40年来，深圳经济特区从一个边陲小镇成长为国际大都市，其早期快速发展离不开城中村的助力。40年间，上千个城中村为新深圳人提供了第一落脚点，是“深圳奇迹”得以成功的重要基石。
早期，城中村给人的印象是“脏、乱、差”。如今，深圳的城中村迎来了蝶变。
位于深圳光明区西北部的马田街道亦是如此，该街道以不到光明区八分之一的土地承载了全区四分之一以上的人口和企业，外来人口结构复杂、城中村数量众多、综合整治难度大。
如今，基层党建和基层综合治理互融互促，马田街道一个个城中村逐步实现“蝶变”，被打造成为高质量、高标准的现代化宜居宜业生活小区，该街道的城中村综合治理及物业管理经验，更是吸引各兄弟区、街道纷纷前来学习取经。
困难
26个城中村近600万平方建筑面积
综合治理难度大
资料显示，马田街道辖区面积约17.76平方公里，下辖8个社区，常住人口约34万，户籍人口约0.95万人。马田街道共有26个城中村，总面积273.52万平方米，总建筑面积592.1万平方米，共有楼房7644栋，实际管理人口35.8万人。
受制于历史因素，原来的马田街道城中村不仅规模庞大，而且市政配套基础设施薄弱、安全隐患多和环境秩序较乱，城中村居民的归属感不高，加上辖区企业工厂云集，吸引大量外来务工人员居住，村内人口密集、结构复杂、流动性大，居住状态不稳定，物业管理费用难以直接向租客收取。
人口和企业密度大，城市基础薄弱，社区体量大，人口结构倒挂，新旧矛盾叠织……马田街道面临城市管理和服务方面的严峻挑战。
举措
结合实际制定顶层规划
夯实基层治理共治基础
从2019年初开始，马田街道以“党建引领、街道统筹、部门协调、社区管理”为思路，通过建立党建责任区，狠抓党的组织建设，强化机制保障，严格作风管理，将街道城市管理等资源下沉社区，全面探索开展党建引领基层治理改革，逐步形成具有马田特色的基层综合治理模式。
基层治理改革需强化共治基础。马田街道创新推进城中村物业管理建设，推动城中村可持续全面发展。顶层设计方面，根据《光明区城中村物业管理提升五年行动计划(2020-2024年)》文件精神，马田街道结合实际，制定《马田街道城中村物业管理提升试点实施方案》《马田街道城中村物业管理提升五年行动计划(2020-2024年)》，选取8个城中村作为试点，以“一村一策”为原则细化措施，统筹规划围合片区，为提升城中村物业管理提供制度保障和科学指引
遵循“先易后难、分期推进”工作原则，街道计划用3年左右时间，分步骤完成辖区全部26个城中村综合治理工作，对标市十项验收考核标准，从社会治安、消防安全、用电安全、燃气安全、食品安全、弱电管线、环境卫生、市容秩序、交通秩序、生活污水等领域入手，开展全面整治。
同时，坚持高位推动，成立街道城中村物业管理提升行动领导小组，由街道主要领导任组长，由分管领导任副组长，以城建办、政法办、派出所、社区股份公司等部门主要负责人为成员。层层压实各部门单位、各社区、各股份公司责任，为提升城中村物业管理提供组织保障。该街道还下沉力量，选派6名干部脱产兼任社区党委副书记，推动安监、执法、网格等600余名工作人员下沉一线，并赋予社区党委对下沉人员完全管理权，充实基层治理力量，为提升城中村物业管理提供力量保障。
亮点
创新收费机制和激励机制
摸索城中村物业管理服务改革“马田经验”
在长期的物业管理工作中，马田街道也摸索出独有的经验，构建具有马田特色的“城中村物业管理服务及运行机制”，持续推进马田街道城中村物业管理服务改革。其中，创新城中村物业管理收费模式和建立居民缴费激励机制，尤为引人关注。
建立“菜单式”物业服务及收费机制。指导试点社区股份公司或下属物业公司按照“一栋一菜单”管理模式，设计基础服务、专项服务两类菜单，为楼栋量身打造菜单式、个性化物业管理服务，持续提升服务质量。基础服务菜单，主要包括安全巡逻、岗亭值班、监控室值班、安全隐患排查等基础服务。为给居民提供更多精细化、差异化的物业服务，同时设计专项服务菜单，主要包括电梯维保、上门水电维修、专人对接楼栋事务等若干专项服务内容。
