁的背后，折射金融为民的初心
多年前，“要买房到建行”是建设银行在住房金融领域打造的最有特色的品牌。现在，“要租房到建行”，同样渐入佳境。
实际上，建设银行在业内首创首发、全力推进的住房租赁业务并不是一时心血来潮和标新立异，而是集中全行智慧力量，积极回应时代关切、满足人民所需的深思熟虑之举。是中央金融企业主动扛起政治责任，努力践行金融服务实体本色，体现金融发展为民的初心。
但是，对于建行而言，大规模推进住房租赁业务是落实金融供给侧结构性改革的积极探索，在国内外并没有先例可循，因此其创新发展过程也可能会遇到一些困难和挑战。作为中央金融企业，只要不忘金融为民初心，坚守共同富裕方向，就一定可以行稳致远，实现住房租赁业务高质量发展。
文： 卢亮 叶霖芳
