五条河流沿线升级改造。
2013-2020城市更新单元固定资产投资额（亿元）。
一主两区三带。
罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰。
深港口岸经济带。
2020年8月29日，一场关于罗湖城市更新塑造城区新价值的下午茶论坛举行，而这一天，也正是罗湖启动城市更新试点五周年的日子。回看五年罗湖城市更新路，罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰很是感慨。
2015年7月，时任市委书记马兴瑞同志到罗湖调研，针对制约罗湖发展最突出的“空间瓶颈”问题，提出破解之策，在罗湖开展城市更新改革试点，同时也为市里“强区放权”探路。同年8月29日，时任市长许勤签发了279号政府令，更新试点正式开展。
9月4日，罗湖区双周发布举办“城市更新”专场，罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰发布了5年来罗湖区城市更新取得的成效。五年来，罗湖区着力探索“高密度建成区城市更新”的罗湖样本，逐步破解空间瓶颈，初步迎来蝶变新生。未来，罗湖将努力建设旧城改造可持续发展示范区，在更新过程中坚守罗湖一半山水一半城的本底，涵养一半山水，深耕一半城区，真正实现罗湖高质量可持续发展。
成效
城市更新土地收益连续多年全市第一
据了解，罗湖辖区总面积约78.75平方公里，其中建成区35.08平方公里，生态保护区43.67平方公里，建成区占辖区面积的44%，呈现出“一半山水一半城”的空间格局。而建成区面积中，旧工业区、旧商业区、旧居住区、旧城中村等俗称的“四旧”面积达到了8.3平方公里，占建成区面积的24.6%。空间瓶颈成为制约罗湖发展的一大因素。
为了破解这一难题，罗湖区很早就开始探索旧改之路。“罗湖是早期旧改的先行者。2001年开展的深圳渔民村改造项目，是深圳第一个城中村改造项目；蔡屋围金融中心，也就是大家说的京基100所在片区，则被列为省‘三旧’改造样板；特力吉盟工业区作为第一批旧工业区改造项目，目前已初具规模；开展了木头龙、金钻豪园第一批旧住宅区的改造。”陈磊峰说。
经过五年探索，罗湖通过城市更新为城区功能布局、民生服务、产业发展、环境品质等方面的可持续发展打下了坚实的基础。
一是构建城区总体新格局。高起点、大手笔规划打造蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、笋岗-清水河重点片区、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明工程等四大千亿片区，涉及总范围约12平方公里，占建成区面积的35%，将加速形成“一主两区三带”的发展新格局。
二是释放城市发展新空间。目前罗湖区登记在册项目117个，列入更新计划项目83个，完成规划审批65个，已竣工项目32个，在建项目40个，实现土地供应107.7公顷，规划建筑面积约1171万平方米，其中产业空间783万平方米，已建成建筑面积约317万平方米，为再造一个新罗湖迈出了坚实一步。
三是树立民生幸福新标杆。已批规划的城市更新项目规划中小学10所，幼儿园19所，落实社区健康服务中心、党群服务中心等非独立占地的公共设施建筑面积35.8万平方米，规划配建人才住房和保障性住房约5682套。保障深汕高铁清水河站和赣深铁路笋岗动走线等2条高铁线、4条地铁线及春风隧道等重大项目建设，规划新建市政道路83条，公交首末站18座，变电站9座。
四是实现产业经济新增长。已初步建成水贝-布心黄金珠宝产业集聚区150公顷，完成大梧桐新兴产业带一期整备31.6公顷，正在推进红岭创新金融产业带、清水河片区重点更新单元102公顷。规划提供产业用房建筑面积783万平方米，已建成产业用房141万平方米。
“2016年以来罗湖区城市更新固定资产投资累计720亿元，年均占全区总额约60%。试点以来，平均每年固定资产投资相当于改革前三年固定资产投资的总和。”陈磊峰表示，罗湖城市更新土地收益连续多年全市第一，为加快补齐民生短板、推动公共及市政配套设施建设提供了有力的保障。