建立居民缴费激励机制。一是激励股份公司引导居民缴费。根据《光明区城中村围合式小区物业管理提升补助方案(2021-2023)》政策，对开展城中村物业管理的社区股份公司或下属物业公司实施补助，补助标准按城中村规模、物业管理实绩及物业管理收费率三方面因素确定，以城中村围合小区为单位确定具体补助资金，以此激励股份公司引导居民缴纳物业管理费。二是激励股东主动缴费。凡具有公司股东身份的居民缴纳物业管理费，年底由股份公司给予一定分红倾斜，激励股东主动缴纳物业管理费。三是营造氛围带动其他居民积极缴费。组织8个试点城中村举行物业管理集中签约仪式，宣传城中村物业管理改革的意义，营造“业主花正规钱，物业办正经事”良好氛围，带动其他居民积极缴纳物业管理费。
典型案例
石家社区从住得起到住得好
“下石家旧村榕树头那里，以前都过不了车，现在不仅能走车，村里还设立了停车位，实行人车分流，安全系数提高了很多！”麦先生是下石家旧村的业主，也是土生土长的光明人，他见证了下石家旧村的蜕变。
自从实施城中村综合整治以来，下石家旧村不仅重新疏通了道路、划定了停车位，还从社会治安、消防安全、用电安全、燃气安全等领域入手，开展全面整治。“印象最深的是，村里有了一个口袋公园，建了凉亭和桌凳，适合居民休闲娱乐，而这里以前是闲置的霉烂空地。”麦先生说。
面积小、居住人口多……以下石家旧村为代表的石家社区，是马田街道典型的城中村。资料显示，石家社区总面积2.12平方公里。总人口3.7万人。也正因为如此，该社区入选成为马田街道第一批实施综合治理的城中村。
自从开展城中村综合治理以来，石家社区建设了29个强基惠民项目，包含提升道路14条，城中村综合治理3个，环境整治2个，建设停车场2个，新建配电房2个。对辖区道路、慢行系统进行修整、改造，上石家村通过更换变压器使居民在炎热的夏天不受停电之苦，建成固定的居民活动场所。
值得注意的是，2019年，该社区完成三个城中村综合治理工作，均获得“优秀城中村”称号，综合治理面积达7.16万平方米，涉及楼房234栋，常住人口10433人。治理包括道路工程、外立面刷新、广告牌改造、雨污分流、监控工程、照明工程、绿化工程、燃气工程等多个方面……从面子美化到里子完善，既要住得起又要住得好，石家社区变得越来越宜居。
蝶变
全部26个城中村完成综合治理，优秀率100%
面子里子被赋予新的生机活力
商铺整洁有序，统一格调的外墙色彩；城中村巷道由大理石小方砖铺设，路面焕然一新；出租屋安装“智慧马田”门禁系统，方便管理又安全有序；经过盛装改造的将石公园，成为居民休闲娱乐的新去处；石围立体停车场正在加快建设，将进一步解决停车难问题……在马田街道，城中村正被赋予新的生机与活力，群众的获得感、幸福感、安全感不断增强。实施城中村围合式物业化管理后，社会治安形势明显好转，辖区盗窃案件同比下降72.8%。
截至2020年5月，马田街道已有22个城中村完成综合治理，全部通过市城管部门考核，且均被评为优秀。2020年11月，马田街道最后4个城中村综合治理通过验收，且同样全部获评优秀。至此，马田街道所有26个城中村综合治理均已完成并通过考核验收，优秀率100%。马田街道主要负责人表示，该街道将继续积极探索，大胆实践，在城中村综合治理上高起点规划、高标准建设、高水平管理，将一个个杂乱无章的城中村，逐步变成安居乐业、良序善治的高品质和谐宜居生活社区，探索出一条符合全面体现新发展理念、与建设美丽宜居公园城区相适应的社区发展治理新路，努力把马田打造成为光明区现代化宜居宜业的美丽西部门户，为世界一流科学城和深圳北部中心建设贡献“马田力量”。
统筹：陈蓉 文：陈蓉 贺强松
制版：陈欣 邓诗君 黄永文
