南都讯 记者顾威 据深圳市住建局官方数据，6月深圳全市二手住宅成交2575套，同比下跌75%，环比减少15%；新房住宅成交套数为2866套，同比缩减14%，环比上涨7%。自3月以来，深圳二手住宅成交数据下行趋势明显，已连续三个月下跌。自深圳2月起执行二手房“指导价”后，市场的新政效应正持续发酵。
上半年新政频出 接连打出组合拳
2021年2月8日，深圳市住建局官方宣布将执行二手房政府“指导价”，具体覆盖至全市3595个住宅小区的二手住房，小区具体成交参考价格将由政府划定。此举意味着银行将只按照政府指导价放贷，购房者的首付压力陡增。
5月，深圳市出台新房指导价，实施“限价+精装修价格梯度区间”模式。其中，预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格，原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；针对精装修项目价格的核定，需按照工程造价方法进行核算，由区造价部门或第三方评估机构进行审核。
5月6日，中国建设银行深圳分行下发通知，要求首套房贷款利率执行LPR 45BP（相当于5.1%），二套房贷执行LPR 95BP（相当于5.6%），相比之前分别上调15BP和35BP。
在落户政策方面，5月底，深圳市发改委出台关于户籍迁入政策若干规定的意见征求稿，其中一条规定，将引进学历型人才的底线要求调整为全日制本科且取得学士学位，而此前该项规定是大专学历即可。
遭遇“五连跌”二手房网签量下滑幅度大
2021年5月，国家统计局数据披露，深圳全市二手房价格环比下跌0.1%，系2019年6月来首次下跌，亦是一线城市中唯一出现环比下跌的城市。
深圳二手住宅成交已来到近两年的最低位。根据官方数据，6月深圳全市二手住宅成交2575套，同比下跌75%，环比减少15%。该项数据继4月的4877套、5月的3027套之后进一步下跌，创下自2020年3月以来的新低。在2020年1月，深圳二手住宅成交7499套，在该数据经历因疫情“腰斩”的2月后，同年3月大幅上涨至8008套，疫情后可谓是后劲十足。然而今年，在指导价新政出台后，该数据已连续3个月下跌。
南都记者注意到，在今年1月，即“2.8新政”发布的前一个月，深圳全市二手住宅尚有7008套的成交量，但到了6月，该数据已下跌近64%。
据深房中协，2021年1-6月份，全市二手房网签套数30505套（含自助），同比去年1-6月份二手房网签套数58662套（含自助），下滑48.0%。从月度走势上分析，以“2·8新政”为节点，2021年的深圳二手房市场新政前后市场的变化明显。单从6月份单月3216套二手房网签套数看，该数据已呈现“五连跌”态势，同比去年同期13492套二手房网签数据，下滑幅度达到惊人的76.2%。
整体呈“东热西冷”龙岗网签占比领跑全市
根据深房中协对全市各行政区的二手房网签数据分类分析，以龙岗为代表的东部板块，自新政后二手房网签占比持续走高，并遥遥领先于其他各区，已成为全市二手房置业最集中区域。
而与之形成鲜明对比的，则是南山为代表的西部板块，二手房网签占比呈现持续下滑态势，这一特征也与近期市场呈现出“西冷东热”的态势基本吻合。
业内机构分析，该现象主要还是由于东部片区的二手房市场相对理性，在成交价与业主报价方面，与政府公布的“参考价”基本吻合，在置业过程中贷款成数变化不大，所以受到市场，特别是刚需群体的青睐。
业界分析
深圳新房市场项目分化或进一步加大
深房中协分析，今年下半年，在新房销售方面，深圳市场将会呈现出项目分化进一步加大的效应。一方面，此前西部片区普遍存在的新盘“打新热”将会出现板块内的分化，即使同一片区，不同新盘之间也可能出现冷热不均。
另外，随着东部板块规划利好的逐步兑现，且拥有相对“亲民”的价格加持，部分东部优质项目的热度将会持续上升；另一方面，部分西、中部板块不限购，总价低，区位优势明显的商业项目也将会脱颖而出。