五是塑造空间环境新品质。结合城市更新持续推进笔架山河、布吉河、清水河等水域的污染治理和岸线修复，以及落实暗渠复明。罗湖已初步打造笋岗艺展中心等一批特色文化场所，并持续推动东门老街、渔民村等人文地标建设。
做法
多项探索为深圳城市更新提供经验
取得了如何成效的罗湖？是怎样做好城市更新这篇文章的？发布会现场，陈磊峰介绍了罗湖城市更新的建设路径。
一是推动“简化流程+提质增效”，破解城市更新推进慢的问题。罗湖首创整套城市更新区级审批机制，建立城市更新设计单位库和专家库。继续优化罗湖区城市更新“一张图”决策支持系统，加强城市更新项目全过程监管；进一步完善城市更新与功能提升、产业升级、民生改善、安全生产“四个联动”机制，实现综合更新、协同更新；
二是强调“全域研究+主动谋划”，破解无序开发、多点开花问题。“我们开展《通过综合更新实现罗湖蝶变研究》《罗湖区城市承载力规划研究》《罗湖区市政设施及管网系统升级改造研究及规划》《罗湖区城市更新联动机制研究》等研究，制定《罗湖区城市更新实施办法》等政策文件，通过全域基础研究，筑牢城市更新基础。”他说。
同时，通过高标准规划，准确把握城市更新方向。坚持国际视野、开门规划，高标准开展深圳火车站罗湖口岸片区、布吉河（罗湖段）沿线地区规划国际竞赛及统筹规划，编制了笔架山河沿线、深南东-新秀、深南大道沿线等城市设计及统筹规划。通过主动谋划，指导重点片区及重点改造项目。深圳火车站-罗湖口岸改造项目已纳入粤港澳大湾区建设重点项目；笔架山河复明及沿线片区改造已纳入深圳建设社会主义先行示范区行动方案，力争打造为联合国《2030年可持续发展议程》的标杆项目。
三是推进“片区统筹+综合提升”，破解城市更新碎片化问题。罗湖区坚持以大片区带动大项目、大项目带动大发展，在全市率先开展湖贝、蔡屋围两大统筹片区的更新改造工作。其中，湖贝片区从规划统筹、旧村保护、文商共融、土地处置四个方面精准发力。“湖贝统筹片区于2019年9月正式动工，统筹片区的实施为全市重点更新单元政策的出台提供了有益的借鉴。今年将继续推动清水河片区重点更新单元，以及笔架山河泥岗片区重点更新单元的计划和规划审批。”
四是践行“河道复明+沿线更新”，破解可持续发展难题，推动城市双修。促进多方主体协同，充分整合规划、水务、交通、市政等团队力量。采用多元手段并举，将河涌复明、污染治理、防洪排涝、管网改造与旧城更新、交通提升、产业升级、设施完善相结合。通过共同努力，多措并举，罗湖将推动上述滨水地区约1平方公里的整体提升，系统解决沿线民生配套和片区发展问题，严格落实海绵城市、绿色建筑等要求，为市民提供完善的公共空间、绿地、慢行通道，重拾河道价值，还河于民，实现城河共融，彰显罗湖山水城区特色。
五是协同“综合整治+拆除重建”，破解大拆大建和历史文化保护难题。通过“绣花功夫”、有机更新实现历史文化的挖掘、活化和利用，强化罗湖地域特色，挖掘岭南文化，弘扬改革开放文化。“在湖贝统筹片区规划中，我们对怀月张公祠和有500余年历史的“三纵八横”南坊旧村格局予以完整保留，未来还将活化利用，打造成原特区内保留历史记忆的重要岭南传统建筑风貌区。该项工作还得到了两院院士吴良镛先生的指导和肯定。”
据陈磊峰透露，在金威啤酒厂城市更新项目中，罗湖首次采用“拆除重建+工业遗存保护”的新模式，规划保留了极具特色的工业遗存和啤酒文化特色设施，兼顾产业转型升级与工业建筑保护利用。将打造成深圳第一个工业遗址公园，成为深圳新的文化名片，传承罗湖人文历史，保留城市发展记忆。
六是探索“政府主导+多举联动”，破解“拆迁难”等市场失灵问题。充分发挥政府主导、协调、兜底作用，灵活运用城市更新、土地整备、棚户区改造等多种政策工具箱，妥善破解实施难题，有效推动更新改造。
在木头龙更新项目中率先探索开展零星房屋征收，破解木头龙片区更新十年拆迁困局，该项目已于今年3月正式开工；为解决城市更新拆迁难进行了实践探索，也为《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》中的“个别征收模式”提供立法借鉴。在清水河土地征收中，借助申报清水河片区重点更新单元规划统筹，解决了清水河仓库区15.45万平方米历时十余年的土地历史遗留难题，保障地铁14号线清水河站顺利建设。
未来
建设旧城改造可持续发展示范区
