报告预计2021年深圳二手房逐渐从低谷回升会抢占部分新房市场份额。 南都记者 赵炎雄 摄
日前，深圳中原研究中心发布2020年房地产市场总结。报告显示，2020年深圳房地产市场领跑全国，虽然受疫情冲击以及史上最严调控政策的出台，但深圳发展前景仍被普遍看好，资金大量流入，一、二手轮番带动市场。
总体状况
新房去化持续处于高位
二手715新政前后差别大
从2020年度各个季度房地产市场表现来看，一季度，疫情冲击下，市场基本停滞。二季度，疫情稳定，市场快速反弹，金融宽松下部分资金违规流入房地产市场，进一步拉高了市场。尤其是二手房，成交量迅速升至近几年高点，价格也大幅上涨，而新房供应不足，表现一般，部分网红盘销售更是引起了政府部门关注。为打击炒房以及资金的违规流入，7·15新政出炉。新政后，市场快速回调，二手跌至谷底，部分需求转向大湾区其他城市。二手经历了上半年的大涨，而新房限价，一、二手倒挂愈加明显。同时，随着预售政策放宽，上半年略显低调的开发商开始发力，推盘量快速上涨。进入四季度，经济特区建立40周年的时间点给购房者再添信心，新房供应进入近几年最高峰，去化也持续处于高位。二手经过四个月左右的调整，从低谷慢慢开始回温，但距正常水平尚有一段距离。
新房住宅
26项目34批次开盘当天售罄
成交主力为4万-6万元/m2价格段
网签数据显示2020年新房住宅共成交45384套，同比上涨19.8%；成交448.9万m2，同比上涨20.5%，成交量为近五年最高。根据市场监测2020年新房住宅获批共54938套，同比上涨17.3%，批售面积合计540.3万m2，同比上涨15.4%；市场共推售住宅51582套，同比上涨19.9%，新入市住宅面积合计521.4万m2，同比上涨15.0%。新房住宅供应、成交连续三年上升。
据报告显示，2020年深圳十一区中，福田、南山、宝安、盐田、大鹏、坪山六区住宅成交套数下滑，其余五区成交套数均有所上升。深汕合作区自2019年12月开始成交，2020年全年成交1818套，同比上升了4684.2%。罗湖区今年有3个住宅项目入市，成交650套，同比上升了105.0%。而福田、南山、宝安等核心区域，成交量则出现不同程度的下滑，福田只成交396套，同比下滑73.2%。
此外，根据中原市场监测，2020年新房住宅项目入市近百次，下半年入市占比超七成。下半年入市项目以摇号为主，且由于7·15新政要求，无房优先越来越成为主流。下半年周均开盘去化基本在五成以上，全年开盘去化率超过六成，远超过去两年。
2020年全年各类型项目开盘超130次，共26个项目34批次开盘当天售罄。其中，住宅项目占主导，公寓仅三项目开盘售罄。从区域分布来看，宝安、南山、光明等区开盘售罄项目最多。
成交主力仍然在4万-6万元/平方米价格段，占比47.0%，但较上一年下滑了6.6%，下滑明显。而6万-8万元则上升1.7%，占比12.2%，核心区域新房限价略有放宽，新房住宅均价6万元以上较为普遍，导致成交也上升。同时相对东部，西部区域热度较高，成交较为火热；而东部区域新盘去化周期明显较长，部分新盘销售面临较大压力。
分析：报告中对于2021年新房住宅市场表示，在房住不炒政策下，随着居住用地供应的逐年增加，住宅供应量也会继续增长。2021年新房供应预计将继续增加。而新房限价下，一、二手倒挂仍将持续，但政策上也面临不确定性，新房成交高于二手的局面2021年很难再现，二手逐渐从低谷回升也会抢占部分新房市场份额。
商务公寓
自2015年以来供应持续增加
2020年成交量仅微增
据报告披露，2020年公寓批售项目46个，批售商务公寓24910套，批售面积合计147.0万m2，套数同比上涨23.6%，面积同比上涨23.7%。自2015年以来公寓供应持续增加，近两年增幅更为明显。
深圳住宅限购后，商务公寓承接了部分住宅市场外溢的需求，更多地发挥了居住属性，类住宅倾向明显。2017年限价后住宅市场逐渐复苏，2020年新房住宅成交量同比上涨19.8%，而公寓成交量仅同比上涨2.6%，故2020年商务公寓占比下降了2.6个百分点，仅20.5%。其中，成交主力在于宝安、南山两区。宝安、罗湖、盐田三区成交均价有所下降，其他区域略有上升，整体来看各区均价变动不大。
分析：对于2021年的公寓市场，因为受2020年7月底出台商务公寓新政影响，未来商务公寓供应有限，但2021年公寓供应仍较为充足，根据深圳中原研究中心不完全统计，今年潜在计划入市的公寓项目有33个。
采写：南都记者 黄璐
