2月初，深圳市住房和建设局发布了全市3595个小区的二手房成交参考价。资料图片（南都记者 赵炎雄 摄）
2月25日，深圳市房地产中介协会官网转发了《深圳市住房和建设局关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》。通知中称，在一个月内(2月27日至3月26日)，将开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期，促进深圳房地产市场平稳健康发展。
将严查挂牌价是否超出成交参考价
据了解，此次检查内容包括：
（一）各房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格。
（二）各房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。
检查中，各区住房建设局、市房地产中介协会通过向社会公布的地址、电话、电子邮箱等各种投诉渠道，广泛收集群众对房地产经纪机构二手住房挂牌价超出成交参考价格的投诉和举报；分类整理投诉、举报的问题；对涉及违法违规行为要立即调查、快速处理、及时反馈。并将进行现场检查，督促有关机构落实整改到位。
27%的二手楼盘市场价格严重偏离参考价格
春节前（2月8日）深圳市住房和建设局发布通知，建立二手住房成交参考价格发布机制，全市3595个小区制定了参考价，多个楼盘被爆参考价低于实际价格。2月9日，住建部专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋代表深圳官方公开解读称，3595个小区二手房指导价格的形成，是根据近一年楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成的。3595个小区里面，62%的二手楼盘价格都和近一年的网签价格一致，10%的楼盘过去一年连成交价格都没有，27%的市场价格严重偏离参考价格，这些偏离市场价格的小区主要来自南山、福田、宝中热点区域，价格虚高，存在投机炒作的成份。
次日，包括贝壳、乐有家在内的多个中介机构房源下架，房价也显示“暂无数据”，有专家称，这是深圳楼市史上最狠的调控。
有中介称，所在片区春节后看房量下降六七成
春节假期之后，中介从业人员也感受到了调控的力度。
Q房网南山前海副总陈建表示，初六开工之后，其所在片区的二手客户看房量下降了60%-70%，成交量更是下降80%-90%，“基本进入了冬天。”
另一个受参考价格影响严重的百花片区，也有中介表示，卖家挂盘不多，买家不着急用学位的也在观望，而有些因为首付的变化，买不起了。“年后基本无成交。”
据Q房网数据研究中心监控显示：2月15日至2月21日，二手房参考价格出台后首周交易，深圳全市二手住宅共成交634套，成交面积5.31万㎡，而节前该数据为2132套，成交面积为18.35万㎡。值得一提的是，据Q房网年报数据，2020年深圳二手市场虽跌宕起伏，但二手成交增长两成，量值再次站上了10万套的高位。
银行回应
深圳六大银行均表态：官方二手房成交参考价作为贷款发放重要参考依据
如何执行深圳市住建局“关于建立二手住房成交参考价格”的具体放贷措施，已经逐渐明朗。早在2月8日，深圳住建局发布了3595个住宅小区二手房成交参考价。随后，深圳市房地产和城市建设发展研究中心专家表示，银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考。对此，截至2月28日，建、工、农、中四大国有银行和平安、招行在内的深圳六大银行，均表态将以住建局发布的二手住房成交价格，作为按揭贷款参考依据。
深圳中行回复南都记者称：为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深圳中行将以深圳住建局发布的成交参考价格作为贷款发放的重要参考。
深圳工行27日下午也向记者证实：已将《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》发布的深圳市住宅小区二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据，同时对借款人资质、首期款来源、还款能力严格审核。
深圳建行是最早表态的国有大行。按照该行提供的说法，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，中国建设银行深圳市分行按照《深圳市住房和建设局关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》要求，将二手房成交参考价格作为该行个人再交易贷款发放的重要参考依据，具体实施细则还在进一步研究和完善中。
深圳农行此前也表示，“新政下发前的按原有制度执行，新政实施后的以住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细则正在研究制定中。”
两家总部在深圳的银行也有了明确态度。
招商银行深圳分行28日下午告诉南都记者，“我行将把市住建局发布的二手房成交参考价作为贷款发放的重要参考依据，具体细则尚在拟订之中。”
2月27日，平安银行深圳分行也发布了《关于二手住房按揭政策调整的公告》。公告称，平安银行深圳分行现根据住建局发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，以所在住宅小区二手住房成交参考价格作为办理二手楼按揭贷款业务的认定标准。
这也意味着，包括建、工、农、中四大国有银行和平安、招行在内的深圳六大银行，目前已经全部表态。
不过，动作最早的并非上述六大行。值得留意的是，早在2月20日晚间，深圳光大银行内部就下发了一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》，《通知》指出，根据监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据，成为深圳首个明确的商业银行。
但是，涉及具体放贷的细则，深圳各大银行依然没有给出详细标准。针对此前网络传闻参考价上浮的消息，多家银行也表示“正在制定中”。
业内说法
举措出台后，将对房地产市场价格和市民心理预期有一定影响
对于二手房参考价格意义，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在此前就表示，“如果主政者铁了心，要将参考价作为二手房市场评估价的准绳；如果银行也铁了心，将房贷的评估价与政府的评估价并轨，这事儿就成了。”李宇嘉表示，二手房成交参考价格的制定是第一步，接下来取决于怎么应用。“重要的两点，第一点是银行贷款评估价会不会按照这个来执行，第二个就是卖家报价、中介撮合成交之中这个参考价的意义。”
第一太平戴维斯华南区估值及专业顾问服务部主管及董事徐忆表示，该项目举措出台后，除对房地产市场的价格和市民的心理预期会有一定的影响，也会影响到其他一些方面，如金融机构、房地产中介及专业评估机构等。“我们也十分关注银监会是否会出台相应的政策，支持此项举措。始终银行贷款是针对每个住房单位的价值的，而一个项目的均价完全作为贷款金额的依据，仍值得商榷。”
而此次专项检查更是从中介端落实执行。事实上，南都记者从乐有家、Q房等多个中介机构网站、小程序上已看到有参考价房源上线。对于参考价格是否会影响实际成交价，徐忆认为，值得研究。“通过大数据库统计出各个楼盘的二手成交参考，与一房一价的市场价格未必完全匹配，更多是使市民与相关机构有个参考数值，市民对楼价的预期，相信会受到一定的影响，但是否会左右成交价格，现在还言之尚早。”
此外，李宇嘉认为，二手住房成交参考价格的意义就在于将在市场里面形成价格预期，就是政府希望市场回归到这个价格。李宇嘉表示，目前看来，政策执行力度比较大。“多家银行已经表态，不管参考的力度有多大，杠杆肯定会降下来，这是毫无疑问的。接下来，就是发挥中介在其中的作用。二手房市场肯定处于一个很明显的观望，特别是前期涨得比较快的区域。最后调控的效果将取决于政策执行的力度，特别是金融环境的变化。”
陈建表示，此前二手房交易之中，成交价、贷款价、计税价三价合一，目前参考价与这三价之间的关系没有特别明朗。“二手房交易参考价格指导的是市场的心理预期，引导的是二手市场的理性健康发展。”对于这个冬天的到来，“多关注一点租房、代理新房，以及商业与公寓。但如果二手房市场长期不流通，可能也是杯水车薪。”
采写：南都记者 黄璐 卢亮