关于未来罗湖的城市更新，陈磊峰将其概括为“一、二、三、四、五”。一个目标即围绕“一主两区三带”发展新格局，建设旧城改造可持续发展示范区。两大抓手即加快推进湖贝、蔡屋围两大重点项目，力争在“十四五”期间初具规模。
其中，湖贝片区通过更新统筹释放34公顷用地空间，打造国际消费中心、传承历史文脉的人文艺术中心及粤港澳大湾区的中心地标；该项目规划的商业总量相当于3-4个万象城的体量。蔡屋围片区通过对标国际顶级品质地标型城市建筑，依托罗湖现有的金融、商贸、文化优势，打造为金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范区。
作为交通枢纽城区，罗湖通过更新与整备，打造火车站、大剧院和清水河三大轨道枢纽，实现区域交通一体化发展。火车站枢纽通过统筹改造打造粤港澳大湾区深港合作重要门户；大剧院枢纽将作为深圳市内重要轨道换乘中心，服务于红岭金融产业带、蔡屋围高端商业核心区；清水河枢纽将作为罗湖北部区域核心枢纽，服务于大梧桐新兴产业带、笋岗-清水河时尚特色商贸区。
四个千亿片区包括笋岗-清水河重点片区、笔架山河沿线、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道及深港口岸经济带。笋岗-清水河重点片区未来重点推动完成清水河重点更新单元计划、规划审批工作，整合贡献用地或零散用地，打造集中连片、高效优质的产业空间供给；笔架山河沿线将大力推动并完成笔架山河沿线地区更新改造规划编制及推进沿线重点城市更新单元计划申报前期工作，启动笔架山河一期泥岗片区的更新改造工作；
蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道将加快湖贝统筹片区更新改造，推动蔡屋围统筹片区开工建设，通过大片区带动大发展；深港口岸经济带推动完成深圳火车站与罗湖口岸片区更新统筹规划审批，加快推进深南东-新秀片区的改造工作，推动口岸周边更新、棚改项目相关审批工作。推进船步街片区、边检二大院的规划及实施。
五即五条河流沿线升级改造：深圳河、布吉河、笔架山河、清水河、沙湾河，守护一半山水一半城。
聚焦
罗湖城市更新5年大事记
从2015年到2020年，五年来主要分为三个阶段：第一个阶段是2015-2016年：全面承接，全面改革；第二个阶段是2017-2018年：深化改革，提质增效；第三个阶段是2019-2020年，双区驱动，先行示范。
2015年
开展试点后，罗湖区承接7个市直部门的25项事权，建立领导小组、职能部门、街道办三级联动工作机制，区委书记和区长任双组长，坚决贯彻落实“强区放权”的要求，出台了首部区级的城市更新实施办法，不断地完善制度、优化服务，全面推进城市更新工作的顺利开展。
2016年
6月，罗湖区六大城市更新项目集中开工，其中兆鑫·汇金广场、银湖时代中心、深圳（罗湖）互联网金融产业总部基地等项目实现了高效审批。
10月，经过市相关部门评估，罗湖区城市更新改革卓有成效，至此，罗湖更新改革做法在全市得到推广。在此阶段，罗湖区推动城市更新实现三大转变：即从数量向质量转变，从自发向有序转变，从市场单一行为向政府加强指导转变，着力构建科学、高效、规范、透明的城市更新管理体系。
2017年
2月，为提高更新的决策水平，罗湖区在全市率先建立了城市更新“一张图”决策支持系统。
2018年
12月，全面修订后的《深圳市罗湖区城市更新实施办法》正式施行。逐步提升城市更新管理质量和水平。
2019-2020年
在“双区驱动”重大历史机遇面前，罗湖区着力创新城市空间统筹利用模式，在国土空间拓展、存量土地开发、土地立体利用等方面先行先试，全面提高城区综合承载力，致力于探索高密度建成区国土空间统筹利用新路径，建设旧城改造可持续发展示范区。在这一时期，罗湖区先后推动了湖贝、木头龙等一批重点、难点项目的开工。如湖贝项目为全市首个城市更新统筹片区，木头龙项目的开工一举破解了历时十年的拆迁难题。
同时为确保阳光更新，2020年4月，罗湖区城市更新廉政风险防控系统正式上线试运行，利用信息技术手段实现更新审批全过程、全链条监管，降低城市更新廉政风险。为进一步完善机制、加强管理，2020年5月，罗湖区人民政府与市规划和自然资源局签订《合作框架协议》，进一步深化区局合作交流，共同探索规划和自然资源管理的新机制、新模式。
本版采写：家园报记者 张一鎏
